Beslutning om endelig vedtagelse af Lokalplan 240 for hjørnet af Nyelandsvej og Ndr. Fasanvej med tilhørende kommuneplantillæg

Klima-, Plan- og Boligudvalget udsatte på mødet den 3. juni 2024 sagen om endelig vedtagelse af lokalplanen med henblik på at undersøge, om volumen kunne reduceres med én etage, så bygningen fortsat markerer hjørnet mellem Nordre Fasanvej og Nyelandsvej og spiller ind i begge byrum (kopi af sag fremgår af bilag 1). Lokalplanens muligheder er reduceret på baggrund af denne undersøgelse. Sagen har været udsat siden oktober 2024 efter anmodning fra udvikler og genfremsættes nu ligeledes efter udviklers ønske.

Forvaltningen har sammen med udvikler bearbejdet projektet yderligere. Den øverste etage mod Nyelandsvej er fortsat fjernet for at tilpasse bebyggelsen til naboerne. Etagerne føres helt ud til gavlene, og taget har fået en stejlere hældning, så bygningen fremstår mere i tråd med klassiske ejendomme på Frederiksberg. Derudover er der fjernet en etage mod Nordre Fasanvej, hvilket yderligere tilpasser bebyggelsen til naboejendommene. For at fastholde idéen om to typologier tilpasset henholdsvis Nordre Fasanvej og Nyelandsvej er taget mod Nordre Fasanvej ca. en halv meter højere end mod Nyelandsvej.

Forvaltningen foreslår fortsat, at bygningens farve ændres fra en tung rød skala til en lysere beige/hvid nuance, og at tagmaterialet ændres fra skiffer til forpatineret zink. I det reviderede projekt er der tilføjet dekorative elementer, som fremhæver det skråt afskårne hjørne. Gesimsbånd er yderligere detaljeret, og der er indarbejdet egetræspartier i vinduerne fra 1. til 4. sal. Bygningsdybden er øget med en halv meter, men det samlede etageareal er reduceret.

Projektet er planlagt uden tagterrasse, da tagene nu næsten er lige høje, og adgang vil kræve et trappetårn. Forvaltningen vurderer dog, at der bør gives mulighed for en afgrænset tagterrasse af hensyn til naboerne, da opholdsarealet ellers reduceres fra 16 til 15 %. Der foreslås desuden mulighed for en kunstnerisk afslutning på hjørnet samt krav om begrønning af den vestlige gavl.

Bilag 2a (høringsnotat), bilag 3 (lokalplan) og bilag 4 (kommuneplantillæg) er revideret i overensstemmelse med ændringerne og erstatter bilagene fra mødet den 3. juni 2024.

Kommunalbestyrelsen besluttede den 29. januar 2024 at sende forslag til Lokalplan 240 for boliger og erhverv på Nordre Fasanvej og Nyelandsvej samt Kommuneplantillæg 7 i otte ugers offentlig høring. Udvalget anmodede samtidig om yderligere bearbejdning af bygningens udformning, højde, detaljering og kantzone samt om, at høringen henviste til denne beslutning.

Baggrunden for lokalplanforslaget er ønsket om at udvikle Nordre Fasanvej 45 og Nyelandsvej 65 med et nyt byggeri med blandede boliger, fællesarealer, erhverv og en grøn gård. De eksisterende bygninger forudsættes nedrevet.

Lokalplanområdet omfatter hjørnegrunden matr.nr. 10co med to hovedbygninger fra 1927, ombygget i 1956, samt en mindre erhvervsbygning. Hovedbygningerne rummer erhverv i stueetagen og seks boliger på 1. og 2. sal. Grunden fremstår generelt nedslidt med asfaltarealer og begrænset beplantning.

Planforslagene var i offentlig høring fra 13. februar til 9. april 2024. Den 13. marts blev der afholdt borgermøde i Kedelhallen med ca. 50 deltagere (jf. bilag 5).

Der var mange bemærkninger om, at bebyggelsen var for stor og høj og ikke passede ind i området, samt bekymring for naboer, byggeperiode og øget trafik. Der blev peget på for mange etager, mørk farve, moderne detaljering og placering på grunden. Andre borgere var positive over for et muligt seniorbofællesskab og en fornyelse af den nedslidte ejendom.

Forvaltningen har modtaget 41 høringssvar, som blandt andet omhandler parkering, boligindretning, bebyggelsesprocent, befolkningstæthed, altaner, gårdrum, kantzone, havemur, trafik samt lokalplanprocessen. Høringssvarene fremgår af bilag 5a og er resumeret og vurderet i bilag 2a.

På baggrund af udvalgets bemærkninger og høringssvarene har forvaltningen drøftet ændringer med bygherre og rådgivere, og der foreligger nu et revideret projekt og lokalplan.

Høringssvarene har medført følgende justeringer:

•  Den maksimale bebyggelsesprocent ændres til 265 %.
•  Redegørelse, bestemmelser og bilag justeres vedrørende højde mod Nyelandsvej, tagform samt materiale- og farvevalg.
•  Der gives ikke mulighed for altaner på vestgavlen.
•  Ny cykelparkeringsnorm og reduceret projekt medfører ny beregning.
•  Biofaktor-, opholdsareal- og bilparkeringsberegninger er opdateret.
•  Indendørs fællesarealer skal overvejende placeres i stueetagen mod gårdhaven, og der skal være direkte gennemgang fra Nordre Fasanvej til gården.
•  Bestemmelser om havemur, depoter og mulighed for begrønning af gavl er justeret.

Ændringerne er indarbejdet i lokalplanen og kommuneplantillægget (bilag 3 og 4).

Lokalplanen er desuden opdateret i forhold til Kommuneplan 2025, som er vedtaget siden sidste behandling. Kommuneplantillægget er omdøbt til Kommuneplantillæg nr. 5 til Kommuneplan 2025. Ændringerne fremgår af bilag 3 og 4.

Forvaltningen anbefaler, at lokalplan (bilag 3) og tilhørende kommuneplantillæg (bilag 4) vedtages endeligt med de ændringer, der fremgår af sagsfremstillingen og høringsnotatet.

Projektet tilvejebringer værdier, der opvejer nedrivning af de eksisterende bygninger. Projektet har efter forvaltningens vurdering en høj arkitektonisk værdi, som indføjer sig i og styrker Nordre Fasanvejs karréstruktur og markerer hjørnet i højere grad end den nuværende bebyggelse. Bygningens udformning og arkitektur indpasser sig respektfuldt i den eksisterende by, og tilfører, med inspiration i omgivelserne, nye kvaliteter til området, hvad angår materialer, proportioner og detaljering. Bygningen vil rumme en attraktiv bofællesskabsbebyggelse med forskellige ejerformer og fokus på fælles ude- og inde arealer og vil bidrage til 'blandet by'.

En ny samlet bebyggelse kan medvirke til at skabe et hjørne i byen, der bidrager til både kvalitet i gadebilledet og understøtter den blandede by i form af boliger med forskellige ejerformer, boligstørrelser og fællesarealer.

En lokalplan har i sig selv ingen økonomisk konsekvens, idet der ikke er handlepligt i forhold til en lokalplan. Selve byggeriet af de almene boliger, som lokalplanen muliggør, betyder dog, at der skal afsættes rådighedsbeløb til grundkapitallån til projektets udførelse. Udgiften bevilges i forbindelse med godkendelse af projektets skema A.

Nej

Klima-, Plan- og Boligudvalget, Magistraten, Kommunalbestyrelsen