Beslutning om godkendelse af forslag til rammelokalplan 245 for Hospitalshaven for Hospitalshaven med tilhørende forslag til kommuneplantillæg nr. 2 til offentlig høring

Som en del af købsaftalen med Region Hovedstaden er det aftalt, at der inden kommunens overtagelse af hospitalsgrunden skal foreligge en rammelokalplan, der fastsætter udviklingsplanens principper og fordeling af bebyggelsesomfang og anvendelser. Omdannelsen skal fastholde og styrke de kvaliteter, der er i pavillon-bystrukturen med fritliggende bebyggelser, i en endnu mere grøn "siveby", hvor man kan færdes mellem bygningerne i forskellige niveauer af byrum - fra de helt bolignære til den store park for hele byen. 

Rammelokalplanen skal sikre, at omdannelsen sker med baggrund i principperne i udviklingsplanen ’Gro det nye af det gamle’ med et samspil og en balance mellem nyt og gammelt. Rammelokalplanen fastsætter udviklingsplanens principper og hovedanslag. Udviklingsplanen for Frederiksberg Hospital, vedtaget i december 2023, har afsæt i visionen for omdannelsen og kvaliteter i områdets struktur og i de historiske bygninger og grønne træk. Rammelokalplanområdet har et potentiale for at kunne omdannes fra én primær funktion og et område, der har været delvist afskåret fra resten af Frederiksberg, til et integreret, attraktivt, grønt, blandet  bykvarter. Ud over hospitalsfunktionerne på Region Hovedstadens hospitalsgrund er der i randen af rammelokalplanområdet en række kommunale- og privatejede ejendomme, der også indgår i rammelokalplanen. Forslag til rammelokalplan 245 er vedlagt (bilag 1 - foreløbig udgave vedlagt).

I rammelokalplanen for Hospitalshaven er der arbejdet for: 

• at fastsætte den overordnede fordeling af anvendelser og omfang af ny og bevaret bebyggelse,
• at sikre principperne for gode adgangsforhold til bykvarteret og sammenhæng til den omgivende by,
• at fastsætte den overordnede fordeling, så der bliver udadvendte funktioner og byliv omkring den centrale park, et Sundhedsstrøg til sundhedsfunktioner og en række mindre rolige minikvarterer, primært til boliger,
• at udpege bevaringsværdig bebyggelse, træer og beplantninger og fastsætte principper for omfang og struktur for ny beplantning. 

Rammelokalplanen vil fungere som styringsredskab for de kommende udbud af grunde og bygninger i Hospitalshaven samt til de efterfølgende byggeretsgivende lokalplaner. Sideløbende med udarbejdelsen af rammelokalplanen udvikles en række dokumenter, herunder en designmanual, en biodiversitetsstrategi, kunst- og bylivsstrategi og en mobilitetsstrategi, som vil være en del af grundlaget for udbud af grunde og byggeretsgivende lokalplaner. Udviklingen af rammelokalplanområdet vil foregå i etaper i takt med, at hospitalsfunktionerne flytter ud, og den 1. etape forventes igangsat fra medio 2027.

Det er vurderet, om kommuneplanens kriterier, for om planlovens mulighed for at stille krav om en andel almene boliger inden for rammelokalplanområdet, skal anvendes. Jf. Udviklingsplanen skal der være boliger til forskellige indtægtsklasser, herunder boliger for borgere med almindelige indkomster. Rammelokalplanen fastsætter derfor, at 25 procent af boligerne (ud over plejeboliger) skal være almene, både ift. alle boliger og pr. minikvarter. Det er målet, at mindst 25 % af boligerne i Hospitalshaven bliver private ejerboliger. I en politisk aftale fra januar 2026 i forligskredsen bag Planloven får kommunerne mulighed for at kræve, at op til 25 % af boligmassen i nye lokalplanområder skal være ejerboliger. Når lovgivningen er på plads, vil dette blive udnyttet i Hospitalshaven i byggeretsgivende lokalplaner.

Rammelokalplanen er ikke byggeretsgivende. Forberedelse til omdannelsen kan dog opstartes f.eks. via etablering af overordnet byggemodning (ledningsarbejder) og etableringer af beplantning i grønne byrum o. lign. Konkret kan en mindre bygning i Nyelandsgården (bygning 76) og bygning 34, samt ikke bevaringsværdig beplantning, fjernes af hensyn til etablering af overordnet byggemodning i 1. etape.

Kommuneplantillæg
Rammelokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2025 på nær i forhold til detailhandelsstrukturen og anvendelseskategorier. Der er derfor udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg 2, der giver mulighed for et lokalcenter i bygningerne rundt om den centrale park. Et lokalcenter er laveste led i detailhandelsstrukturens hierarki. Et lokalcenter betjener et mindre lokalområde med dagligvarer, f.eks. som her til en begrænset del af en by eller bydel, og kan bestå af en eller flere mindre dagligvarebutikker suppleret med mindre butikker med udvalgsvarer. Stueetagerne rundt om den centrale park er i rammelokalplanen også udlagt til cafeér, restauranter, kultur, kreative erhverv mv., der understøtter byliv og fællesskaber. Forslaget til kommuneplantillægget tilføjer hotel til viften af blandede byfunktioner i rammeområde 4.C.8, som vil kunne ligge omkring den kommende bypark. Forslag til kommuneplantillæg 2 er vedlagt (bilag 2).

Tillæg til Spildevandsplan
Hospitalshaven er planlagt separat-kloakeret, og forslaget til rammelokalplan følges derfor af et forslag til tillæg nr. 3 til Spildevandplan 2019-31, som behandles parallelt i en særskilt sag af Miljø- og Trafikudvalget. 

Miljøscreening
Forvaltningen har vurderet, at forslaget til rammelokalplan skal miljøvurderes i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter. Miljøvurderingen er vedlagt (bilag 3). 

Forvaltningen anbefaler, at forslagene til rammelokalplan og kommuneplantillæg og spildevandstillæg sendes i høring. Rammelokalplanen sikrer bevaringsværdig bebyggelse og beplantning og "oversætter" udviklingsplanens fysiske helhedsplan og strategier for de fysiske rammer til principielle bestemmelser for kommende mere detaljerede byggeretsgivende lokalplaner. Kommuneplantillægget supplerer detailhandelsstrukturen med et lokalcenter, der kan bidrage med liv i stueetagerne rundt om parken, med indpassede butikker i begrænset omfang, der ikke vil konkurrere med bymidten og detailhandelsstrøg. Mulighed for et mindre indpasset hotel i bebyggelsen rundt om parken vil understøtte intentionen om en ny destination på Frederiksberg. Rammelokalplanen anbefales at blive grundlag for de første salg i 1. etape af Hospitalshaven, der planlægges sat til salg i andet halvår af 2026.

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser. 

Nej

Klima-, Plan- og Boligudvalget, By- og Erhvervsstrategisk Udvalg, Magistraten, kommunalbestyrelsen