Beslutning.

Udvalget anmodes om at tage principiel stilling til den fremadrettede sagsbehandling af udstykningssager inden for lokalplan 224A for Horsemose Villaby. Sagen vedrører modstridende interesser om fortætning og bevaring af områdets karakter.

Ejer af Bakkevej 16, Vijayakumar Balakrishnan har anmodet om foretræde og er indbudt til kl. 9.30.

Miljø,- Erhvervs- og Byudvalget har kompetence til at træffe beslutning i sagen.

Baggrund

Forvaltningen modtager i stigende omfang henvendelser og ansøgninger om dispensation til udstykning inden for Lokalplan 224A for Horsemose Villaby.

Horsemosen er udpeget som et kulturmiljø i kommunens forslag til kultursarvsstrategi, som efter byrådets godkendelse blev sendt i offentlig høring i januar 2026. Der er samtidig truffet beslutning om at udarbejde en ny lokalplan for området. Arbejdet med en ny lokalplan for Horsemose Villaby forventes igangsat i 2027, jf. byrådets prioritering af planopgaver d. 26. juni 2025.

Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget besluttede d. 24. september 2024 at indføre nye retningslinjer for behandling af nedrivningsansøgninger i lokalplansområdet. Retningslinjerne indebærer, at der ved alle ansøgninger om nedrivning skal udarbejdes en planmæssig vurdering af bygningens kvaliteter og områdets arkitektoniske og landskabelige værdier samt at alle nedrivningsansøgninger skal forelægges udvalget.

Opgaveudvalget om fremtidens boligbehov i Allerød Kommune afleverede i august 2025 sin rapport med seks strategiske anbefalinger, herunder: ”Brug fortætning som redskab til strategisk by- og boligudvikling.” Byrådet godkendte i september 2025, at anbefalingerne danner grundlag for det videre arbejde med kommunens by- og boligudvikling samt som input til udarbejdelsen af den kommende planstrategi og boligudbygningsprogram.

Baggrunden for denne sag er de modstridende hensyn mellem at bevare områdets oprindelige villakarakter og opgaveudvalgets anbefalingerne om at anvende fortætning som et strategisk udviklingsredskab.

For at kunne behandle dispensationsansøgninger om udstykning, skal det afklares om sådanne sager generelt skal sættes i bero, indtil et nyt plangrundlag foreligger eller om kommunen bør være positiv overfor yderligere udstykninger og fortætning.

Beskrivelse af området – Horsemose Villaby

Lokalplan 224A for Horsemose Villaby blev offentliggjort i 1998. Lokalplanens formålsbestemmelse (§ 1) lyder:

”Hensigten med lokalplanen er at bevare området som et villaboligområde med bebyggelser af forskellig alder, byggetraditioner og stilarter, karakterfulde træer og trægrupper samt hegn og smalle beskedent udstyrede veje.”

Formålet om at bevare områdets oprindelige karakter understøttes af flere bestemmelser, herunder:

• § 4.1: Udstykninger må kun foretages i overensstemmelse med den på vedhæftede kortbilag viste retningsgivende udstykningsplan (…)
• § 6.5: Bygninger inden for området må ikke nedrives, med mindre byrådet giver tilladelse hertil. Undtaget er garager, udhuse og lignende småbygninger.
• § 7.2: Om- og tilbygninger må kun udføres i en til, som efter Byrådets skøn harmonerer med det oprindelige hus.
• § 7.3: Til udvendige bygningssider samt tagflader må ikke anvendes materialer, som efter Byrådets skøn virker skæmmende.

De få bestemmelser, der regulerer bebyggelsens omfang, omfatter alene bebyggelsesprocent (§ 6.1), højde (§ 6.2 og § 6.4) samt antal etager (§ 6.3). Derudover findes der få bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden – primært skiltning (§ 7.1) samt §§ 7.2 og 7.3 som angivet ovenfor.

Lokalplanens bestemmelser og redegørelse giver ikke en nærmere eller tilstrækkelig forklaring på, hvordan det bevarende formål skal forstås, når der opføres nybyggeri. Baggrunden for de manglende bestemmelser er sandsynligvis, at det ikke skulle være muligt at bygge nyt i et fuldt udbygget lokalplanområde.

På grund af de manglende anvisninger har praksis hidtil været at give dispensation til udstykning uden at stille krav til det efterfølgende byggeri. Siden lokalplanens vedtagelse er der meddelt anslået 32 nedrivninger og 5 udstykninger med efterfølgende nybyggeri ud af ca. 380 matrikler.

De nyere byggerier adskiller sig generelt fra den mere oprindelige bebyggelse ved bl.a. større bygningsfodaftryk og husdybder, en anden materialeholdning, ændrede tagformer og -hældninger samt færre arkitektoniske detaljer. En yderligere udstykning vil desuden medføre fortætning, som kan ændre områdets karakter som et villakvarter med grunde af forskellig størrelse, hvor nogle huse ligger tæt, mens andre har mere luft og friareal omkring sig.

Denne udvikling bidrager samlet set til en ændring af områdets karakter og kan komme i konflikt med lokalplanens bevarende formål.

Det skal bemærkes, at der ikke er meddelt dispensation til udstykning siden vedtagelsen af de nye retningslinjer for nedrivning, udpegningen af Horsemosen som kulturmiljø i kultursarvsstrategien samt opgaveudvalgets anbefalinger om bl.a. fortætning.

Aktuelle sager om udstykning

Forvaltningen har aktuelt to sager, hvor der er ansøgt om eller forespurgt på mulighederne for udstykning i strid med Lokalplan 224A for Horsemose Villaby. Sagerne omfatter henholdsvis Bakkevej 16 og Horsemosevej 5 og indebærer behov for dispensation fra lokalplanens bestemmelser, herunder i relation til udstykningsplanen og delvis nedrivning af eksisterende bebyggelse.

En nærmere gennemgang af de to sager, herunder eksisterende forhold, ansøgninger og skitseforslag, fremgår af Bilag 1: Aktuelle sager.

Forslag 1

Udvalget beslutter, at aktuelle og kommende sager om dispensation fra lokalplanens udstykningsbestemmelser skal afvente et nyt plangrundlag for Horsemose Villaby.

Forslag 2

Udvalget beslutter at være positivt indstillet over for mulighederne for yderligere udstykninger og fortætning i Horsemose Villaby. I tilfælde af væsentlige indsigelser ved naboorienteringen forelægges de enkelte sager for udvalget.

Forvaltningen anbefaler forslag 1.

Dispensation fra lokalplanen forudsætter en høringsproces i overensstemmelse med planlovens § 20