RandersBolig har, på vegne af boligorganisationen Møllevænget & Storgaarden, fremsendt en ansøgning om godkendelse af frasalg af i alt to ejendomme. Ejendommene er beliggende Adelgade 21-23 og Stemannsgade 9A og 9B, 8900 Randers C, og tilhører boligorganisationens afdeling 69, som alene består af de to ejendomme. 

Boligerne 

Ejendommene er opført i 1998 og 2000, og består af 54 boliger fordelt på 2.389 kvm. Alle boliger er mærket som ungdomsboliger.

Det er af flere årsager vanskeligt at udleje boligerne, hvilket det har været i en lang årrække, og det forventes ikke, at det vil blive nemmere at udleje boligerne i fremtiden. Dette især henset til, at VIA, der er den eneste nærtliggende uddannelsesinstitution, bliver flyttet ud af byen. På den baggrund forventes søgningen til bynære ungdomsboliger at blive væsentlig mindre efterspurgt fremover. Boligorganisationen oplyser, at det forhold, at Randers Kollegiegaard er lukket, ikke har medført en øget søgning til afdelingen. 

Boligorganisationen oplyser, at der ikke har været et aktivt beboerdemokrati i afdelingen i mange år. Beboerne møder ikke op til afdelingsmøderne, og der er ikke en afdelingsbestyrelse. Derfor har organisationsbestyrelsen iværksat en række tiltag for at afhjælpe afdelingens udfordringer igennem tiden, herunder: 

• Overgang til A-ordning ved istandsættelse 
• Indgået aftale med kommunen om udlejning af tre boliger med nedsat husleje til unge med særlige behov 
• Forlængelse af opsigelsesvarsel fra 6 uger til 3 måneder 
• Besluttet at boligerne kan udlejes til beboere uden uddannelsesbevis 
• Halveret depositum i afdelingen 
• Istandsat udearealer 

Boligafdelingens økonomi 

I mange år har afdelingen været drevet med opsamlet underskud til trods for, at afdelingen har modtaget væsentlig støtte fra boligorganisationens dispositionsfond. Boligorganisationen har gennemgået regnskaberne fra 2015 til 2024, og har fundet frem til følgende: 

Huslejeniveauet i afdelingen ligger højere end den gennemsnitlige husleje for boligorganisationen. I den undersøgte periode ligger afdelingens huslejeniveau ca. 300 kr. pr. kvm. pr. år over det gennemsnitlige huslejeniveau for boligorganisationen hvert år. 

Der har været underskud i 5 ud af de 9 undersøgte regnskabsår. Det største underskud var på 258.199 kr. i 2022/2023. I gennemsnit har årets resultat været -82.031 kr. i perioden. Derudover har der været et negativt opsamlet resultat i alle 9 regnskabsår. 

Siden 1. oktober 2012 har boligorganisationen støttet afdelingen med 1,25 mio. kr. til resultatafvikling, drift og nedsættelse af husleje. 

I 2021 blev det besluttet at udleje boligerne til andre end den berettigede personkreds. Det har således været muligt for folk uden uddannelsesbevis at leje boligerne frem til 2024. Dette har medført, at boligorganisationen har fået udbetalt for meget ungdomsboligbidrag, hvorfor dette skulle tilbagebetales. I perioden er der tilbagebetalt ca. 340.000 kr. 

Det samlede tab ved lejeledighed i den undersøgte periode har været 862.046 kr., svarende til et gennemsnitligt tab på 95.783 kr. pr. år. Det svarer til 3,98 pct. af lejeindtægten. I regnskabsårene efter, at boligerne kunne lejes ud til andre end den berettigede personkreds faldt tabet ved lejeledighed, men tabet var stadig over 2 pct. af lejeindtægten. 

I den undersøgte periode har der været et gennemsnitligt tab ved fraflytning på ca. 170.000 kr. pr. år. Særligt i regnskabsårene 2022/2023 og 2023/2024, hvor det var muligt for andre end den berettigede personkreds at leje boligerne, var der store tab ved fraflytning.  

Den 1. august 2025 var der 7 boliger i tomgang i afdelingen. Fra 1. oktober 2015 til 30. september 2024 har der været 106 boliger i tomgang i afdelingen. Der er flere boliger, der har været i tomgang flere gange.

Alternativer til frasalg 

Boligorganisationen har overvejet alternativer til frasalg. Der er dog ikke grundlag for at iværksætte andre tiltag end frasalg.

Der er ikke grundlag for at ombygge boligerne til fx seniorboliger, idet det vil være omkostningstungt og medføre en betydelig huslejestigning, som vil gøre det vanskeligt at udleje boligerne.

Det er heller ikke en mulighed at nedrive ejendommene, idet det vil medføre udgifter for boligafdelingen, og det vil være spild af ressourcer, idet ejendommene ikke er mere end 30 år gamle, og der er ingen byggeskader, behov for istandsættelse, eller udgifter til driften udover det forventelige.

Slutteligt har boligorganisationen overvejet muligheden for at sammenlægge afdelingen med en anden afdeling. Dette er dog vanskeligt, idet sammenlægning af en afdeling med ungdomsboliger med en afdeling med familieboliger ikke er hensigtsmæssig henset til beboersammensætningen. Derudover er der ikke andre afdelinger i umiddelbar nærhed, hverken med ungdomsboliger eller familieboliger. 

Boligorganisationen har derfor besluttet at arbejde for et frasalg af ejendommene. Efter et frasalg af ejendommene vil der ske likvidation af afdelingen. 

Økonomi ved frasalg 

Ved en afdelings afhændelse af ejendomme og efterfølgende likvidation skal provenuet anvendes til betaling af afdelingens gæld. Eventuelt positivt eller negativt provenu skal indgå i/dækkes af boligorganisationens dispositionsfond. Det fremgår af bestemmelserne i almenboliglovgivningen samt driftsbekendtgørelsen. 

RandersBolig har på vegne af boligorganisationen oplyst, at boligerne samlet er blevet vurderet til 30 mio. kr. 

Pr. 30. september 2025 er der knyttet lån til boligerne for i alt 13.691.568 kr. Afdelingen har pr. 30. september 2025 et opsamlet resultat på 410.777 kr. og opsparede henlæggelser på 1.875.152,64 kr. 

Boligorganisationen forventer, at der vil opstå et samlet overskud på ca. 15,6 mio. kr., som vil blive overført til boligorganisationens dispositionsfond efter de indestående lån i afdelingen er blevet indfriet. Det må forventes, at der vil komme et mindre efterkrav fra Landsbyggefonden, der ikke kan opgøres på nuværende tidspunkt. Kravet vil kunne indeholdes i provenuet og blive fratrukket dette, inden provenuet indbetales til dispositionsfonden. 

Afdelingens opsparede henlæggelser vil også blive overført til dispositionsfonden i forbindelse med likvidationen af afdelingen. 

Konklusion 

Tilsynet vurderer, at boligorganisationen har dokumenteret, at afdelingen har vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder. På den baggrund vurderer tilsynet, at frasalg af ejendommene er den økonomisk mest forsvarlige løsning på afdelingens økonomiske vanskeligheder. 

Tilsynet har påset, at formalia i forbindelse med godkendelse af frasalg af ejendommene og efterfølgende likvidation af afdelingen er iagttaget, samt at frasalg og likvidation er beboerdemokratisk godkendt. 

Tilsynet indstiller på baggrund af ovenstående, at frasalg af ejendommene godkendes på betingelse af, at et eventuelt provenu indgår i dispositionsfonden, som loven tilsiger. 

Landsbyggefonden og ministeriet skal ligeledes godkende et frasalg af de to ejendomme. Udbetaling Danmark er blevet forelagt sagen, og har truffet afgørelse om, at de indestående lån i afdelingen skal indfries i forbindelse med salget.