B-sag: Kvarterplan Havnegade 19, Odense C

Baggrund

By- og Kulturforvaltningen er i dialog med grundejer af ejendommen Havnegade 19, Odense C. Grundejer ønsker at omdanne ejendommen fra erhverv til etageboligbebyggelse med en mindre del erhverv i form af kontorer, café eller lignede.

Havnegade 19 er i Kommuneplan 2024-2036 udpeget som byfortætningsområde i 1. prioritet i rækkefølgeplanen for boligudbygning og er udlagt til blandet bolig og erhverv. Før området Havnegade 19 kan omdannes til boligområde, skal der udarbejdes en lokalplan og et tillæg til kommuneplanen.

By- og Kulturudvalget besluttede på møde den 13. august 2025, at forvaltningen i den videre dialog med grundejer kan planlægge for nedrivning af udpegede bevaringsværdige bygninger på Havnegade 19.

Havnegade 19 indgår som en del af Havnegadekvarteret i Bydelsudviklingsplan for Odense indre havn, 2025. Bydelsudviklingsplanen sætter den overordnede retning for udviklingen af hele området, Odense indre havn, med strategier og designprincipper, gældende på tværs af alle områderne indenfor den indre havn. Bydelsudviklingsplanen for Odense indre havn er vedlagt denne sag.

I henhold til bydelsudviklingsplanen skal der, med afsæt i bydelsudviklingsplanen, udarbejdes en kvarterplan for området, som skal danne grundlag for igangsættelse og udarbejdelse af byggeretsgivende lokalplaner.

Grundejer har derfor udarbejdet en kvarterplan for Havnegade 19, som konkretiserer grundejers ønsker til udviklingen af området.

Eksisterende forhold

Havnegade 19 dækker et areal på cirka 14.710 m² og afgrænses af Havnegade mod vest, Malmøgade mod nord, boligbebyggelse og erhverv langs Tolderlundsvej i øst, og langs Nørrevoldgade i syd.

Omkringliggende bebyggelse langs Tolderlundsvej er boligbebyggelse i primært 4-5 etager og enkelte bygninger 2-3 etager. Langs Nørrevoldgade er der bebyggelse i 2-3 etager. På modsatte side af Havnegade ligger der boligbebyggelse i 5-6 etager. På hjørnet af Havnegade og Malmøgade er der en markant silobygning fra 1957 på 38 meter, der er efterfulgt af en lav lagerbygning i én etage og en åben fladeparkering op langs Malmøgade, hvorefter boligbebyggelse i 4-4½ etage runder hjørnet Malmøgade/Tolderlundsvej.

Fra Havnegade i vest til Tolderlundsvej i øst stiger terrænet cirka 5-6 m. Stigningen opleves primært fra Malmøgade eller inde fra planområdet, hvor en mindre skrænt med træer danner overgang til nabobebyggelsen langs Tolderlundsvej.

Der er to vejadgange til området fra Havnegade og en enkelt fra Malmøgade.

Området er i dag indhegnet mod Havnegade og rummer flere industribygninger, til dels sammenbyggede og af forskellig karakter, i én til to etager.

I kortet nedenunder ses grunden Havnegade 19 med rød afgrænsning.

Kvarterplan

I kvarterplanen konkretiserer grundejer sit forslag til udvikling af området Havnegade 19 med baggrund i det omgivende områdes specifikke karakterer og kvaliteter.

Her beskrives intentionerne for grundens udformning og relation til omgivelserne, herunder hvordan stedet forholder sig til nærheden til havnen og de principper og strategier, der indgår i bydelsudviklingsplanen for Odense indre havn.

Kvarterplanen inklusive bilag er vedlagt nærværende sag.

Følgende er uddrag fra kvarterplanen med bilag:

• Havnegade 19 skal fremstå som en urban og grøn bydel, hvor nye grønne kantzoner, træer og fokus på biodiversitet er centrale elementer.
• Kvarteret bindes sammen med Skibhuskvarteret ved gennemgange og passager i bebyggelsen, herved kobles den indre havns netværk naturligt til byens eksisterende strukturer.
• Nye bygninger forholder sig til og tilføjer nye lag til den historiske havn, så områdets unikke kulturmiljø styrkes og beriges.
• Nyt byrumsinventar i bebyggelsen tager udgangspunkt i havnens eksisterende karakter.
• Arkitekturen i den nye bebyggelse skal være varieret, af høj kvalitet og stimulere sanserne. Det opnås gennem variation og kontraster i facader, dybder, udtryk samt både nye og genbrugte materialer.
• Der arbejdes med forskellige skalaer således byrum og gader føles trygge og oplevelsesrige for de bløde trafikanter.
• Bygninger og byrum skal invitere til fællesskab, multifunktionalitet og gensidig omtanke, så afstanden mellem mennesker mindskes og der opstår både planlagte og spontane møder og aktiviteter.
• Samvær og godt naboskab - også på tværs af generationer - er vigtigt for at tiltrække og fastholde beboere. Derfor indarbejdes forskellige boligstørrelser, så der skabes en mangfoldig beboersammensætning.
• Havnegade 19 understøtter den levende havn med områder, der giver plads til byliv ud mod Havnegade, samtidig med at mere rolige byrum bagved etableres.
• Projektet søger at styrke de visuelle, fysiske, grønne og oplevelsesmæssige forbindelser og samtidig reducere barrierer for bløde trafikanter mellem Odense indre havn og den omkringliggende by og natur, særligt i forhold til Skibhuskvarteret.

Illustration fra kvarterplanen.

Forvaltningens vurdering af kvarterplanen

Relation til havnen

Forvaltningen vurderer, at kvarterplanens vision for områdets fremtidige disponering og arkitektoniske tolkning af en ny bebyggelse på havnen er i overensstemmelse med visionerne i bydelsudviklingsplanen for Odense indre havn om gode forbindelser for bløde trafikanter på tværs af området mellem Skibhuskvarteret og havnen, om variation og kontraster i skala og materialitet og om befolkningstæthed og publikumsorienterede funktioner, der gør havnen værd at gå på opdagelse i for både beboere og besøgende.

Kvarterplanen foreslår tre bygningstypologier med referencer til henholdsvis havn og Skibhuskvarterets boligbebyggelser, og med variation i bygningshøjder og etablering af rum mellem bygningerne. Forvaltningen vurderer, at det skaber mulighed for en ny fortælling om overgangen mellem by og havn. Dette i form af, at der åbnes op for fodgængeradgange igennem bebyggelsen, og i form af bygningstypologiernes referencer til henholdsvis Skibhuskvarterets boligbebyggelser og havnens pakhuse og magasinbygninger.

Kvarterplanen beskriver, hvordan let skrånende tagformer hen over to etager tilpasses den omkringliggende bebyggelses karakter for at fastholde områdets helhedsindtryk. En detaljering i facader og variation i materialer - plademateriale i metal i ét byggeri og tegl i de øvrige - samt en mulig genanvendelse af materialer fra eksisterende bygninger på grunden kan skabe en rustik karakter, der relaterer sig til de oprindelige havnebygninger i nærområdet.

Forvaltningen vurderer, at kvarterplanens forslag om at etablere høje stueetager mod Havnegade og Malmøgade med mulighed for etablering af caféer og lignende på nøje udvalgte steder vil være et værdifuldt supplement til områdets boliger, de tværgående forgængerforbindelser og Havnegades fremtidige karakter.

I den videre planlægning skal omfang og størrelse af erhvervsmæssige anvendelser i form af caféer, kontorer og lignende serviceerhverv undersøges og defineres nærmere.

Bygningshøjder

Kvarterplanen beskriver, hvordan variationer i bygningshøjder skal skabe en naturlig overgang fra nabobebyggelsen på Tolderlundsvej til hjørnet ved Havnegade/Malmøgade. Den nye bebyggelse foreslås lavest mod nabobebyggelsen mod Tolderlundsvej og højest mod Havnegade. På hjørnet Havnegade/Malmøgade foreslås et pejlemærke for bebyggelsen i form af en 10 etagers bygning.

Forvaltningen vurderer, at placering af de laveste bygninger nærmest bebyggelsen ved Tolderlundsvej og de højeste bygninger nærmest Havnegade er i overensstemmelse med områdets bygningskarakterer og understøtter oplevelsen af et terræn, der skråner ned mod havnen.

Forvaltningen vurderer, at et pejlemærke med en bygning i op til 10 etager på hjørnet Havnegade og Malmøgade spiller godt sammen med den eksisterende høje silobygning på modsatte hjørne af Malmøgade. Etagehøjder på fem og seks etager langs Havnegade giver den nødvendige ryg og volumen til at markere gaderummet. Havnegade er et bredt og relativt trafikeret gaderum flankeret af eksisterende etageboligbebyggelse i fem til seks etager på modsatte side af Havnegade.

De foreslåede frem- og tilbagerykninger samt mellemrum i bebyggelsen giver plads til et varieret byrum mod Havnegade. Det vil skabe en pendant til den varierede bygningsmasse, der i dag præger Havnegade med ældre bebyggelser i forskellige højder.

Forvaltningen vurderer, at en nedtrapning af bygningshøjder nærmest bebyggelsen mod Tolderlundsvej - både langs Malmøgade og inde på grunden - er i overensstemmelse med eksisterende bygningsskala, som primært består af etageboliger i fire til fem etager med skrå tage og markeringer i facade og tag, der understreger overgangen mellem de enkelte bygninger.

Forvaltningen vurderer ligeledes, at nedtrapning af bebyggelsen og bevaring af skrænt og træbeplantning i planområdet fremhæver terrænets markante stigning fra Havnegade til Tolderlundsvej. Arealerne mellem bebyggelsen ved Tolderlundsvej og grunden Havnegade 19 består af fladeparkering, haver og enkelte skure. I kvarterplanen bevares skrænt og træbeplantning som en grøn overgang mellem den eksisterende og den nye bebyggelse.

I den videre planlægning skal lys- og skyggediagrammer samt vurdering af dagslys, vind- og støjforhold kvalificere den endelige udformning af området, herunder bygningshøjder- og placeringer, og udformning og disponering af områdets udearealer.

Fri- og opholdsarealer

Kvarterplanen foreslår etablering af gårdrum imellem bygningerne, der indrettes som grønne, trygge opholdsarealer med fokus på fællesskab og rekreation og kan skabe gode rammer for spontane møder og socialt samvær.

Kvarterplanen beskriver, at der langs vejforløb og på grønne områder plantes træer. Fri- og opholdsarealer indrettes med blomsterenge, beplantede lavninger og elementer, der fremmer biodiversitet. Fælles fri- og opholdsarealer etableres som en kombination af områder med siddepladser og nicher til roligt ophold, områder med lege- og aktivitetsmuligheder, samt områder til fællesfunktioner såsom fælles orangeri. Privat ophold etableres på terræn eller altaner i direkte tilknytning til de enkelte boliger. Træer på 25-30 år skal sikre kvalitet af fri- og opholdsarealer fra start.

I bilag til kvarterplanen beskrives det, hvordan vejtrafikstøj fra Havnegade kan have indflydelse på, hvor og hvor meget areal der kan disponeres til fri- og opholdsarealer.

Kvarterplanen viser, i en beregning af disponible udearealer, at kommuneplanens krav til omfanget af friarealer ikke opfyldes. Opgørelsen viser en reduktion på cirka en fjerdedel af kravet til friarealer.

Kvarterplanen angiver placering af fælles opholdsarealer på terræn og tagterrasse. Arealberegningen er i overensstemmelse med kommuneplanens arealkrav, men dele af arealerne nærmest Havnegade er dog potentielt belastet af vejtrafikstøj over de vejledende støjgrænser, hvilket skal belyses nærmere i den videre proces.

Kvarterplanen foreslår, at støjbelastede arealer på terræn indrettes som kantzoner, der bearbejdes så overgangen mellem vejforløbet og boliger blødes op og etableres med beplantning og byrumsinventar i form af granitbænke langs facader.

Forvaltningen vurderer, at omfanget af bebyggelsen, hvor kvarterplanen foreslår cirka 280 boliger, ikke gør det muligt at opfylde kommuneplanens arealkrav til friarealer. Åbninger i bebyggelsen mod Havnegade betyder samtidig, at dele af arealerne bliver støjbelastede og derfor ikke kan indgå som fri- og opholdsarealer.

Forvaltningen vurderer, at åbningerne i bebyggelsen bør bevares, da de er væsentlige for den samlede oplevelse af byggeriet i området. Et reduceret omfang af friarealer stiller krav til, at der i den videre planlægning er særlig fokus på af definere og beskrive, hvordan indretning og beplantning sikrer kvalitetsfyldte fri- og opholdsarealer, og hvordan dette oversættes til præcise lokalplanbestemmelser.

I den videre planlægning skal skyggediagrammer, vurdering af vind- og støjforhold, biofaktor og kvalitet i bynatur kvalificere den endelige udformning og disponering af områdets fri- og opholdsarealer.

Parkering

Kvarterplanen beskriver, hvordan bilparkeringspladser fordelt på terræn og i kælder under ét byggeri ikke opfylder kravet om én parkeringsplads pr. 125 m², jævnfør Odense Kommunes sektorplan for parkering, men at det reducerede antal parkeringspladser understøtter et mere roligt trafikalt miljø.

Kvarterplanen foreslår dobbeltudnyttelse af nærtliggende parkeringsfaciliteter som supplement, og at fladeparkering indenfor området placeres langs den interne gade med beplantning for visuel variation. Cykelparkering foreslås etableret delvist i konstruktion og delvist på terræn.

Ifølge bilag til kvarterplanen vil der skulle etableres cirka 206 bilparkeringspladser indenfor området. Der foreslås op til 43 parkeringspladser i kælder under karrébebyggelsen mod Havnegade og op til 55 parkeringspladser på terræn. Dermed mangler der over 100 parkeringspladser for at opfylde sektorplanens krav.

I bilag til kvarterplanen beskrives det, at grundejer af Havnegade 19 ejer to bygninger udenfor området med henholdsvis 61 og 91 parkeringspladser. Disse kan dobbeltudnyttes, da pladserne bruges af kontorerhverv og kun er sparsomt benyttet mellem kl. 16.00 og kl. 8.00. Bygningerne ligger i gåafstand - cirka 15 m og 180 m fra Havnegade 19.

Forvaltningen vurderer, at den foreslåede parkering uden for planområdet ligger i en acceptabel gåafstand af Havnegade 19. Forvaltningen vurderer, at dobbeltudnyttelse af eksisterende parkeringsfaciliteter vil have en positiv effekt på den nye bebyggelses CO₂-aftryk, da behovet for nybyggeri til parkering hermed minimeres.

Kvarterplanens forslag om parkering på terræn er ikke i overensstemmelse med sektorplanens krav om parkering i kælder eller konstruktion. Forvaltningen vurderer dog, at parkering under terræn vanskeliggør gode vækstbetingelser for større træer og lignende beplantning i områdets udearealer, ligesom kvarterplanens foreslåede bebyggelseskarakter begrænser muligheden for etablering af parkering under bygningerne.

Forvaltningen vurderer, at det relativt begrænsede omfang af terrænparkering, kombineret med plantebede og træer, sikrer, at overfladeparkering ikke opleves dominerende.

I den videre planlægning skal forhold om dobbeltudnyttelse af parkeringsarealer udenfor området undersøges nærmere, således det sikres, at der er grundlag for at planlægge for et reduceret antal parkeringspladser indenfor planområdet Havnegade 19.

Kommuneplantillæg

Disponeringen af grunden Havnegade 19 i nærværende kvarterplan forudsætter nedrivning af de bevaringsværdige bygninger på grunden. En udtagelse af bevaringsværdige bygninger i kommuneplanen skal ske med et tillæg til kommuneplanen i forbindelse med planlægningen. Kvarterplanens forslag til bebyggelsens omfang betyder desuden, at der vil skulle ske en ændring af kommuneplanrammen for området med en forøgelse af den maksimale bebyggelsesprocent fra 100 til 175 og det maksimale antal etager på grunden fra 5 til 7 etager med en enkelt bygning i 10 etager.

Lokalplan

Den kommende lokalplan skal muliggøre områdets anvendelse til etageboliger og mindre serviceerhverv i form af caféer og lignende. Lokalplanen skal med bestemmelser sikre omfang og placering af byggeri samt kvalitet i bebyggelsens ydre fremtræden, udformning og indretning af udearealer med beplantning, fri- og opholdsarealer og placering og omfang af cykel- og bilparkering med mere.

Miljøvurdering

Forvaltningen vurderer, at der skal foretages en miljøvurdering af lokalplan og kommuneplantillægget, jævnfør miljøvurderingsloven. Dette begrundes i, at der er tale om planlægning for anlægsarbejder i byzone, og at der kan være en visuel påvirkning ved etablering af ny bebyggelse med større tæthed og højde end eksisterende bebyggelse indenfor området.

Lovgrundlag

• Kommuneplantillægget skal udarbejdes i henhold til planlovens kapitel 4.
• Lokalplanen skal udarbejdes i henhold til planlovens kapitel 5.
• Miljøvurdering skal udarbejdes i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM).

Handlemuligheder

By- og Kulturudvalget kan:

• Vælge at godkende kvarterplanen som grundlag for igangsættelse af planlægningen for omdannelse af ejendommen Havnegade 19 med opførelse af etageboligbebyggelse samt en mindre del erhverv (forvaltningens indstilling).
• Vælge at komme med ændringer til kvarterplanen, som kan indarbejdes, hvorefter planlægningen for omdannelse af ejendommen Havnegade 19, med opførelse af etageboligbebyggelse samt en mindre del erhverv, igangsættes. Alternativt kan kvarterplanen med ændringer forelægges By- og Kulturudvalget igen.

Den videre proces