B-sag: Offentlig høring: Forslag til lokalplan nr. 4-1115 og forslag til kommuneplantillæg nr. 3 for udvidelse af Hotel Odense, OCC, Odense SØ

Baggrund

Forslag til kommuneplantillæg nr. 3 og forslag til lokalplan nr. 4-1115 for udvidelse af Hotel Odense ved OCC er udarbejdet på baggrund af et ønske fra Odense Sport og Event om at understøtte efterspørgslen på større arrangementer med minimum 500 hotelværelser. Dette nødvendiggør en ny hotelfløj med cirka 250 værelser samt opførelse af en forbindelsesgang til eksisterende byggeri.

Odense Congress Center består i dag af fire sports- og messehaller, et produktionskøkken samt et hotel med 304 værelser. Den største sports- og messehal - Jyske Bank Arena - har en højde på cirka 20 m, mens hotellet er i fire etager og har en højde på cirka 12 m. Hotellet blev udvidet i 2023 med en ny fløj mod sydøst. Den er opført i seks etager med en højde på 24 m.

Parkeringsarealerne i tilknytning til kongrescenteret rummer cirka 1.800 parkeringspladser. Nord og nordøst for kongrescenteret er der etableret en støjvold, som skærmer for eventuel støj for de omkringliggende boliger.

Planområdet har et areal på cirka 4.600 m². Det afgrænses mod syd af Ørbækvej, som er afskærmet af et 15-20 m bredt beplantningsbælte – primært bestående af bøgetræer med en højde på cirka 17-20 m.

Øst for Odense Congress Centers område ligger et blandet område med daginstitutioner, kontorerhverv samt boliger - dog adskilt af en cykel- og gangsti, som er omkranset af beplantning. Nord og nordøst for Odense Congress Centers område ligger der boligområder samt et grønt område med træbeplantning. Den omkringliggende nabobebyggelse til kongrescenteret er i 1-2 etager.

Forslag til lokalplan

Lokalplanen giver mulighed for opførelse af hotelfløj og forbindelsesgang til eksisterende hotel og omfatter også parkering samt beplantningsbælte mod Ørbækvej.

Lokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres en ny hotelfløj nordvest for den eksisterende hotelfløj på et areal, som i dag anvendes til parkering for hotellets gæster. Den nye bebyggelse placeres parallelt med denne bygning med en afstand på cirka ti m.

Lokalplanen fastsætter, at bebyggelsen maksimalt må opføres i ni etager og have en maksimal højde i kote 59 m (højdesystem DVR90) svarende til en maksimal højde på 40 m målt fra terræn omkring bygningen til overkant af tekniske installationer på taget.

Der sikres en biofaktor på mindst 0,6 inden for lokalplanens område ved blandt andet at bevare det eksisterende beplantningsbælte langs Ørbækvej og etablere et grønt område med træer, buske og stauder mellem den nye og den eksisterende hotelbebyggelse.  

Illustration med situationsplan af planlagt ny hotelfløj

Den nye hotelfløj udformes som et stort T - i form af to længer, der ligger vinkelret på hinanden. Bygningen udføres med fladt tag og med facader i blank teglmur i røde- og/eller brunlige nuancer, som sikrer samhørighed til den eksisterende hotelbebyggelse. De nederste etager (basen), hvor man som besøgende møder bygningen, vil fremstå differentieret i forholdt de øvrige etager i form af en mørkere teglfarve.

Der må placeres ventilationsanlæg på taget samt elevatortårn med en maksimal højde på i alt fire m over murkronen. Disse bygningsdele skal beklædes med eller fremstå i lysegråt ikke-reflekterende materiale, så de fremtræder mindst synlige.

I stueplan etableres der en hævet base i cirka to m bredde, hvor det er muligt at etablere terrasser afskærmet af hække eller grønne bede med bunddækkende planter for at skabe et grønt kig fra hotelværelserne. Basen skal sikre en vis afstand mellem værelser i stueplan og den gående eller kørende trafik på terræn, så indbliksgener undgås, samt udligne niveauforskellen mellem hotelværelser i stueplan og terræn.

Der må opføres en forbindelsesgang i én etage mellem den nye og gamle del; den opføres som en glasbygning med fladt tag, der kan begrønnes. Der er således adgang for gæster via denne forbindelsesgang fra hotellets reception eller direkte fra parkeringsarealet.

Fra forbindelsesgangen ledes gæsten til hotellets vindfang og videre til loungeområde med forbindelsestrapper og elevatorer til etagerne.

Facaderne vil fremstå med variation inden for vinduesåbningerne for eksempel med varierende felter i træ, alu og/eller markering og detaljering i murværket omkring vinduesåbninger. Det er kun muligt at etablere altaner for hotelværelser, der vender mod nord og vest ud mod parkeringsarealet på grund af trafikstøjen fra Ørbækvej.

Parkering til hotellets gæster vil ske på den nuværende parkeringsplads mod vest, og for ansatte vil der fortsat være parkering nord for hotellet. Vejadgang til området vil for hotellets gæster således ske fra vest via eksisterende adgangsvej til området ved Odense Congress Center, og vejadgang for ansatte samt ved varelevering vil ske ad nuværende adgangsveje fra nordvest.

Se afgrænsningen af lokalplanområdet markeret med rød streg nedenfor:

Lokalplanen giver dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 17 vedr. skovbyggelinjen. Skoven, der udløser skovbyggelinjen, er en mindre, offentlig skov på den sydlige side af Ørbækvej. Skoven ligger cirka 200 m fra byggefeltet målt i fugleflugt.

Kortet nedenfor viser den offentlige skov, der afkaster skovbyggelinjen markeret med en grøn skravering. Selve skoven er markeret med en mørkegrøn streg til venstre i billedet. 

Og indenfor lokalplanafgrænsningen, der er markeret med lilla streg, ses den del af skovbyggelinjen, som der dispenseres for.

Forslag til kommuneplantillæg

Forslaget til lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2024-2036 med hensyn til bygningshøjde samt antal etager for den nye hotelbebyggelse. Den gældende kommuneplanramme giver mulighed for bebyggelse i to etager med en maksimal højde på ti m – dog kan der i særlige udpegede områder bygges op til 24 m. Der er derfor udarbejdet forslag til et kommuneplantillæg, der giver mulighed for, at hotelbebyggelsen kan opføres i ni etager samt en ændring i den mulige højde på ny hotelbebyggelse til maksimalt kote 59 m (højdesystem DVR90) svarende til en maksimal højde på 40 m målt fra terræn til top af tekniske installationer på taget. 

I Kommuneplan 2024-2036 ændres den eksisterende retningslinje 1.2.5 for højhuse, så den også udlægger lokalplanens område som højhusområde.

Forvaltningens vurdering af planforslagene

Forvaltningen vurderer, at planlægningen vil give bedre mulighed for udvikling af hotel- og konferencevirksomheder i Odense. Forvaltningen vurderer også, at der i området med det eksisterende kongrescenter ved Ørbækvej er tale om et område i en generel bygningsmæssig skala, der kan rumme en højere bebyggelse.

Samtidig sikrer lokalplanen fortsat beplantningen mod Ørbækvej, hvor de høje træer sikrer oplevelsen af det grønne strøg langs Ørbækvej. Idet beplantningen er løvfældende, vil bebyggelsen dog især om vinteren være synlig fra Ørbækvej, som er en indfaldsvej til Odense.

Lokalplanen sikrer, at hotelbebyggelsens facade udføres med variation og detaljering samt udføres i blank teglmur i røde- og/eller brunlige nuancer, som sikrer samhørighed til den eksisterende hotelbebyggelse. Lokalplanen stiller krav om begrønning af basen på bebyggelsen med klatrende beplantning for at fastholde oplevelsen af det grønne.

Lokalplanen sikrer, at der etableres et grønt areal mellem den eksisterende og nye hotelbebyggelse med varierende beplantning som buske og enkeltstående træer, der er tilpasset skyggefulde omgivelser. 

Planen lever op til kommuneplanens biofaktorkrav på 0,6.

Miljøvurdering

Forvaltningen vurderer, at planforslagene ikke medfører væsentlige påvirkninger på det omkringliggende miljø. 

Afgørelsen begrundes med, at der er tale om bebyggelse på et mindre lokalt område, der allerede i dag er bebygget med hotel og kongrescenter. Planen sikrer, at ny bebyggelse indpasses i det eksisterende område med krav til facadeudtryk, krav til ny beplantning og sikring af beplantningsbælte, der slører bebyggelsen mod Ørbækvej.

Det vurderes, at planen ikke vil have en væsentlig indvirkning på trafikafviklingen i området. Der stilles i lokalplanen krav om særligt støjdæmpende foranstaltninger på facaden mod syd, og disse foranstaltninger vurderes at dæmpe støjen fra vejtrafik.

Bebyggelsen bliver opført på et asfalteret parkeringsareal, og der bliver ikke fjernet beplantning eller fældet træer for at give plads til byggeriet.

Der er udpeget bevaringsværdig beplantning inden for området, som ikke må fældes eller ændres, så projektet medfører ikke beskadigelse eller ødelæggelse af levesteder for flagermus (bilag IV-arter).

Samlet set vurderes planen ikke at medføre væsentlig indvirkning på miljøet. Det betyder, at der ikke udarbejdes miljøvurdering i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM).

Lovgrundlag

• Forslag til lokalplan er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 5.
• Forslag til kommuneplantillæg er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 4.
• Screening for miljøvurdering er gennemført i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af aktuelle projekter (VVM).

Handlemuligheder

By- og Kulturudvalget kan vælge at:

• Vedtage planforslagene og fremlægge dem i offentlig høring i minimum otte uger (forvaltningens indstilling).
• Komme med ændringer til planforslagene, som kan indarbejdes af forvaltningen, hvorefter planforslagene sendes i høring. Alternativt kan planforslagene med ændringer forelægges By- og Kulturudvalget igen.
• Ikke vedtage planforslagene til offentliggørelse, hvorved den ønskede udvidelse af hotel ikke kan realiseres, og gældende lokalplan fortsat regulerer området.

Procesdiagram