Erhvervs- og planudvalget vedtog den 9. marts 2023 at igangsætte udarbejdelsen af et revideret plangrundlag for en del af det eksisterende erhvervsområde ved Frederiksdalvej.

Forvaltningen har udarbejdet forslag til Lokalplan 738, der er i bilag 1. Planforslaget skal fremlægges i offentlig høring i fire uger, inden det kan vedtages endeligt.

Lokalplanforslaget omfatter et samlet areal på ca. 49,3 ha og området ligger i den sydlige del af Randers tæt ved Haslund. Området afgrænses af Hammelvej mod vest, Frederiksdalvej mod nord, ejendommene ved Læsøvej 1-7 i øst samt et 150 meter bredt markareal syd for erhvervsområdet. Markarealet fungerer som en buffer mellem erhvervsområdets aktiviteter og boligområder i Haslund.

Lokalplanforslaget

Lokalplanens område udgør den sydlige del af et eksisterende erhvervsområde, der i dag fremstår så godt som færdigudbygget, og som er karakteriseret ved erhvervsbyggeri bestående af meget store bygningsvolumener, samt en sydlig randzone til forebyggelse af potentielle miljøkonflikter mellem erhvervsområdet og Haslund.

Med planforslaget skal det sikres:

• at det eksisterende erhvervsområde videreføres som erhvervsområde,
• at der i erhvervsområdet gives mulighed for, i afgrænsede delområder, at etablere byggeri i op til 30 meter, samt at differentiere bebyggelsesgraden så den kan komme op på 60-65 %,
• at den sydlige del af lokalplanområdet udlægges som et ubebygget areal, der skaber en landskabelig buffer mellem erhvervsområdet og boligområder i Haslund.

Lokalplanområdet befinder sig delvist i byzone og i landzone.

Gældende lokalplaner

Området er omfattet af følgende eksisterende lokalplaner:

• Lokalplan 218-R - ’Erhvervsområde ved Hammelvej’,
• Lokalplan 240-R - ’Erhvervsområde ved Hammelvej, 2. etape’,
• Lokalplan 501 - ’Frederiksdalvej, 3. - 4. etape’, og
• Lokalplan 271-R - ’Frederiksdalvej, 1. etape’.

Bestemmelserne i Lokalplan 218-R blev erstattet af Lokalplan 271-R ved den endelige vedtagelse af Lokalplan 271 den 8. december 1997, bortset fra bestemmelserne i § 10, der omhandlede grundejerforening. Ved den endelig vedtagelse af nærværende lokalplan skal Lokalplan 218-R opretholdes som selvstændig lokalplan, sådan at bestemmelserne om grundejerforening fortsat gælder.

Lokalplan 240-R og Lokalplan 501 erstattes for de dele, der er omfattet af nærværende lokalplan med undtagelse af bestemmelserne i § 10, der omhandler grundejerforening. Ved den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan skal denne del af hhv. Lokalplan 240-R og Lokalplan 501 opretholdes som selvstændige lokalplaner, sådan at bestemmelserne om grundejerforening fortsat gælder for områderne.

Lokalplan 271-R aflyses for den del, der er omfattet af nærværende lokalplan, når denne offentliggøres endeligt.

Fordebat

Der har været afholdt fordebat i perioden fra 17. juni til 1. juli 2024, hvor offentligheden har haft lejlighed til at fremsætte synspunkter, ideer og forslag til den ’reviderede planlægning for område til erhvervsformål med højlager ved Frederiksdalvej’. Forholdet omkring bygningshøjde er en væsentlig årsag til, at der kræves et nyt plangrundlag. Fordebathæfte findes i bilag 2.

I forbindelse med fordebatten kom der et enkelt høringssvar fra Museum Østjylland med en arkæologisk udtalelse vedrørende fund og fortidsminder i lokalplanområdet. Redegørelsen er efterfølgende indarbejdet i lokalplanforslaget, og høringssvaret fremgår af bilag 3.

Forhold til kommuneplanen

Lokalplanområdet er delvist omfattet af følgende rammeområder i Kommuneplan 2025:

• 10.E.3 - Der udlægger området til erhvervsområde med let industri og håndværk, transport- og logistikvirksomheder.
• 10.E.4 - Der udlægger området til erhvervsområde med let industri og håndværk, transport- og logistikvirksomheder.
• 10.E.5 - Der udlægger området til erhvervsområde med kontor- og serviceerhverv, let industri og håndværk, transport- og logistikvirksomheder.
• 10.E.14 - Der udlægger området til erhvervsområde med kontor- og serviceerhverv, let industri og håndværk, transport- og logistikvirksomheder (med mulighed for højlager).
• 10.T.2 - Der udlægger området til teknisk anlæg med regnvands- og klimaanlæg.
• 10.L.1 - Der udlægger området til landområde med landskabs- og naturområder mellem bydele.
• 10.L.2 - Der udlægger området til landområde med landskab- og naturområder mellem bydele, med mulighed for teknisk anlæg som støjvold, regnvandsbassin og lign.

Med et konkret ønske om en bygningshøjde på op til 30 meter krævedes der ved igangsættelsen af planlægningen et kommuneplantillæg i forhold til Kommuneplan 2021. Ønsket er dog indoptaget i den ordinære revision af kommuneplanen i form af Kommuneplan 2025, så forslaget til lokalplanen ikke længere forudsætter udarbejdelse og vedtagelse af et kommuneplantillæg.

Randers Kommunes Arkitekturpolitik

Randers Kommunes arkitekturpolitik udgør den overordnede strategiske ramme for, hvordan der i kommunen arbejdes med arkitektur, by og landskab. Alle lokalplaner skal tage højde for politikkens mål.

Det er politikkens mål, at alle projekter er forankret i en helhedsforståelse, som styrker stedets positive egenskaber og skaber kvalitet for menneskers liv og aktiviteter.

Arkitekturpolitikken opererer med tre arkitektoniske mål:

• Forstå helheden,
• Styrk stedet, og
• Skab livskvalitet.

Nærværende lokalplan bygger i store træk videre på erhvervsområdets eksisterende planlægning og tilføjer nogle få nye elementer i form af et afgrænset område til højt byggeri og en landskabsbuffer mod Haslund.

Med udgangspunkt i arkitekturpolitikkens tre målsætninger er det vurderingen, at lokalplanens overordnede struktur og byggemuligheder harmonerer med stedets helhed, hvor der bl.a. gives mulighed for byggeri i op til 30 meter i en begrænset del af erhvervsområdet, og hvor en landskabelig adskillelse mellem Haslund og erhvervsområdet fastholdes.

Lokalplanen giver mulighed for at nyt byggeri bliver føjet til områdets eksisterende erhvervsbyggeri, der er kendetegnet ved store bygningsvolumener. Helt konkret vil f.eks. et nyt højlager skulle bygge videre på virksomhedens eksisterende bygningsdesign, formsprog og materialekarakter, hvilket vil styrke stedets identitet.

Med lokalplanen fastholdes områdets overordnede struktur og dermed en genkendelighed i forhold til den menneskelige skala.

Delegation

Da forslag til Lokalplan 738 ikke længere forudsætter udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen, og planen samtidigt vurderes at have en mindre betydningsfuld karakter (planen laver i vid udstrækning blot justeringer af det eksisterende plangrundlag) og samtidigt ikke har principiel betydning for kommunen, indstiller forvaltningen til, at planen delegeres til erhvervs- og planudvalget med en fire ugers offentlig høring.

Miljøvurdering

Der skal kun gennemføres miljøvurdering, hvis planforslagene antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Screening for miljøvurdering findes i bilag 4.

Planforslagene vurderes ikke at få en væsentlig indvirkning på miljøet og er derfor ikke omfattet af krav om miljøvurdering af planer, da:

• Planlægningen ingen væsentlig indvirkning har på områder eller landskaber, som har en anerkendt beskyttelsesstatus på nationalt eller internationalt plan,
• Realisering af planens byggemuligheder ikke omfatter anlægsaktiviteter efter lovens bilag 1 og bilag 2,
• Planlægningen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, der ikke forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet, og
• Berørte myndigheder ingen indvendinger har til planlægningen.

Afgørelsen om ikke at udarbejde miljøvurdering offentliggøres samtidig med forslag til lokalplan.