Beslutning.

Udvalget forelægges et revideret projekt, der er tilpasset af bygherre efter dialog med kommune og naboer på baggrund af tidligere beslutninger i Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget, Økonomiudvalget og byråd.

Udvalget anmodes om at tage stilling til helhedsvurdering i forbindelse med en ansøgning om byggetilladelse.

Bygherre samt arkitekt for projektet Claus Thomsen og Lars Søndergård har foretræde for udvalget og er indbudt til kl. 10.15.

Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget har kompetence til at træffe beslutning i sagen.

Projektet

Allerød Kommune har modtaget ansøgning om byggetilladelse til opførelse af ny etageboligbebyggelse med tilhørende parkeringskælder og udenomsarealer på ejendommene Prins Valdemars Alle 2 og Amtsvej 1.

Projektet omfatter efter tilpasning i alt 41 boliger, fordelt på 3 etager. Under bygningen anlægges parkeringskælder med plads til biler, cykler og affaldshåndtering. I henhold til lokalplanens krav etableres private og fælles opholdsarealer på altaner, tagterrasse, det indre gårdrum over parkeringskælder og terræn.

Bebyggelsen etableres som en åben karré i 3 etager parallelt med skel mod Prins Valdemars Alle (syd) og Allerød Park (øst). Pga. terrænforholdene fremstår gavlen af bebyggelsen mod Amtsvej (nord) med blotlagt kælder, på samme måde som den tidligere bebyggelse på Amtsvej 1. Mod Prins Valdemars Alle (vest) etableres overkørsel til ejendommen ved rampe til parkeringskælder under bygningen.

Projektet forudsatte nedrivning af eksisterende bebyggelse på Prins Valdemars Alle 2 og Amtsvej 1, som på nuværende tidspunkt er ansøgt, meddelt og udført. Den eksisterende bebyggelse på Amtsvej 3 bevares og renoveres, og vil indgå i den samlede bebyggelse, men er ikke indeholdt i ansøgningen om ny bebyggelse.

Der er i forbindelse med projektet ansøgt om matrikulære ændringer, så Prins Valdemars Alle 2 og Amtsvej 1 sammenlægges til én matrikel, mens Amtsvej 3 forbliver en selvstændig matrikel med et mindre areal. Ejendommene har samme ejer.

Lokalplan

Ejendommen er omfattet af lokalplan 2-320A for Allerød Bymidte, endeligt vedtaget af byrådet d. 16. juni 2022. Ejendommene er beliggende i delområde BE.1., som må anvendes til etage eller tæt-lave boliger.

På ejendommene er udlagt byggefelt for bygningshøjde 11 meter, jf. § 7.1 og kortbilag 5. Byggefeltet er udlagt helt ud til skel, og der er ikke pålagt byggelinjer eller højdebegrænsning i form af skråt højdegrænseplan.

Lokalplanen regulerer ikke antallet af etager, der kan etableres indenfor de angivne højder, og den fastsætter ikke bebyggelsesprocent. Lokalplanen har andre krav, f.eks. til etablering af opholdsarealer og parkering, som indirekte regulerer udnyttelsen i området.

Det ansøgte projekt er i overensstemmelse med lokalplanen. I det oprindelige projekt, var der ansøgt om dispensation til at udføre gårdfacade i beton, men i det reviderede projekt er dette ændret til tegl, og der kræves ikke dispensation.

Bygningsreglementet – byggeret og helhedsvurdering

De bebyggelsesregulerende forhold i denne sag er delvist reguleret af lokalplanen, og delvist af bygningsreglementets metode om helhedsvurdering.

Byggeretten er et sæt standardregler i bygningsreglementet for f.eks. højde, afstand til skel og bebyggelsesprocent. Den tager hensyn til naboer og omgivelser. Det er ikke et krav at overholde byggeretten, men hvis man afviger fra standardreglerne, kræver det en byggetilladelse baseret på en helhedsvurdering. Helhedsvurdering skal også bruges, hvis byggeriet slet ikke er omfattet af byggerettens regler om afstand til naboskel, f.eks. ved etagebyggeri eller rækkehuse. I en helhedsvurdering skal kommunen vurdere, om bebyggelsen er hensigtsmæssig i forhold til anvendelsen, og svarer til det sædvanlige eller det, der tilstræbes i området. Kommunen skal også vurdere lysforhold og indbliksgener samt omfanget af bebyggelsen i forhold til karakteren af de tilstødende arealer.

Det ansøgte er omfattet af bestemmelserne i Bygningsreglement 2018 (BR18), og eftersom følgende forhold ikke er omfattet af lokalplanen, forudsætter de en helhedsvurdering:

-          Bebyggelsesprocenten er efter tilpasning af projektet på 169,5 %, og reglerne om byggeret gælder ved 60 % for etageboligbebyggelse og 45 % for anden bebyggelse.

-          Bebyggelsen er i 3 etager, og reglerne om byggeret er 2 etager.

-          Grundens størrelse (sammenlægning af de nuværende matrikler) er ikke reguleret af byggeret, og forudsætter en helhedsvurdering

Det er Forvaltningens vurdering, at det ansøgte er i overensstemmelse med de hensyn, som kommunen skal inddrage i helhedsvurderingen, herunder det der generelt er ønskeligt i bymidten.

I tilfælde af at udvalget samlet vurderer, at bebyggelsen ikke er i overensstemmelse med de hensyn, der skal indgå i vurderingen, er det kun bebyggelsesprocenten og antal etager, kommunen kan kræve justeret, eftersom højdeforhold og bebyggelsens placering er omfattet af reglerne i lokalplanen.

Opgaveudvalgets anbefalinger

Et opgaveudvalg har arbejdet med fremtidens boligbehov i Allerød Kommune. Arbejdet har resulteret i seks anbefalinger, som byrådet godkendte på byrådsmødet d. 16. september 2025. En af anbefalingerne peger på fortætning som redskab til strategisk by- og boligudvikling. Dette projekt, hvor eksisterende arealer tæt på kollektiv trafik og hverdagsfunktioner, udnyttes mere effektivt, understøtter denne anbefaling.

Forhold vedr. byggeplads, kommunens parkeringsplads og vejarealer

I forbindelse med byggeriets opførelse søges om kommunens accept af, at der etableres byggeplads på dele af vejarealet og parkeringspladsen udenfor egen matrikel. Forvaltningen har været i dialog med ansøger om parkeringsforhold og erstatningspladser, tidsplan og etapeopdeling for arbejderne og rådighed over arealer, indretning, afgrænsning og tilkørsel til byggeplads i forhold til vejen, brug af Amtsvej 3 i byggeperioden mv. På den baggrund er der modtaget en samlet redegørelse og byggepladsplan som forvaltningen forventer at kunne godkende efter en videre dialog.

Det reviderede projekt

Byrådet besluttede d. 18. december 2025, at anerkende bekymringerne fra naboerne til det ansøgte projekt, og at indlede dialog med udvikler om tilpasning af projektets samlede fremtoning, størrelse, skyggevirkninger mv. Sagens forudgående forløb, herunder høringer og dialog, er beskrevet i vedlagte notat.

I hovedtræk indebærer det reviderede projekt, at den overordnede disponering og placering af den nye bebyggelse på Prins Valdemars Alle og Amtsvej 1 fastholdes, og Amtsvej 3 fortsat bevares. Den væsentligste ændring af bygningens fremtræden består i, at bygningens 2. sal (3. etage) trækkes tilbage mod øst (langs blokken Allerød Park 1-2), og der etableres tagterrasse i hele bygningens længde mod naboskel. Skyggevirkning og oplevelsen af tæthed reduceres dermed væsentligt på dette sted. Tagterrassen har en dybde på ca. 5 meter, der etableres beplantning, og værn og terrasseafgrænsninger er trukket ca. 1,5 meter tilbage fra facaden for at mindske indbliksgener mellem Allerød Park 1-2 og den nye bebyggelse. Som erstatning for det bygningsvolumen, der fjernes ved tagterrassen, etableres der 2. sal (3.etage) på en lidt større del af den nye bygning mod Amtsvej. Det reviderede projekt medfører at etagearealet reduceres med 92 m², og bebyggelsesprocenten reduceres fra 173% til 169,5%. Antallet af boliger reduceres fra 43 til 41.

Det er Forvaltningens vurdering, at det reviderede forslag imødekommer indsigelserne vedrørende skyggevirkning, oplevelsen af tæthed og indbliksgener. Inden kommunen kan meddele byggetilladelse skal gennemføres ny partshøring.

Det oprindelige projekt er vedlagt i Bilag 1 og det reviderede projekt er Bilag 2. Projektmapperne indeholder bl.a. skyggediagrammer og visualiseringer, og er udarbejdet på samme måde, så projekterne kan sammenlignes. Bilag 3 er ansøgeres supplerende argumentation for det reviderede projekt. Bilag 4 er byggepladsplan. Bilag 5 er notat om sagsforløb.

Den videre proces

Hvis udvalget beslutter at godkende helhedsvurderingen for det reviderede projekt skal der gennemføres en ny partshøring. Ved modtagelse af væsentlige indsigelser vil sagen blive forelagt for udvalget igen. Hvis der ikke modtages væsentlige indsigelser, forestår Forvaltningen den efterfølgende myndighedsbehandling med henblik på udstedelse af byggetilladelse.

Såfremt udvalget ikke godkender helhedsvurderingen, vil Forvaltningen indgå i fornyet dialog med projektudvikler om muligheden for yderligere tilpasning af projektet.

Forvaltningen foreslår, at udvalget godkender helhedsvurdering for det reviderede projekt med henblik på udsendelse i partshøring.