Beslutning.

Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget anmodes om at tage principiel stilling til en ansøgning om til- og ombygning af ejendommen Hillerødvej 13 i Lynge, som indebærer, at den ændres fra et fritliggende enfamiliehus til et dobbelthus i én etage.

Projektet afviger fra det sædvanlige i området og indebærer et højere fremtidigt udnyttelsesniveau. Sagen handler derfor om, hvorvidt udvalget ønsker at åbne for denne form for fortætning i Lynge.

Miljø,- Erhvervs- og Byudvalget har kompetence til at træffe beslutning i sagen.

Ansøgning

Forvaltningen har modtaget ansøgning om en tilbygning på 149 m² på ejendommen Hillerødvej 13, 3540 Lynge. Formålet med tilbygningen er at etablere et dobbelthus i ét plan med lodret lejlighedsskel.

Ejendommen har et matrikulært areal på 1.124 m². Ifølge BBR er der registreret et enfamiliehus med et boligareal på 186 m². Bebyggelsen er godkendt som bolig med ca. 70 m² indbygget butik/erhverv.

Den eksisterende vejadgang sker fra Hillerødvej. Med det ansøgte projekt etableres i stedet en fælles vejadgang fra Vinkelvej til begge boligenheder.

Den samlede bebyggelse vil efter om- og tilbygningen udgøre 335 m², fordelt på to boliger på hhv. 195 m² og 140 m². Bebyggelsesprocenten vil være 29,8 %.

Ansøgningen med tegningsmateriale er vedlagt som bilag 1.

Bygningsreglementet 2018

Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. Det ansøgte kræver en helhedsvurdering, fordi grundstørrelser for dobbelthuse ikke er reguleret af byggeretten. Ved en helhedsvurdering er det et krav, at bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i området eller det, der tilstræbes i området. I denne sag er hverken dobbelthus som bebyggelsesform, det bebyggede areal eller de mulige grundstørrelser efter udstykning sædvanlige i kvarteret.

Derudover vil en ændring til dobbelthus hæve den tilladte bebyggelsesprocent fra 30 % til 40 %, hvilket yderligere forstærker den potentielle fortætning.

Uanset forholdet med bebyggelsesprocenten vil en godkendelse af det ansøgte medføre en fortætning allerede nu, og samtidig skabe mulighed for yderligere fortætning i fremtiden. Dette skyldes både retten til en højere bebyggelsesprocent og det forhold, at hver boligenhed vil kunne opføre op til 50 m² sekundær bebyggelse uden at dette medregnes i bebyggelsesprocenten.

Udkast til helhedsvurdering er vedlagt som bilag 2.
 

Byggelovens § 10 A

Det ansøgte er omfattet af byggelovens § 10 A:

Når der opføres mere end ét enfamiliehus til helårsbeboelse på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang. Mulighed for udstykning som nævnt i 1. pkt. skal også foreligge, når der ved til- eller ombygning eller andre forandringer af et bestående enfamiliehus sker en opdeling af huset i flere enfamiliehuse.

Bestemmelsen indebærer, at der i ansøgningen skal indgå et ”tænkt” udstykningsforslag, som viser placeringen af fremtidige skel, størrelsen på grundarealerne til hver boligenhed samt bygningernes placering på de tænkte parceller.

Det skal bemærkes, at en godkendelse efter § 10 A giver en varig udstykningsmulighed, som vil være bindende for kommunen.

Ansøgningen for Hillerødvej 13 indeholder et tænkt skel, der viser en mulig udstykning i to grunde på hhv. 572 m² og 552 m².

Fortætning

Det ansøgte medfører en reel fortætning, hvilket rejser spørgsmålet om, hvorvidt området i Lynge,  tæt på bytorvet langs Hillerødvej, er egnet til yderligere tæt/lav udvikling. Forvaltningen oplever et stigende antal henvendelser om fortætning i form af flere boligenheder på samme ejendom samt forespørgsler om udstykning mv.

Opgaveudvalget om fremtidens boligbehov i Allerød Kommune afleverede i august 2025 sin rapport med seks strategiske anbefalinger, herunder: ”Brug fortætning som redskab til strategisk by- og boligudvikling.” Byrådet godkendte i september 2025, at anbefalingerne danner grundlag for det videre arbejde med kommunens by- og boligudvikling samt som input til udarbejdelsen af den kommende planstrategi og boligudbygningsprogram.

Ejendommen er beliggende i Lynge og omfattet af kommuneplanramme LU.B.01 – Boligområder i Lynge, som giver mulighed for sammenbyggede huse på grunde på minimum 350 m² og med en maksimal bebyggelsesprocent på 40 %.

På grund af placeringen indgår ejendommen i to områder:

-          Område A omfatter området omkring Vinkelvej, som fremstår som et forholdsvis ensartet parcelhusområde.

-          Område B omfatter en strækning langs Hillerødvej, som domineres af fritliggende enfamiliehuse af nogenlunde samme størrelse, men med større variation i udformning og anvendelse. Den forskelligartede karakter af område B forstærkes af nærheden til Lynge Bytorv mod nord samt matr.nr. 14dk og 14ø mod syd, hvor der henholdsvis findes en eksisterende rækkehusbebyggelse og et lokalplanlagt boligområde med kommende tæt/lav- og etageboliger.

Da der endnu ikke foreligger konkrete retningslinjer for fortætning, skal udvalget tage stilling til, om beliggenheden i Lynge er et område, hvor fortætning bør fremmes i tråd med opgaveudvalgets anbefalinger.

Forvaltningen anbefaler, at udvalget er positive overfor en tilladelse til den ansøgte om- og tilbygning, som medfører, at ejendommen ændrer status fra fritliggende enfamiliehus til et dobbelthus i én etage med lodret lejlighedsskel og, at udvalget vurderer, at projektet og den medfølgende fortætning er i overensstemmelse med de intentioner, der tilstræbes i området.

-

Inden kommunen træffer afgørelse i sagen forudsætter forslaget en høringsproces af parter i sagen i overensstemmelse med forvaltningslovens § 19.