Ny planlægning for boligområde ved Nylandsvej 24, Vildbjerg

Områdebeskrivelse

Det ansøgte projektområde er beliggende i Vildbjerg, og udgør en del af et større område, som i lokalplan nr.50 er udlagt til boligformål. Området er omfattet af Kommuneplanramme 81.B7 og lokalplan nr.50, og omfatter matrikel 1C, som i dag indeholder tre bygninger herunder et fritliggende enfamiliehus, en carport samt en garage. Der er ikke registreret nogen adresse på ejendommen, og boligen står tom.

De eksisterende bygninger på grunden skal nedrives for at give plads til den ny bebyggelse.

Generelt fremstår området som et vedligeholdt grønt område med et overvejende fladt terræn.

Kort 1: Området er beliggende i Vildbjerg. Projektområdet afgrænsning er markeret med stiplet hvid linje

Kort 2a: Street foto Nylandsvej 24, Vildbjerg

Kort 2b: Street foto Nylandsvej 24, Vildbjerg

Projektbeskrivelse

Det ansøgte projekt omfatter et areal på 2460 m², og har til formål at etablere tæt-lav boligbebyggelse på matrikel 1C ved Nylandsvej 24. Planen åbner mulighed for opførelse af rækkehuse med fælles parkeringsplads og intern adgangsvej, som vist på kort 3 nedenfor. Bebyggelsen forventes at rumme fem rækkehuse på 160 m² pr. enhed, svarende til en samlet boligbebyggelse på 800m2 med minimumgrundstørrelse på 400 m2. Der afsættes 1,5 parkeringsplads pr. bolig. Til området opføres ét fælles affalds- og cykelskur. Den forventede bebyggelsesprocent for projektet er 32,5 %. Projektet opfylder retningslinjer for tæt-lav bebyggelse i Herning Kommune. 

Kort 3: Disponering af området 

Gældende plangrundlag 

Området er omfattet af kommuneplanramme 81.B7 og lokalplan nr. 50, som begge udlægger arealet til boligformål. Lokalplanens §3.2 tillader desuden fællesfunktioner, som forsamlingshus/fælleshus ved ejerskifte.

Projektansøgningen, Kommuneplanramme 81.B7 og den eksisterende lokalplan har følgende uoverensstemmelser;

Områdets anvendelse 

Området er omfattet af kommuneplanramme 81.B7, som udlægger arealet til boligformål. Den gældende Lokalplan nr. 50 indeholder i §3.2 bestemmelser, der tillader etablering af fællesfunktioner, såsom forsamlingshus/fælleshus ved ejerskifte. Disse anvendelser er ikke i overensstemmelse med kommuneplanrammens formål og ønskes ikke indarbejdet i det nye projekt. 

Bebyggelsesforhold

Den gældende lokalplan fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 25 % for den enkelte ejendom. I kommuneplanrammen er bebyggelsesprocenten fastsat til 40% for området som helhed. 

Vandhåndtering

Der er gennemført en for-screening i forhold til vandhåndtering af projektområdet, som viser, at der er mulighed for tilslutning til det planlagte regnvandsbassin for opland V18V. Indtil bassinet etableres, vil regnvand blive udledt uforsinket til Rødding Å. Vand og Natur bemærker, at dette giver anledning til bekymring, da Rødding Å allerede er belastet. Hvordan regnvandet skal håndteres fremover, skal afklares i en vandhåndteringsplan. Området vurderes som uegnet til nedsivning. Ved en befæstelsesgrad over 50 % skal regnvand forsinkes, eventuelt på egen grund, hvilket kan ske gennem etablering af rørbassiner eller lignende løsninger. Dette vil i så fald have indflydelse på disponeringen af lokalplanområdet og eventuelt antallet af boliger. Spildevandet kan ledes enten mod vest til kommunal grund eller mod øst til systemet i Æblehaven. Den vestlige del er udpeget som sårbar i forhold til grundvandet, men boliger vurderes ikke at udgøre en risiko. Området forsynes med drikkevand fra Vildbjerg-Tim Vandværk.

Forvaltningens vurdering

Det er forvaltningens vurdering, at det ansøgte projekt udgør et hensigtsmæssigt fortætningsinitiativ, idet det pågældende areal i dag fremstår uden en klar funktion i området. Arealet er privat ejet, og selvom den eksisterende bygning er registreret som et enfamiliehus, anvendes den ikke som sådan.

Forvaltningen vurderer dog, at projektet bør tilpasses, idet der i det fremlagte materiale alene er redegjort for etablering af 1½ parkeringsplads pr. bolig. I henhold til den gældende parkeringsnorm for tæt-lav bebyggelse skal der etableres 1½ parkeringsplads pr. bolig samt udlægges areal til yderligere ½ parkeringsplads pr. bolig, såfremt behovet opstår. Det vurderes umiddelbart, at det ikke er muligt at opfylde parkeringskravet inden for projektets nuværende rammer.

Derudover anbefaler forvaltningen, at der etableres en stiforbindelse til det grønne friareal beliggende vest for projektområdet. Dette areal ejes af Herning Kommune, og uden en synlig adgangsvej vil arealet sandsynligvis fremstå utilgængeligt. Det omkringliggende område er generelt karakteriseret ved gode stiforbindelser, og en ny forbindelse vil styrke den samlede tilgængelighed.

Af kommuneplanen fremgår det, at der ved nærmere vurdering kan tillades etablering af åben-lav bebyggelse på mindre grunde ned til 400 m² som alternativ til tæt-lav bebyggelse. Området omkring projektet består i dag af både traditionel åben-lav og tæt-lav bebyggelse. En mulighed for åben-lav bebyggelse på mindre grunde vil kunne bidrage til et mere varieret boligudbud, uden at områdets karakter ændres væsentligt.

Såfremt der igangsættes ny planlægning, vil det medføre, at den nuværende lokalplans mulighed for etablering af forsamlingshus/fælleshus bortfalder.