Beslutning

Sagen vedrører en støttemur og terrænreguleringer som støttemuren har muliggjort. Støttemuren er delvis opført udenfor egen grund på kommunens vejmatrikel ved Lynge Stationsvej.

Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget skal i det foregående punkt på dagsordenen først tage stilling til forhold omfattet af vejlovgivningen.

Udvalget skal i denne sag tage stilling til forhold vedr. støttemuren og terrænreguleringerne i henhold til byggelovgivningen. 

Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget har kompetence til at træffe beslutning i den del af sagen, der vedrører byggelovsforhold.

Støttemuren og terrænreguleringerne er udført i forbindelse med opførelse af et nyt enfamiliehus på ejendommen. Arbejdet med støttemuren er udført omkring årsskiftet 2024/2025. Kommunen modtog en klage fra den ene nabo medio februar 2025, og har efterfølgende modtaget flere henvendelser om støttemuren. Støttemuren er blevet opmålt af en landinspektør. Dette skete på grundlag af en aftale mellem ejerne og kommunen. Støttemuren er placeret ca. 1,8 – 2,0 m inde på kommunens vejmatrikel.

Kommunen meddelte byggetilladelse til det nye hus den 4. marts 2024, og byggearbejdet blev færdigmeldt den 1. oktober 2024. Ifølge flere bilag til byggetilladelsen og færdigmeldingen er der redegjort for, at der kun ville ske terrænreguleringer umiddelbart omkring det nye hus. Den opførte støttemur er opført uden den nødvendige byggetilladelse, men terrænreguleringer kunne udføres uden byggetilladelse.

I en standardvejledning som bilag til byggetilladelsen skrev kommunen under punkt 11: ”Kommunen kan påbyde dig at ændre en udført terrænregulering, hvis den vurderes at være til ulempe for naboerne…”

Terrænreguleringen er ifølge ejerne udført med henblik på at etablere en jævn og plan græsplæne i haven mellem det nyopførte hus og Lynge Stationsvej. Det oprindelige terræn skrånede fra huset ned mod vejen. Reguleringen er afgrænset af en støttemur, som strækker sig sideløbende langs hele skellet mod Lynge Stationsvej og delvist mod naboejendommene. Oven på støttemuren er der opført hegn mod de to naboer, hvilket medfører en samlet højde på op til ca. 4,1 meter fra eksisterende terræn til toppen af hegnet i det højeste punkt.

Støttemuren er blevet opmålt af en landinspektør. Højden fra terræn til toppen af støttemuren varierer lidt, men er ca. 1,8 m langs det meste af Lynge Stationsvej, og aftager i højde langs med skel vinkelret på vejen ind til de to naboer, efterhånden som det naturlige terræn stiger. Støttemuren er placeret ca. 1,8-2,0 m udenfor egen grund, inde på vejmatriklen.

Kommunen har modtaget henvendelser med bekymringer om sikkerheden ved støttemuren. Forvaltningen har derfor besigtiget støttemuren, og konstateret at den yderste del, der består af betonblokke, er beskadiget og hælder lidt udover mod vejen. Støttemuren består også af en supplerende bagvedliggende del i støbt beton, som er opført bagefter, som den yderste del i et vist omfang er gjort fast til. Eftersom der ikke foreligger dokumentation for at støttemuren er sikker, har Forvaltningen afspærret fortovet indtil videre.

Forvaltningen har gennemført høringer og besigtigelser af de berørte ejendomme, og har afholdt et dialogmøde med ejerne af Vinkelvej 14.

Der er ikke en entydig grænse for, hvad der udløser krav om lovliggørende byggetilladelse. Det vurderes på baggrund af en helhedsvurdering, at støttemuren forudsætter en lovliggørende byggetilladelse, i modsætning til mindre støttemure.

Terrænreguleringerne bag ved støttemuren forudsætter ikke en byggetilladelse eller andre tilladelser, men er omfattet af reglerne i Byggelovens § 13 som bestemmer, at kommunen skal vurdere om de foretagne terrænreguleringer er til ulempe for de omliggende grunde. I givet fald skal kommunen meddele et påbud om ændringer for at reducerede terrænreguleringen til et acceptabelt niveau. Det skal bemærkes, at proceduren ville være anderledes, hvis der havde været en lokalplan med bestemmelser om terrænreguleringer.

Der er 3 byggelovsforhold:

Støttemuren

I spørgsmålet om lovliggørelse af støttemuren skal kommunen inddrage de almindelige hensyn ved lovliggørelsessager, herunder karakteren af det ulovlige forhold, gener for naboer, ejernes indrettelseshensyn, proportionalitet, uønsket præcedens, mv. Dette er nærmere udfoldet i en vejledning om lovliggørelse af ulovligt byggeri i bygningsreglementet BR18, kap. 1. Der skal gennemføres en helhedsvurdering, hvor kommunen vurderer om støttemuren er hensigtsmæssig i forhold til anvendelsen, og svarer til det sædvanlige eller det, der tilstræbes i området. Kommunen skal også vurdere lysforhold og indbliksgener.

Terrænreguleringen

I spørgsmålet om eventuelt at påbyde ændringer af terrænreguleringerne skal kommunen kun inddrage det konkrete hensyn om ulempe, som byggelovens § 13 præciserer. Ifølge praksis kan der normalt være tale om indbliksgener, problemer med regnvand/overfladevand samt jord og grus, der skrider ned på nabogrunden. Der er dog ingen afgrænsning af hvilke former for ulemper, der kan inddrages, forudsat de konkret skyldes terrænreguleringen. Der er f.eks. en særlig problemstilling knyttet til faste hegn (eller andre forhold), som etableres ovenpå terrænreguleringen, som i den aktuelle sag. Et hegn kan begrænse indbliksgener, men kan skabe nye ulemper med lys/skygge virkninger fordi den samlede konstruktion kan fremstå som en høj væg, i den aktuelle sag op mod ca. 4 m’s højde tæt på naboskel. Der er begrænset praksis i forhold til at håndtere problemstillinger om de samlede virkninger.

Arbejder udenfor egen grund

Det er et grundlæggende princip, at bebyggelse (herunder større støttemure) skal holdes på egen grund. Det fremgår f.eks. af byggeret-reglerne om afstand til skel og højde i forhold til skel. Det er dog muligt at opføre en bebyggelse på lejet grund, eller på anden måde at indgå aftaler om at disponere over en nabogrund. Det er normalt et civilretligt forhold. En aftale skal i givet fald dokumenteres i forbindelse med en lovliggørende byggetilladelse, f.eks. med en fuldmagt. Det skal bemærkes, at det påhviler den til enhver tid værende ejer af en ejendom at berigtige forhold, som er i strid med byggeloven eller bygningsreglementet, og kommunen som ejer af vejarealet har derfor et objektivt ansvar i sagen.

Handlemuligheder

Handlemulighederne i denne sag hænger sammen med hvilken beslutning, der træffes i den foregående sag på dagsordenen om støttemurens placering på kommunens vejareal.

Besluttes forslag 1 i den foregående sag (dvs. at støttemuren skal fjernes fra kommunens vejareal, og vejarealet reetableres til sin oprindelige tilstand) kan der i denne sag besluttes enten nedenstående forslag A eller B.

Besluttes forslag 2 eller 3 i den foregående sag (dvs. at støttemuren får lov til at blive stående med en fjernelsesklausul eller der igangsættes et salg af vejarealer) kan der i denne sag besluttes enten nedenstående forslag C, D eller E.

Da byrådet har den endelige beslutningskompetence i forhold til den foregående sags forslag 2 eller 3, forudsætter udvalgets beslutning af nedenstående forslag C, D eller E, at byrådet godkender en eventuel indstilling fra udvalget om forslag 2 eller 3. Alternativt genoptages sagen.  

Hvis forslag 1 er besluttet i den foregående sag er der følgende muligheder (forslag A eller B):

Forslag A

Der meddeles påbud om at støttemuren skal fysisk lovliggøres (fjernes), og det bagvedliggende terræn på kommunens areal skal tilbageføres til det naturlige terræn, mens terrænet på ejernes areal skal tilbageføres til maksimalt 0,5 m over det naturlige terræn. Løsningen tager hensyn til ulemper for kommunen i forhold til anvendelsesmuligheder af vejmatriklen, samt ulemper som naboer oplever, først og fremmest med hensyn til indbliksforhold.

Forslag B

Der meddeles påbud om at støttemuren skal fysisk lovliggøres (fjernes), og det bagvedliggende terræn på kommunens og ejernes areal skal tilbageføres til det naturlige terræn. Løsningen tager hensyn til ulemper for kommunen i forhold til anvendelsesmuligheder af vejmatriklen, samt ulemper som naboer oplever, først og fremmest med hensyn til indbliksforhold.

Hvis forslag 2 eller 3 i den foregående sag er indstillet godkendt i byrådet, er der følgende muligheder (forslag C, D, eller E):

Forslag C

Der meddeles påbud om at terrænet (inklusive støttemuren) skal reduceres med ca. 1,0 m til maksimalt en højde på 0,8 m langs med Lynge Stationsvej. Ejerne behøver ikke søge om en lovliggørende byggetilladelse til støttemuren ved den reducerede højde. Løsningen tager hensyn til ulemper som naboer oplever, først og fremmest med hensyn til indbliksforhold.

Forslag D

Der meddeles påbud om at terrænet (inklusive støttemuren) skal reduceres med ca. 0,5 m til maksimalt en højde på 1,3 m langs med Lynge Stationsvej. Ejerne skal søge om lovliggørende byggetilladelse med helhedsvurdering til støttemuren. Løsningen tager i et vist omfang hensyn til ulemper som naboer oplever.

Forslag E

Der meddeles ikke påbud om ændringer af støttemuren eller det bagvedliggende terræn, og begge dele kan beholdes som det fremstår. Ejerne skal dog søge om lovliggørende byggetilladelse med helhedsvurdering til støttemuren. Løsningen tilgodeser hensyn til ejerne.

Hvis udvalget har besluttet forslag 1 i den foregående sag, anbefaler Forvaltningen forslag A. 

Hvis udvalget har indstillet forslag 2 eller 3 godkendt i byrådet i den foregående sag, anbefaler Forvaltningen forslag C.

Der har været gennemført partshøring af ejere og naboer. Dog gennemføres en ny partshøring inden endelig afgørelse meddeles.