Baggrund

Lokalplan nr. 4-1040 Boliger Stammen er udarbejdet for at muliggøre udlejning af eksisterende boliger beliggende Stammen 103-127 samt opførelse af én mindre etagebygning i maksimal to etager inklusive tagetagen. 

Lokalplanområdet, vist på nedenstående luftfoto, er i dag omfattet af lokalplan nr. 14-367 for Blangstedgårds Jorder, der udlægger området til servicebebyggelse. 

Områdets eksisterende bebyggelse blev opført i forbindelse med det kommunale projekt "Støttecenter for sindslidende personer, Stammen, Blangstedgård". Det har frem til slutningen af 2020 fungeret som visitationsboliger. En ændring i serviceloven har gjort, at bygningerne teknisk set ikke længere kan kategoriseres som institution. Derfor er lokalplanens primære formål for det eksisterende byggeri at ændre anvendelsen fra serviceformål til boligformål.

Der er i gældende lokalplan nr. 14-367 udlagt et byggefelt i den sydlige del af matrikel 1pn, der giver mulighed for opførelse af etagebebyggelse i 1,5 plan. Lokalplanen medtager matriklen, så der ikke efterlades et byggefelt til servicebebyggelse. 

Lokalplanen har været i offentlig høring i perioden 17. september til 13. november 2025. Der er i perioden indkommet 25 høringssvar til lokalplanen, hvoraf 13 høringssvar er identiske. 

Høringssvar

Beskyttede natur og dyrearter

I 22 høringssvar gøres der opmærksom på, at der er beskyttede dyrearter, herunder løvfrøer, padder og flagermus, i nærområdet. Borgerne mener, at etablering af ny bebyggelse vil have en negativ påvirkning på dyrenes levesteder. Borgerne anser det for problematisk at opføre boliger i et område så tæt på Kohaveskoven, hvor der i 2023 blev udsat løvfrøer, og anbefaler, at der udarbejdes en egentlig miljøvurdering.

I høringssvarene gøres der desuden opmærksom på, at planområdet er omfattet af skovbyggelinje, så der skal søges om dispensation ved opførelse af ny bebyggelse. 

Forvaltningens vurdering:

I lokalplanens redegørelse fremgår, at lokalplanområdet er omfattet af skovbyggelinje, og at der skal søges om dispensation ved opførelse af nyt byggeri. Dispensation søges i forbindelse med byggeansøgningen.

Lokalplanområdet er i forbindelse med lokalplanlægningen blevet undersøgt for tilstedeværelse af løvfrø og flagermus samt tilstedeværelse af § 3 natur.

Undersøgelserne konkluderede, at der ikke er beskyttede eller fredede arter inden for lokalplanområdet, men at der i nærområdet er løvfrøer, som er en fredet art. Derfor vil bygherre blive mødt af krav om opsætning af paddehegn i forbindelse med byggetilladelsen.

Der er i lokalplanområdet ikke konstateret flagermus eller tegn på flagermus, men nogle af bygningerne har sprækker og revner, som flagermus vil kunne udnytte som rasteplads. Lokalplanen sikrer dog, at den eksisterende bebyggelse skal bevares og ikke må ændres i omfang.

Der er også identificeret ét træ med en hulhed cirka 1,5 m over jorden, der potentielt kan udgøre sommerrasteplads for flagermus.

Lokalplanen sikrer, at lokalplanområdets eksisterende træ- og kratbeplantning for det område, hvor træet står, skal bibeholde sit nuværende udtryk og omfang. Det vil sige, at træet ikke må fældes, medmindre det bliver sygt eller vil være til fare for omgivelserne.

Forvaltningen vurderer på baggrund af ovenstående, at realisering af lokalplanen ikke medfører nogen negativ påvirkning på beskyttede eller fredede arter.

Forvaltningen har dog på baggrund af høringssvarene præciseret lokalplanens redegørelse, så konklusionerne vedrørende beskyttede og fredede arter fremgår tydeligere.

Klimatilpasning og terrænnært grundvand

I 17 høringssvar udtrykkes der ønske om, at forvaltningen forholder sig til klimatilpasning og især det terrænnære grundvand, som står højt i området. Der spørges i høringssvarene til, hvordan området påvirkes i fremtidige klimascenarier for både selve byggeriet og for naboer.

Forvaltningens vurdering:

Det er i forbindelse med lokalplanlægningen blevet sandsynliggjort, at det er muligt at etablere ny bebyggelse, der ikke påvirkes negativt af grundvandet eller stiller naboarealer ringere, da lokalplanen sikrer, at ny bebyggelse er klimatilpasset til en 100-årshændelse.

Trafik og parkering

Der gives i et høringssvar udtryk for, at der er meget trafik på hjørnet til Kirsebærgrenen. I et andet høringssvar udtrykkes der bekymring for øget trafik, og der gøres opmærksom på, at Stammen er lege- og opholdsgade.

I et høringssvar påpeges det, at vejnettet i nærområdet er dårligt, herunder dårlig sigtbarhed, smalle veje og dårlig snerydning, og at området derfor ikke kan bære mere trafik.

I to høringssvar bliver der desuden gjort opmærksom på, at der er et begrænset antal parkeringspladser i nærområdet. Der gøres i den sammenhæng opmærksom på, at flere studerende i dag har biler end tidligere.

Forvaltningens vurdering:

Forvaltningen medgiver, at etablering af boliger kan medføre en øget trafik. Forvaltningen vurderer dog, at otte nye boliger ikke vil medføre en mærkbar forøgelse eller betydelig forværring af trafikken.

I lokalplanen udlægges der parkering i overensstemmelse med kommuneplanens parkeringsnormer, det vil sige 1 plads pr. bolig. Det betyder, at der inden for lokalplanområdet udlægges flere parkeringspladser, hvor der i dag kun er etableret 0,5 plads pr. bolig.

En lokalplan kan udlægge areal til nye veje og stier samt optage bestemmelser om udformning af disse. En lokalplan kan dog ikke regulere allerede eksisterende og lovlige forhold – ej heller for veje og stier.

Behov for boliger

I 18 høringssvar gives der udtryk for, at der ikke er behov for flere boliger i Blangstedgård, da der er flere tomme lejligheder i området.

Borgerne ønsker, at forvaltningen og politikerne forholder sig til, hvilken bydel man ønsker at skabe i Blangstedgård, herunder hvordan det nye byggeri forholder sig til den overordnede byplanlægning i området. De ønsker også, at det ses i sammenhæng af, at der er en stor kriminalitet i området. 

Forvaltningens vurdering:

En ændring i serviceloven har gjort, at bygningerne teknisk set ikke længere kan kategoriseres som institution, hvorfor lokalplanen primære formål for det eksisterende byggeri er at ændre anvendelsen til boligformål, så beboerne kan blive boende. Der kan desuden opføres én mindre etagebygning i maksimal to etager inklusive tagetagen. Forvaltningen kan oplyse, at der i gældende lokalplan nr. 14-367 er udlagt et byggefelt på matrikel 1pn, hvor der må opføres ny etagebebyggelse. Det vil sige, at der i forvejen ligger en byggeret på matriklen. 

Det er forvaltningens vurdering, at lokalplan nr. 4-1040 forholder sig til både eksisterende og ny bebyggelse af hensyn til Blangstedgårds egen karakter og sammenhæng til den øvrige bebyggelse i Blangstedgård. Dette sikres i lokalplanen ved bestemmelser om bevaring af eksisterende bebyggelse, herunder at der ikke må ændres i bebyggelsens omfang eller etableres tilbygninger samt ved bestemmelser for omfanget og materialevalg i forbindelse med ny bebyggelse.

Forhold der ikke kan reguleres med en lokalplan

Blandt høringssvarene adresseres der emner, der ikke kan reguleres med en lokalplan.

Det drejer sig om:

• Jordforurening.
• Adgang og trafiksikkerhed i byggeperioden.

Forvaltningens vurdering:

Ingen af ovennævnte forhold kan reguleres i en lokalplan.

Forhold vedrørende forurenet jord reguleres i jordforureningsloven.

Forvaltningen kan oplyse, at der ikke er registret kortlagt arealer efter forureningsloven. Lokalplanområdet er heller ikke omfattet af kommunens områdeklassificering.

Forhold vedrørende adgang og trafiksikkerhed i byggeperioden behandles i forbindelse med byggesagsbehandlingen.

By- og Kulturforvaltningens samlede vurdering af de indkomne høringssvar

By- og Kulturforvaltningen vurderer, at de indkomne høringssvar ikke giver anledning til væsentlige ændringer i planforslaget. Forvaltningen har dog på baggrund af høringssvarene præciseret miljøvurderingsafsnittet i lokalplanens redegørelse således, at konklusionerne fra gennemførte naturundersøgelser fremgår tydeligere.

Lovgrundlag

• Lokalplanen er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 5.

Handlemuligheder

By- og Kulturudvalget kan vælge at:

• Vedtage lokalplan nr. 4-1040 Boliger Stammen endeligt med de foreslående ændringer (forvaltningens indstilling).
• Komme med ændringer til planen, som indarbejdes af By- og Kulturforvaltningen, hvorefter nyt forslag sendes i høring. Alternativt kan planen med ændringer forelægges By- og Kulturudvalget igen.
• Ikke vedtage lokalplan nr. 4-1040 Boliger Stammen, hvormed eksisterende boliger ikke kan udlejes efter udlejningsloven, og der ikke kan opføres én etagebygning i maksimal to etager.

Proces