Skema A Helhedsplan for afd. 233 Rosenvænget i Aulum

Beskrivelse af afdeling 233 - Rosenvænget.

Afdeling 233 er beliggende på Rosenvænget 1 til 7 i Aulum. Afdelingen er en mindre afdeling bestående af 20 almene familieboliger i 2 bygninger med 4 opgange i alt, med grønne fri og fællesarealer bag ved bygningen. 

Aktuelle byggefysiske udfordringer er bl.a.:

Der er udført faglig tilstandsrapport for afdelingen vedlagt denne Helhedsplan. Nedenfor er de væsentlige byggeskader oplistet i punktform.

• Dårlige tegloverliggere – udskiftes igennem Helhedsplanen. 
• Revner og fugeskader i murværk – reparationer udføres igennem Helhedsplanen.
• Dårlige sålbænke – udskiftes igennem helhedsplanen.
• Dårligt murværk og vandindtrængning ved indgangsbort – inddækkes med zink igennem Helhedsplanen.
• Indvendige revner ved gavlvæg – udbedres igennem Helhedsplanen.
• Dårlig adgang til loftrum – nye loftlemme udføres igennem Helhedsplanen.
• Manglende kondensisolering af rør – udskiftes igennem Helhedsplanen.
• Dårligt tag – tagplader er løbende skiftet, dog kan det konkluderes at tagets levetid som helhed er opbrugt – taget udskiftes igennem helhedsplanen.
• Udskiftning af isolering i tagrum – Udskiftes som led i nyt tag på grund af fare for asbest / PCB.
• Revner & skader i kældre – udbedres igennem Helhedsplanen.
• Utætte / dårlige vinduer samt opgangspartier – Udskiftes til nye træ-alu partier igennem Helhedsplanen.
• Nedbrudte radiatorer – udskiftes igennem Helhedsplanen
• Nedbrudte vandinstallationer – udskiftes igennem Helhedsplanen.
• Manglende udsugning fra badeværelse – ny løsning igennem Helhedsplanen.
• Derudover er der stort ønske fra beboerne samt Fællesbo om, at boligerne gennemgår en omfattende renovering, hvor følgende arbejder indeholdes i Helhedsplanen; Renoverede overflader, lydisolering af boligskel, nye køkkener, nye udvidet badeværelser, nye vand- & delvist varmeinstallationer, nye afløbsinstallationer, forbedret mulighed for luftskifte i bolig i form af robust ventilation, ny boligfordeling/ struktur, således de små boliger gøres mere attraktive & fremtidssikret. Derudover er der ønske om at stueboligerne får egen flisehave.

I henhold til afdelingens problematikker vurderer Fællesbo derfor, at det er nødvendigt med en gennemgribende renovering af afdelingens boliger, bygninger og udearealer. 

Helhedsplanens renoveringstiltag.

Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende renoveringstiltag:

- Efterisolering af tagrum samt stålplader ovenpå eksisterende eternitplader

- Dilatationsrevner i facaden udbedres, murværk repareres og omfuges, iboring af renoveringsbindere

- Fundament understøbes ved sætningsrevne

- Renovering af trapperum

- Vinduer og døre udskiftes

- Håndtering af miljøfremmede stoffer (pcb, asbest, bly mv.) i forbindelse med renoveringen

- Nye afløbs-, VVS- og elinstallationer.

Med de skildrede tiltag forventer Fællesbo at få bugt med de byggetekniske udfordringer i bebyggelsen.

Helhedsplanens moderniseringstiltag.

Boligselskabet Fællesbo vurderer, at der er brug for en gennemgribende renovering og modernisering af afdelingens boliger. De eksisterende boliger bærer præg af datidens indretningsstandarder med smalle fordelingsgange, små utidsvarende badeværelser, adskilt køkken samt adgang til mindre altaner. Fællesbo ønsker derfor med denne helhedsplan at gøre boligerne mere lyse og imødekommende med større køkkener og bad. 

Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende moderniseringstiltag:

? Nyt rummeligt badeværelse med optimeret indretning og gulvvarme

? Forberedelse for vaskesøjle i badeværelse

? Nye køkkener på ny placering i boligen

? Forberedelse for opvaskemaskine

? Ny entredør med forbedret lydisolering

? Nye gulve og indvendige døre

? Maling af vægge, træværk og lofter

? Udskiftning og renovering af installationer i boligerne

? Alle boliger udføres med robust ventilationsanlæg i form af udsugning i køkken og bad samt etablering af friskluftventiler
? Altaner opdateres med renovering af værn og bundplade men bibeholdes i nuværende størrelse.
? Altan værn i stueplan opgang 1-3-5-7 (på nær boligerne i gavlen) ændres til trappe med adgang til egen have. Der anlægges terrasse/private flisehaver til boligerne

Helhedsplanens tiltag vedrørende udearealer.

Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende tiltag vedrørende udearealerne:

? Der etableres ekstra p-pladser i alt 3 stk.

? Bedre udendørs belysning (tryghedsskabende tiltag)

? Tiltag til "aktivering" af udearealer (grill område, legeplads, beplantning, gode opholdsarealer)
? Kantzoner/arealer foran blokkene: Foreslås forskønnet og funktionelt adskilt fra trafikarealer
 

Nedenfor følger en oversigt med antallet af boliger fordelt på antal rum inden samt efter renoveringen.

Helhedsplanens påvirkning på huslejen i afdelingen.

Hvis helhedsplanen gennemføres som ansøgt af Boligselskabet Fællesbo med den beskrevne støtte fra Landsbyggefonden, så vurderes det, at helhedsplanen kan gennemføres uden markante huslejestigninger for afdelingens beboere.

Huslejen i afdelingen ligger i dag relativt lavt på gennemsnitlig 615 kr./m2/år. Hvis der gennemføres en helhedsplan med støtte fra Landsbyggefonden, så vil huslejen for afdelingen lande på et gennemsnit af 864 kr./m2/år. Det bemærkes i den forbindelse, at støtten fra Landsbyggefonden er afgørende for at kunne holde huslejen nede. Hvis helhedsplanen ikke gennemføres, er det fortsat nødvendigt at gennemføre en lang række af de tiltag der er beskrevet i helhedsplanen, det vil i så fald medføre at huslejen vil stige til et niveau noget over de 864 kr./m2/år. 

Den beboerdemokratiske proces.
Den beboerdemokratiske proces i afdeling 233 blev indledt med et informationsmøde den 28. august 2025, efterfulgt af en spørgemøde den 16. september 2025.

Godkendelsen af helhedsplanen var herefter til afstemning på et ekstraordinært afdelingsmøde den 25. september 2025. Der var 5 fremmødte husstande og seks beboere. Alle stemte ja til helhedsplanen.  

Økonomisk nøgletal for Helhedsplanen.

Kommunens økonomi i forbindelse med helhedsplanen.