Beslutning.

Udvalget anmodes om at tage stilling til ansøgning om lokalplandispensationer efter gennemført naboorientering.

Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget har kompetence til at træffe beslutning i sagen

Ansøgning

Der ansøges om tilladelse til at ombygge det eksisterende hovedhus til 4 etageboliger med både vandret og lodret lejlighedsskel. De eksisterende 3 længer ombygges til 20 rækkehuse med lodret lejlighedsskel, se bilag 4. Ifølge ansøgningen vil bruttoetagearealet efter ombygningen være 2.439 m2. Ombygningen sker inden for eksisterende rammer af den eksisterende bebyggelse.

I forbindelse med renoveringen vil der ske udskiftning af tag og tagkonstruktion og der vil blive foretaget nødvendige renoveringer af de eksisterende bygningsdele og konstruktioner.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 3-390. Bilag 5 beskriver de planmæssige forhold, som var beskrevet i forbindelse med den tidligere politiske behandling af sagen.

Det ansøgte kræver dispensationer fra lokalplanen i forhold til ovenlysvinduer, etagearealet og den udvendige renovering.

Tidligere politisk behandling

Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget behandlede ansøgningen d. 29. april 2025 og besluttede forslag 1, dvs.:

• Udvalget meddeler dispensationer fra lokalplanen til ovenlysvinduer, etagearealet og den udvendige renovering.
• Inden endelig afgørelse skal der dog, foretages naboorientering henhold til bestemmelserne i Planloven.
• Hvis der indkommer væsentlige bemærkninger i forbindelse med naboorienteringen, vil sagen blive forelagt for udvalget igen.

Naboorientering

Jf. Planlovens bestemmelser er der foretaget naboorientering, som blev sendt til beboerne i lokalplanområdet samt ejer af nabobebyggelsen. Naboorienteringen omfattede projektet, som blev forelagt udvalget d. 29. april 2025, dog med et uddybende dokument med beskrivelse af byggearbejderne, se bilag 4.

I forbindelse med naboorienteringen er der modtaget 2 bemærkninger, se bilag 1.

Følgende fokuspunkter er beskrevet i bemærkningerne:

• Spørgsmål om, hvordan dispensationen til etagearealet kan rummes inden for lokalplanens formål og intentioner
• Spørgsmål om, hvordan det sikres, at ombygningen ikke svækker de bevaringsværdige bygningers karakter og områdets kulturhistoriske udtryk
• Spørgsmål om, kommunen har foretaget vurdering af de trafikale konsekvenser
• Spørgsmål om hvilke regler der gælder i forhold til nedrivningen af bygningen mod vest
• Spørgsmål til hvilke kriterier som skal anvendes i forbindelse med helhedsvurderingen
• Mener at det ansøgte indeholder for mange boliger

I bilag 3 er ansøgers kommentarer til bemærkningerne vedlagt.

Forvaltningen vurderer ikke, at de indkomne bemærkninger medfører, at der skal foretages ændringer i projektet i forhold til de ansøgte dispensationer.

Dispensation vedr. etageareal

Det er Forvaltningens vurdering, at dispensation fra etagearealet i lokalplanen ikke er i strid med planens principper, da ombygningen sker inden for eksisterende bygningsmasse - i bygninger som lokalplanen ønsker bevaret med den eksisterende struktur og placering.

Principperne i en lokalplan er normalt indskrevet i formålsbestemmelserne og anvendelsesbestemmelserne.  Principperne omfatter derudover også den planlagte struktur fordeling mellem friarealer og bebyggede arealer.

Principperne i en lokalplan omfatter som hovedregel ikke de bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering, medmindre disse bestemmelser netop er fastsat for f.eks. at fastholde eller fastlægge en særlig udformning af bebyggelsen, eller hvis placeringen er en del af den planlagte struktur.

Bevaringsværdige bygningers karakter og områdets kulturhistoriske  udtryk

I forbindelse med ansøgningen er der fremsendt en beskrivelse af, hvordan bygningerne renoveres, så den bevares i overensstemmelse med lokalplanens hensigt, se bilag 4.

Vurdering af trafikale konsekvenser

I forbindelse med genprioritering af puljen til trafiksikkerhed besluttede Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget d.  23. september 2025, at der skal udarbejdes en trafikanalyse for Langkæret-Hillerødvej. Baggrunden for denne analyse var følgende:

• Trafikken ved Langkæret og Hillerødvej er øget med etableringen af boliger ved Julemosevænge. Som led i udarbejdelsen af lokalplanen for området blev der udarbejdet en trafikal analyse, hvor mulige adgangsveje til det nye boligområde blev undersøgt og hvor den kommende trafikale belastning af vejene blev belyst. Nu hvor boligerne er etableret, genbesøges den tidligere trafikanalyse, for at belyse de trafikale udfordringer i området og udarbejde forslag til tiltag. Der vil blive set på trafikafviklingen Hillerødvej-Slangerupvej, udkørsel fra Langkæret til Hillerødvej og forhold for fodgængere og cyklister.

Arbejdet med trafikanalysen er igangsat ved ekstern rådgiver, men endnu ikke afsluttet.

Rådgiver har dog oplyst, at trafikken fra de 24 boliger, som denne sag omhandler, ikke vil medføre væsentlig påvirkning af trafikken omkring krydset ved Slangerupvej. Rådgiver vurderer, at den ekstra trafik fra de 24 boliger kan afvikles uden, at det påvirker den nuværende trafikafvikling negativt, se bilag 2 med rådgivers uddybende beskrivelse.

Nedrivning

I forbindelse med byggearbejderne og nedrivningsarbejdet skal gældende lovgivning overholdes, herunder kommunens regulativ om byggearbejder.

Kriterier i forbindelse med helhedsvurdering

Det ansøgte er omfattet af bestemmelserne i Bygningsreglement 2018 (BR18).

I forbindelse med byggesagsbehandlingen, skal der foretages en helhedsvurdering, da afstandsbestemmelserne ikke er reguleret af lokalplanen.

I forbindelse med helhedsvurderingen skal nedenstående kriterier vurderes og vil blive varetaget i den videre sagsbehandling af sagen:

1) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til dens anvendelse og svare til det sædvanlige i karreen, kvarteret eller til det, der tilstræbes i området.

2) Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelsen og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde.

3) Der skal være tilfredsstillende friarealer i forhold til bebyggelsens anvendelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede

4) Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse være tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for bebyggelsens brugere, herunder redningsberedskabet

5) Der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer

6) Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et ikke lokalbelagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihaveområde, eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse.

Antal boliger

Lokalplanen fastsætter ikke, hvor mange boliger, som kan etableres i de eksisterende bygninger på ejendommen.

De ansøgte dispensationer, herunder dispensationen for etagearealet, muliggør etablering af 24 boliger, som er egnet til familier. Et mindre etageantal i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, vil enten medføre færre boliger i samme størrelse eller det samme antal boliger med et mindre etageareal.

Kapacitet i dagtilbud og skoler

Udvidelsen med 24 boliger som er egnet til familier, indgår i ikke i børnetalsprognosen eller elevtalsprognosen fra 2025. Såfremt der gives dispensation, vil boligerne indgå i de kommende prognoser, som vil blive fremlagt i juni 2026.

Forslag 1

Udvalget beslutter, at der meddeles de ansøgte dispensationer fra lokalplanen til ovenlysvinduer, etagearealet og den udvendige renovering.

Forvaltningen anbefaler forslag 1

-

Der har været foretaget naboorientering i henhold til planlovens bestemmelser.