Beslutning

Udvalget anmodes om at tage stilling til en ansøgning om lokalplandispensation, en helhedsvurdering i forbindelse med en byggetilladelse samt nogle forhold vedr. byggeplads, kommunens parkeringsplads og vejarealer. 

Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget har kompetence til at træffe beslutning i sagen.

Allerød Kommune har modtaget ansøgninger om byggetilladelse til nedrivning af eksisterende bygninger og opførelse af etageboligbebyggelse med erhvervslejemål i stueetagen, samt en kælder. Se bilag 1.

Det ansøgte forudsætter dispensationer fra lokalplanen samt en helhedsvurdering i henhold til reglerne herom i bygningsreglementet (BR18). Bebyggelsen forudsætter også andre tilladelser, f.eks. håndtering af jordforurening, regnvand og retablering af et beskyttelsesrum.

Projektet omfatter i alt 32 boliger fordelt på tre etager samt erhvervslejemål i stueetagen. Der etableres desuden en parkeringskælder. Bygningen opføres i alt med fire etager og en kælder. Det samlede etageareal udgør 5.026,37 m², hvoraf 1.425 m² er erhverv og 3.106 m² er boligareal. Arealer til åbne altaner og tagterrasser er ikke medregnet i arealopgørelsen, da disse ikke indgår i beregningen af bebyggelsesprocenten.

Udendørs opholdsarealer etableres i et hævet gårdrum på 1. sal, på udvidede altangange samt på altaner mod M. D. Madsensvej, herunder den del der kan opfattes som en forlængelse af Torvestrædet. Der etableres opholdsarealer for erhvervslejemålene i gårdrummet på 1. sal.

Der søges om tilladelse til at etablere altaner ud over vejmatriklen, i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Projektet medfører ændringer på den eksisterende parkeringsplads, herunder i byggeperioden, se afsnit nedenfor.

Lokalplan

Ejendommen er omfattet af lokalplan 2-320A for Allerød Bymidte, endeligt vedtaget af byrådet den 16. juni 2022. Ejendommene er beliggende i delområde C1, som må anvendes til helårsboligformål og centerformål, herunder f.eks. detailhandel. På ejendommene er udlagt byggefelt for bygningshøjde på 14 meter, jf. § 7.1 og kortbilag 5.

Byggefeltet er udlagt helt ud til skel, og der er ikke pålagt byggelinjer eller højdebegrænsning i form af skråt højdegrænseplan.

Lokalplanen regulerer ikke antallet af etager, der kan etableres indenfor de angivne højder, og den fastsætter ikke bebyggelsesprocent. Lokalplanen har andre krav, f.eks. til etablering af opholdsarealer og parkering, som indirekte regulerer udnyttelsen i området.

Der er søgt om lokalplandispensation til følgende forhold:

-          Afvigelse fra parkeringsnormen med 1 p-plads (at 6 m² boligareal ikke skal udløse krav om en p-plads, altså 31 p-pladser til 3.106 m² boligareal i stedet for 32 p-pladser)

-          Overskridelse af bygningshøjden med 4 cm til i alt 14,04 m

-          Overskridelse af etageboligernes maksimale dybde med 40 cm til i alt 12,4 m

-          Overskridelse af maksimal altandybde med 20 cm til i alt 1,3 m

Kommunen skal inddrage en række forhold i vurderingen af ansøgningen. I forhold til lokalplandispensationerne er det centralt, om det ønskede afviger væsentligt fra de hensyn som lokalplanen søger at varetage. Det er Forvaltningens vurdering, at det ansøgte ligger indenfor dispensationskompetencen og de hensyn som kommunen skal inddrage i sagen. På grund af den eksponerede placering vil dispensation til altanerne blive givet på vilkår om at de ikke må benyttes til opbevaring af genstande, der ikke har en naturlig funktion i relation til ophold, og at der kun må opsættes midlertidige og mindre læskærme, markiser, parasoller og lignende. Det skal bemærkes, at kommunen tidligere har meddelt dispensation til altanernes størrelse i byggesagen på Kulturtorvet, dog uden vilkåret.

Bygningsreglementet – byggeret og helhedsvurdering

De bebyggelsesregulerende forhold i denne sag er delvist reguleret af lokalplanen, og delvist af bygningsreglementets metode om helhedsvurdering. Byggeretten er et sæt standardregler i bygningsreglementet for f.eks. højde, afstand til skel og bebyggelsesprocent. Den tager hensyn til naboer og omgivelser. Det er ikke et krav at overholde byggeretten, man må gerne afvige, men så kræver det en byggetilladelse baseret på en helhedsvurdering. Helhedsvurdering bruges også, hvis byggeriet slet ikke er omfattet af byggerettens regler om afstand til naboskel, f.eks. ved etagebyggeri eller rækkehuse. I en helhedsvurdering skal kommunen vurdere, om bebyggelsen er hensigtsmæssig i forhold til anvendelsen, og svarer til det sædvanlige eller det, der tilstræbes i området. Kommunen skal også vurdere lysforhold og indbliksgener samt omfanget af bebyggelsen i forhold til karakteren af de tilstødende arealer.

Det ansøgte er omfattet af bestemmelserne i bygningsreglementet (BR18), og eftersom følgende forhold ikke er omfattet af lokalplanen forudsætter projektet en helhedsvurdering:

-          Bebyggelsesprocenten er på ca. 255%, og reglerne om byggeret gælder ved op til 60% for etageboligbebyggelse og op til 45 % for anden bebyggelse.

-          Bebyggelsen er i 4 etager, og reglerne om byggeret er op til 2 etager.

-          Grundens størrelse (sammenlægning af de to nuværende matrikler) er ikke reguleret af reglerne om byggeret.

Det er Forvaltningens vurdering, at det ansøgte er i overensstemmelse med de hensyn, som kommunen skal inddrage i helhedsvurderingen, herunder det der generelt er ønskeligt i bymidten.  I tilfælde af at udvalget samlet vurderer, at bebyggelsen ikke er i overensstemmelse med disse hensyn, er det dog kun bebyggelsesprocenten og antal etager kommunen kan kræve justeret, eftersom højdeforhold og bebyggelsens placering er omfattet af reglerne i lokalplanen.

Naboorientering og partshøring

Sagen har været udsendt i naboorientering og partshøring. Der er indkommet 1 høringssvar, som ikke har indsigelser overfor projektet. Se bilag 2.

Opgaveudvalgets anbefalinger

Et opgaveudvalg har arbejdet med fremtidens boligbehov i Allerød Kommune. Arbejdet har resulteret i seks anbefalinger, som byrådet godkendte d. 16. september 2025. En af anbefalingerne peger på fortætning som redskab til strategisk by- og boligudvikling. Dette projekt, hvor eksisterende arealer tæt på kollektiv trafik og hverdagsfunktioner, udnyttes mere effektivt, understøtter denne anbefaling.

Forhold vedr. byggeplads, kommunens parkeringsplads og vejarealer

Der søges om kommunens accept af, at der etableres byggeplads på vejarealet og parkeringspladsen udenfor egen matrikel, se byggepladsplanen. Der er på nuværende tidspunkt ikke forslag til eventuelle ændringer af de kommunale arealer omkring bebyggelsen som følge af projektet.

Kommunen som ejer af vejen og parkeringspladsen, og som vejmyndighed, skal forholde sig til følgende af betydning for byggesagen:

-          24 altaner på 1. og 2. sal placeres udenfor egen grund på vejmatriklen.

-          Projektet vil medføre ændringer af de kommunale arealer omkring den nye bebyggelse når den er færdig og tages i brug, herunder flytning af 4 parkeringspladser.

-          I byggeperioden ønsker bygherren at disponere over parkeringspladsen og et areal på 2,5 m bredde af vejmatriklen som støder op til byggepladsen.

Forslag 1

Der meddeles lokalplandispensationer som ansøgt, og bebyggelsens omfang godkendes efter principperne i helhedsvurderinger. Ønsket om at disponere over vejarealer til altaner og byggeplads imødekommes.

Forslag 2

Projektet afviger for meget fra lokalplanens intentioner og principperne i helhedsvurderinger, og projektet skal derfor revideres.

Forvaltningen anbefaler forslag 1.

Der har været gennemført naboorientering og partshøring. Kopi af afgørelsen sendes til dem, der har indsendt bemærkninger.