B-sag: Ansøgning om nedrivning af ejendommen Over Kæret 6, Odense SØ

Ejer af ejendommen, Over Kæret 6, har søgt om tilladelse til nedrivning alle bygninger på ejendommen, en firlænget bindingsværksgård opført i 1778.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 4-427 for landsbyen, Over Holluf, hvori den er udpeget som en bevaringsværdig, karaktergivende bebyggelse langs landsbygaden.

Ejendommen er i kommuneplanen udpeget som bevaringsværdig i SAVE-kategori 3.

Forvaltningen har på tidligere ejers opfordring besigtiget ejendommen i februar 2023 med henblik på at udarbejde en opdateret SAVE-vurdering. Forvaltningens nye vurdering, som jf. SAVE-systemet alene skal forholde sig til bygningernes ydre og derfor ikke har indblik i boligens eller konstruktionernes tilstand, fastholder ejendommens høje bevaringsværdi. 

På trods af en mindre god stand og synligt manglende vedligehold fremstår ejendommen fortsat som et velbevaret firelænget gårdanlæg, der bidrager med både arkitektonisk, kulturhistorisk og miljømæssig værdi til området.

Kort og billeder:

Herunder ses ejendommen, Over Kæret 6, på luftfoto fra 2025. Nord er opad.

Ringvej 3 løber mod nordvest og Ørbækvej mod nord.

Herunder ses ejendommen på skråfoto fra nord mod syd. 

Herunder ses fotos fra forvaltningens besigtigelse i februar 2023.

Ejer skriver om nedrivningen og det ønskede nybyggeri:

"Bygningsmassen er i dag i så dårlig stand og med flere tekniske problemer og energimæssige mangler. En renovering vurderes ikke realistisk, da det kræver så store ændringer, at bygningens oprindelige udtryk reelt vil forsvinde.

Vi ønsker i stedet at opføre et nyt og tidssvarende byggeri, som viderefører ejendommens boligformål og passer naturligt ind i området. Projektet består af 10 rækkehuse i tæt-lav bebyggelse, hvor bygningens samlede fodaftryk stort set fastholdes. Husene opføres med pudsede facader, røde vingetegl og tag med 45° hældning, så det nye byggeri får et roligt og klassisk udtryk i tråd med de omkringliggende boliger.

De grønne friarealer placeres mod sydøst, og er med til at skabe gode opholdsforhold og et grønt, fælles miljø for beboerne. På den måde bevares stedets åbne karakter, samtidig med at der tilføjes kvaliteter, som understøtter fællesskab og trivsel."

Ejer har medsendt et skitseprojekt af det ønskede nybyggeri, som dog vil kræve efterfølgende byggetilladelse. Herunder ses en visualisering, der viser nybyggeriets placering på grunden:

Herunder ses en skitse af byggeriets facade fra nord og landsbygaden:

Herunder ses byggeriets facade fra syd og de udendørs opholdsarealer i haven:

Forvaltningens bemærkninger til det ønskede nybyggeri

Der er fortsat enkelte bindingsværksbygninger i Over Holluf og få med stråtag. Forvaltningen vurderer dog, at landsbyen i dag først og fremmest består af murede huse med saddeltag såsom en nyere rækkehusbebyggelse fra 2017, der ligger 150 meter syd for ejendommen, opført i gule mursten med sort saddeltag.

Dispensationer

Ejers ønske om at nedrive den firlængede bindingsværksgård kræver dispensation fra følgende bestemmelse i lokalplan 4-427:

Afsnit 5.4:

”Den eksisterende karaktergivende bebyggelse langs landsbygaden må ikke på væsentlige punkter skifte karakter. Ombygninger og nedrivninger må kun forekomme, når helhedsindtrykket bevares, og når det nedrevne erstattes med nyopførelser.”

Afsnit 5.4 er formuleret som en såkaldt kompetencenorm.

Kompetencenormer er kendetegnede ved, at de efter deres ordlyd giver mulighed for en konkret fravigelse af en lokalplanbestemmelse. Bestemmelsen kan være formuleret sådan, at hovedreglen er et forbud – i dette tilfælde mod ombygning og nedrivning -, men at der er mulighed for efter en konkret vurdering alligevel at tillade bestemte dispositioner – i dette tilfælde nedrivning, der (1) bevarer helhedsindtrykket og (2) erstattes med nybyggeri.

Forvaltningen vurderer, at de ovennævnte betingelser for at give dispensation i denne konkrete sag er opfyldt, da det nedrevne erstattes med nybyggeri, som opføres med tilsvarende omfang og placering som den firlængede gård – og med et port- og gårdspladsmotiv, der minder om de gamle bygninger og virker åbent og imødekommende fra landsbygaden.

Forvaltningen vurderer, at gårdens bærende bevaringsværdier overordnet stadig er til stede. Besigtigelsen på stedet viste dog også, at bygningerne i en årrække ikke har været brug, og at ejendommen fremstår generelt misligholdt. Bl.a. er bundremmen på alle bygningerne i dårlig forfatning, tavl er flere steder ved at falde ud af facaderne, én længe mangler understøtning, og en anden længe har fået et nyere bliktag lagt oven på et gammelt stråtag.

Bygningerne kræver generelt istandsættelse, og forvaltningen vurderer på denne baggrund, at det er en uforholdsmæssig stor opgave at bringe den firlængede bindingsværksgård i en stand, der gør den egnet til tidssvarende brug.

Forvaltningen har modtaget ansøgning om byggetilladelse til nybyggeriet, en rækkehusbebyggelse bestående af 10 boliger omkring en gårdsplads, og vurderer, at dets omfang og placering vil være i tråd med lokalplanens bestemmelser om, at nybyggeri skal bestå af lav boligbebyggelse i maksimalt én etage med udnyttet tagetage. 

Forvaltningen vurderer, at det skitserede nybyggeri med pudsede facader, saddeltag af røde tegl og kviste i den udnyttede tagetage er fint tilpasset den oprindelige bebyggelsesstruktur og de ældre naboejendomme omkring.

Der er fortsat enkelte bindingsværksbygninger i Over Holluf og få med stråtag. Forvaltningen vurderer dog, at landsbyen i dag først og fremmest består af murede huse med saddeltag såsom en nyere rækkehusbebyggelse fra 2017, der ligger 150 meter syd for ejendommen, opført i gule mursten med sort saddeltag.

Støjen fra ringvejen og Ørbækvej på kommende udendørs opholdsarealer, placeringen af en ny indkørsel og parkeringsplads mod syd samt den øgede mængde spildevand fra de nye boliger vil først blive behandlet i forbindelse med byggetilladelsen.

Øvrige forhold

Naboorientering:

Projektet har ikke været i naboorientering jf. planlovens § 20, idet nedrivning af ejendommen ikke vurderes at have umiddelbar indvirkning på omgivelserne, og en orientering vurderes derfor at være af underordnet betydning for omboende.

Selektiv nedrivning:

Da ejendommen samlet har mere end 250 m² etageareal, er nedrivningen omfattet af reglerne om selektiv nedrivning. Ansøgningen om nedrivning har derfor været i høring hos Affaldsteamet i Klima- og Miljøforvaltningen, som har givet grønt lys til en nedrivningstilladelse jf. Bekendtgørelse om håndtering af affald og materialer fra bygge- og nedrivningsarbejde.

Reglerne om selektiv nedrivning stiller krav om, at byggeriets materialer adskilles og sorteres under nedtagning med henblik på at minimere værditabet og opnå maksimal udnyttelse og recirkulering af materialerne.