B-sag: Ansøgning om dispensation fra lokalplan – Lahnsgade 54, Odense M

By- og Kulturforvaltningen har den 24. juni 2025 modtaget en ansøgning om opførelse af et fritliggende enfamiliehus på Lahnsgade 54 i 2 etager på 122 m².

Lahnsgade 54 har en grundstørrelse på 248 m². På grunden er der i dag 124 m² garager. 

Lahnsgade 54 er beliggende i et lokalplanlagt område, hvor lokalplan 2-1041 – Bevarende Lokalplan for Hunderupkvarteret er gældende. 

Grunden er ifølge lokalplanens kortbilag 3, udlagt som ”bygninger uden klassificering”.

Kort og gadebilleder: 

Herunder ses grunden med de nuværende garager fra øst:

Herunder ses grunden med de nuværende garager fra vest:

Herunder ses et udklip fra luftfoto, der viser nuværende garagebebyggelse på Lahnsgade 54. Omkringliggende bebyggelse kan også ses på vedlagte udklip.

Projektbeskrivelse

Ansøger ønsker at opføre et fritliggende enfamiliehus i to etager.

Ifølge projektmaterialet vil huset blive placeret med facaden langs Lahnsgade.

Boligen bliver på i alt 122 m², 71 m² kælder og med en carport og et skur.

Herunder ses huset fra nord og Lahnsgade:

Herunder ses huset fra syd og haven:

Herunder ses huset fra henholdsvis øst og vest:

Projektet kræver følgende 2 dispensationer fra gældende lokalplan:

• Placering af et enfamiliehus 3.65 meter fra naboskel mod syd, hvor lokalplanen siger minimum 10 meter, jf. lokalplanens afsnit 6.2.
• Biofaktor på 0.36 efter 5 år, hvor lokalplanen siger 0,4 efter 5 år, jf. lokalplanens afsnit 11.3.

Projektet indebærer desuden, at der skal ske følgende afvigelser fra bygningsreglementet 2018:

• Ansøger ønsker at opføre et enfamiliehus med en bebyggelsesprocent på i alt 47. Dette er mere end 30 %, som BR18 § 170 stk. 2., nr. 3 foreskriver.
• Ansøger ønsker at opføre et enfamiliehus i to etager i en afstand til naboskel mod øst på 2,87 meter BR18s § 177 nr. 1, omhandlende det skrå højdegrænseplan. Der vil være overskridelse mod i alt 3 skel, hvoraf det ene er mod vej. Den maksimale overskridelse vil være mod østvendt nabo med i alt 3.35 meter.
• Ansøger ønsker at placere en udvendig trappe med 1,5 meter til østligt skel. Da dette er nærmere skel end 2,5 meter, er det en afvigelse fra BR18 § 179 nr. 1

Dispensationer fra Lokalplan 2-1041

For at kunne realisere ovennævnte projekt vil det kræve 2 dispensationer fra lokalplan 2-1041 for Hunderupkvarteret, da projektet afviger fra bestemmelserne i afsnit  6.2 og 11.3.

Dispensation fra afsnit 6.2 om placering ift. skel

Ansøger ønsker at placere sit enfamiliehus mindre end 10 meter fra bagskel. Dette kræver en dispensation fra lokalplanens afsnit 6.2, hvoraf følgende bestemmelse fremgår (se markering):

"Ny villabebyggelse og tilbygninger til eksisterende bebyggelse skal placeres, så der sikres en baghave til ophold:

Ved grunde, der er under 30 m dybe, skal der være mindst 10 m fra villaen til bagskel.

Ved grunde, der er mellem 30 og 45 m dybe, skal der være mindst 15 m fra villaen til bagskel.

Ved grunde, der er over 45 m dybe, skal der være mindst 25 m fra villaen til bagskel

Ved grunde, der har en dybde til bagskel under 25 m, må villaen placeres, så i stedet for en baghave anlægges have ved siden af huset langs vejen."

Huset er placeret på grunden 3,65 meter fra bagskel. Dette er 6,35 meter nærmere bagskel end de 10 meter, som defineres i lokalplanens afsnit 6.2. Det vil ikke være muligt at placere et enfamiliehus på grunden, uden det ville kræve en dispensation fra afstandskravet.

Det er forvaltningens vurdering, at der kan gives dispensation, idet:

• Afstanden til bagboens primære opholdsarealer vil ikke medføre væsentlige indbliksgener.
• Der er fortsat friholdt et areal til baghave.
• Der er før givet dispensation fra denne bestemmelse i lokalplanområdet ved grunde med særlig beliggenhed.

Dispensation fra afsnit 11.3 om biofaktor

Ansøger ønsker at bygge et enfamiliehus, hvor Biofaktoren (Biofaktoren er et begrønningsværktøj, hvor omfanget af det grønne indenfor et givent område kan udregnes) for matriklen efter 5 år vil være 0.36. Dette kræver en dispensation fra afsnit 11.3, hvoraf følgende bestemmelse fremgår (se markering):

”Nye villaer, parcelhuse og rækkehuse skal opnå en biofaktor på 0,4 indenfor de første 5 år efter ibrugtagningstilladelse. Biofaktoren kan opnås ved at bevare eksisterende gammel beplantning og/eller plante træer og buske i haver og forhaver”

Det er forvaltningens vurdering, at der skal gives dispensation. Dette begrundes i følgende:

• Der er i ansøgningsmaterialet arbejdet aktivt med begrønning af matriklen.
• Der er lagt vægt på, at der ikke tidligere har været beboelsesbebyggelse på matriklen. Opførelse af den ønskede bolig vil derfor være en forbedring i forhold til nuværende udgangspunkt med garagebygninger.

Afvigelser fra bygningsreglementet (BR18)

Udover ovennævnte dispensationer fra lokalplan 2-1041, skal projektet godkendes med en helhedsvurdering, da det kun delvist opfylder bestemmelserne om byggeretten i BR18 § 168-188.

Afvigelse fra BR18 § 170

Ansøger ønsker at bygge et enfamiliehus med en bebyggelsesprocent på i alt 47 %, hvor BR18 § 170, stk. 2, nr. 3 fastsætter følgende (Se markering):

   Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan ikke nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger:”

1) 60 pct. for etageboligbebyggelse.

2) 40 pct. for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse.

3) 30 pct. for fritliggende en - og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel beliggende i et parcelhusområde.

4) 15 pct. for sommerhuse.

5) 45 pct. for anden bebyggelse, herunder bebyggelse, der ikke er omfattet af nr. 1-4, og etageboligbyggeri i et område, der ikke er udlagt hertil.

Det er forvaltningen vurdering, at der for ejendommen fortsat er friholdt et areal til ophold for ejendommens beboere, og at det ansøgte byggeri er i overensstemmelse med anvendelsen som enfamiliehus og øvrig bebyggelse i området.

Ved vurderingen er der lagt vægt på, at det ansøgte byggeri bliver placeret på en lille matrikel.

Afvigelse fra BR18 §177

Ansøger ønsker at opføre et enfamiliehus i en afstand på 2,87 m fra naboskel mod øst. Dette medfører en overskridelse på maksimalt 3,35 meter i højden mod østvendte nabo og opfylder derfor ikke betingelserne i BR18 § 177 ("det skrå højdegrænseplan"), hvoraf følgende bestemmelse fremgår:

"Ved fritliggende enfamiliehuse, tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel og dobbelthuse med lodret lejlighedsskel kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende bygningshøjde og afstandsforhold, når følgende betingelser er opfyldt:

1. 1. Maksimal højde er 1,4 x afstand til naboskel og sti.
   2. Mindste afstand til skel på 2,5 m mod nabo og sti
   3. Mindste afstand mod vej på 2,5 m”

Forvaltningen vurderer, at der i området er flere ejendomme, som er placeret i en lignede afstand til skel, og som ikke opfylder betingelserne i BR18 § 177.

Nærmeste naboer består af både mindre byhuse i halvanden etage og etageejendomme i 2,5 til 3,5 etager. Såvel naboen mod syd, naboen mod øst og genboen mod nord opfylder ikke BR18 § 177. 

Lahnsgade 54 afviger således ikke væsentligt fra det skrå højdegrænseplan ift. øvrig bebyggelse i området. 

Lokalplanen for Hunderupkvarteret muliggør netop, at der kan bygges højere og tættere for at tilpasse ny bebyggelse til den eksisterende bevaringsværdige kontekst.

Afvigelse fra BR18 § 179

Ansøger ønsker at placere en udvendig trappe i en afstand på 1,5 meter til østligt skel, hvor BR18s § 179, stk. 1, nr. 1 fastsætter følgende:

”Opholdsarealer i det fri, der er hævet mere end 0,3 m fra terræn, udestuer, primitive mindre bygninger til lejlighedsvis overnatning, udvendige trapper, altaner, skorstene, tagterrasser, svømmebassiner samt solcelleanlæg eller solfangere og lignende skal overholde følgende afstandskrav:

1. 1. Mindste afstand til skel mod nabo og sti, samt mod vej ved fritliggende enfamiliehuse, tofamiliehuse, dobbelthuse og rækkehuse på 2,5 m."

Forvaltningen vurderer, at placeringen af indgangstrapper og vindfang tættere på skel end 2,5 meter ofte ses i ældre byggeskik og i denne konkrete sag også på samme gadestrækning, såsom ved Lahnsgade 46 og 44. En indgangstrappe tættere på naboskel vil ikke medføre væsentlige indbliksgener, da der ikke vil være længerevarende ophold i forbindelse med brugen af trappen. Placering og omfanget er nødvendigt for at være adgangsgivende for enfamiliehusets hoveddør.

Naboorientering og partshøring

Forvaltningen har i forbindelse med de ansøgte dispensationer og projektet i sin helhed foretaget naboorientering og partshøring af naboerne med skel mod Lahnsgade 54, jf. planlovens § 20 og forvaltningslovens § 19. Fristen for høringssvar for hhv. partshøring var 11. november 2025 og naboorientering 28. november 2025.

Ejendomme, som er omfattet af et forbud mod nedrivning i en lokalplan, skal ikke forelægges museet, da museet forventes at være blevet hørt ifm. udarbejdelse af lokalplan. 

Partshøring:

Forvaltningen har i forbindelse med partshøring modtaget bemærkninger, som i det væsentligste er gengivet herunder sammen med forvaltningens vurdering.

Naboerne mod øst og vest:

• Der udtrykkes en bekymring for kommende indbliksgener i forbindelse med byggeriet i hhv. badeværelse og på en tagterrasse. Det nye byggeri frygtes at føre til tab af dagslys i boligen samt i haven. Der udtrykkes i øvrigt en bekymring for indbliksgener i forbindelse med brugen af indgangsdøren.

Forvaltningens vurdering:

Forvaltningen vurderer, at der i området er flere ejendomme, som er placeret i en lignende afstand til skel og som ikke overholder byggerettens skrå højdegrænseplan. Der er lagt vægt på, at det ansøgte byggeri vil være indpasset i områdets karakter og bebyggelse i øvrigt.

Forvaltningen vurderer, at trappens placering nærmere skel end 2,5 meter ikke vil medføre væsentlige indbliksgener grundet det korte ophold, der vil være i forbindelse med brugen af trappen. I området er der flere ejendomme, som har placeret en trappe i en lignende afstand til skel. Der er i vurdering af trappen og placeringen heraf lagt vægt på, at trappen er indpasset i overensstemmelse med lokalplanens intention om, at proportioner på nybyggeri tilpasses omgivelserne.

• Der udtrykkes en bekymring for, at bebyggelsesprocenten i forbindelse med projektet er uhensigtsmæssigt høj.

Forvaltningens vurdering:

Der er forvaltningens vurdering, at det ansøgte enfamiliehus er udført i overensstemmelse med lokalplanens øvrige bestemmelse og derfor godt kan opfylde formålet med lokalplanen, da der bl.a. bliver etableret egen have i forbindelse med byggeriet. På baggrund af matriklens størrelse vurderes det, at bebyggelsesprocenten ikke udgør en væsentlig afvigelse i forhold til ejendommens benyttelse som enfamiliehus med de ubebyggede arealers indretning, og hvad der tilstræbes i området.

Naboen mod syd:

• Der udtrykkes en bekymring for at byggeriet vil give væsentlige indbliksgener fra franske altaner som er vendt mod syd.

Forvaltningens vurdering:

Forvaltningen har i vurderingen lagt vægt på, at der i forbindelse med byggeriet ikke vil være væsentlige indbliksgener på ejendommens primære opholdsarealer, da de franske altaner er vendt mod den sydvendte nabos have.

• Der udtrykkes en bekymring for at bebyggelsesprocenten i forbindelse med projektet er uhensigtsmæssigt høj.

Forvaltningens vurdering:

Der er forvaltningens vurdering, at det ansøgte enfamiliehus er udført i overensstemmelse med lokalplanens øvrige bestemmelse og derfor godt kan opfylde det formålet med lokalplanen, da der bl.a. bliver etableret egen have i forbindelse med byggeriet. På baggrund af matriklens størrelse vurderes det, at det ikke er en væsentlig afvigelse i forhold til ejendommens benyttelse som enfamiliehus med de dertil indrettede ubebyggede arealers indretning, og hvad der tilstræbes i området.

Naboorientering:

Forvaltningen har udsendt naboorientering vedr. dispensation fra punkt 6.2 omhandlende afstand til bagskel. Byggesag har modtaget fælles bemærkninger fra alle naboer, som i det væsentligste er gengivet herunder sammen med forvaltningens vurdering.

• Der bliver stillet spørgsmål til, hvorvidt forvaltningen har vurderet korrekt i forhold til lokalplanen og de dispensationer, der skal gives i forbindelse med projektet.

Forvaltningens vurdering:

Forvaltningen vurderer, at det ansøgte byggeri endeligt kræver de to ovennævnte dispensationer fra lokalplanen, som vedrører afstand til bagskel og biofaktor. Udsendte naboorientering vedrører blot dispensationen fra punkt 6.2 om afstand til bagskel, da det er forvaltningens vurdering, at den øvrige dispensation er af underordnet betydning for omboende.

Forvaltningen vurderer, at der kan gives dispensation, da det ikke er muligt at bygge et enfamiliehus på grunden uden en dispensation fra denne bestemmelse. Der vurderes, at der i projektet stadig er friholdt et areal til baghave.

• I brevet stilles der i øvrigt spørgsmål til, hvorvidt lokalplanens formål er opfyldt i forbindelse med ansøgte byggeri, og om lokalplanens interesser varetages.

Forvaltningens vurdering:

Der er forvaltningens vurdering, at det ansøgte enfamiliehus er udført i overensstemmelse med lokalplanens øvrige bestemmelse og derfor godt kan opfylde formålet med lokalplanen, da der bliver etableret egen have i forbindelse med byggeriet. Forvaltningen vurderer, at bebyggelsen er indpasset i området og derfor opfylder lokalplanens ønske om, at nybyggeris proportioner tilpasses omgivelserne. På baggrund af matriklens størrelse vurderes det, at det ikke er en væsentlig afvigelse i forhold til ejendommens benyttelse som enfamiliehus.