Skanderborg

Kommuneplantillæg 21-30 og Lokalplan 1191 - Boligområde ved Stenskovvej i Stjær - dilemma til drøftelse

01.02.05-P16-4-21 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Nej

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Resumé

Forslag til Kommuneplantillæg 21-30 og Lokalplan 1191 for boligområde ved Stenskovvej i Stjær har været i høring. På baggrund af høringssvar har Klima-, Miljø- og Planudvalget den 2. december 2025 besluttet at sende lokalplanforslaget retur til yderligere bearbejdning af delområderne A1 og A2 med udgangspunkt i, at der opnås større afstand mellem eksisterende byggeri mod syd mod ny bebyggelse. Inden udarbejdelse af et nyt planforslag skal Klima-, Miljø- og Planudvalget tage stilling til detaljer vedrørende dette.

Sagsfremstilling

Der er forskellige handlemuligheder i forhold til bearbejdningen af planen.

Der træffes beslutning om to centrale forhold:

Hvor stor afstand der skal være mellem lokalplangrænsen/eksisterende nabogrunde og den nye boligbebyggelse?
Hvordan arealet mod denne grænse kan anvendes?

Bebyggelsesregulerende bestemmelser og regler, som gælder for nuværende lokalplanudkast

Lokalplanudkastet, som blev fremlagt for udvalget den 2. december 2025, indeholder få bygningsregulerende bestemmelser for delområderne A.1 og A.2. Der er fastsat:

Maksimal bygningshøjde: 8,5 meter
Maksimal antal etager: 2
Maksimal bebyggelsesprocent: 40 %

Hvis lokalplanen blev vedtaget med disse bestemmelser, vil placeringen af bebyggelsen i høj grad være reguleret af bygningsreglementet. Det betyder bl.a.:

Minimumsafstand til skel: 2,5 meter
Overholdelse af skrå højdegrænseplan (hvor bygningens højde afgør afstand til skel) f.eks.:
- 2 m facade ? min. 2,8 m afstand
- 4 m facade ? min. 5,6 m afstand
- 8,5 m facade ? min. 11,9 m afstand

Bilag 1 med illustrationsplanen er udarbejdet med udgangspunkt i lav bebyggelse i én etage. På planen er der indtegnet forskellige afstande fra skel/lokalplangrænsen.

Handlemuligheder

Udvalget skal tage stilling til:

Hvor meget afstanden til lokalplanens sydlige grænse skal øges ud over bygningsreglementets minimumskrav?
Hvilken anvendelse den øgede randzone kan have?

Mulige anvendelser af randzonen:

Private haver
Fordele: Dette vil være til gavn for bygherre samt de fremtidige beboere i området. Det vil give nogle dybe haver mod syd og dermed gode muligheder for sollys. Denne løsning er velegnet, hvis der ønskes en forholdsvis lille øgning af afstanden på eksempelvis 5 meter mellem nye og eksisterende boliger. Det er de fremtidige ejere af hver enkelt grund, der har vedligeholdelsesansvaret.
Ulemper: Mindre egnet ved stor afstand, da haverne bliver meget dybe og smalle.
Fælles friareal med beplantning/biodiversitet
Fordele: Understøtter grøn overgangszone, som flere borgere har efterspurgt. Det vil sandsynligvis være til gavn for biodiversiteten, men det afhænger af udførelsen ved anlæggelsen af arealet. Lokalplanen kan ikke sikre kvaliteten af naturarealet, det afhænger helt af udvikler og kommende ejere/lejere.
Ulemper: Kræver vedligeholdelse og bredde for reel effekt. Der er en risiko for, at arealet vil få karakter af overskudsareal uden reel værdi.
Fælles opholdsarealer
Fordele: Eventuelle fordele vurderes at være begrænsede
Ulemper: Der er ikke indikationer af, at det er dette, som naboerne ønsker. Det vil ikke være til gavn for det nye boligområde, hvis det er på bekostning af centralt placerede opholdsarealer.

Afstand

Det er kun i et enkelt høringssvar angivet, hvor stor en afstand man vil have til den nye bebyggelse. Det er angivet til 15-20 meter. Dette svarer til, at den sydligste række af den bebyggelse, som er skitseret på illustrationsplanen, fjernes (bilag 1).

Administrationen vurderer, at en ændring af bebyggelsesplanen med større afstand til bebyggelsen syd for lokalplanområdet alt andet lige vil medføre færre boligenheder i planområdet, da der ikke lægges op til at reducere arealet for de grønne friarealer.

Link til Google Maps
Link til NetGis

Link til Digital lokalplan

Lokalplanforslag, som blev behandlet på Klima- Miljø- og Planudvalget den 2. december 2025, fremgår af bilag 2.

Dialog og høring

Indstilling

Chefen for Plan, Teknik og Miljø indstiller,

at det drøftes, hvor stor afstand der omtrentlig skal være fra skel til boliger i den nye lokalplan
at det drøftes, hvad det kommende grønne areal kan anvendes til.

Beslutning

Klima-, Miljø- og Planudvalget drøftede sagen og vedtog,

at følgende indarbejdes i lokalplanforslaget: en grøn kile i den sydlige del med en byggelinje på mindst 10 m fra lokalplangrænsen mod syd ved 1 etages bebyggelse, og 15 m hvis det er udnyttelig tagetage, så der opnås et grønt bælte, og at der ikke kan anlægges nogen form for anlæg (f.eks. terrasser, skure eller andet) eller andet i en zone på 5 m fra lokalplangrænsen.

Er du enig eller uenig?

22 items

Lydfiler null
Ressourcer null
Felter 1 items
1. 6 items
  - Navn ""
  - Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resumé</h3> <span class='resume'><p>Forslag til Kommuneplantillæg 21-30 og Lokalplan 1191 for boligområde ved Stenskovvej i Stjær har været i høring. På baggrund af høringssvar har Klima-, Miljø- og Planudvalget den 2. december 2025 besluttet at sende lokalplanforslaget retur til yderligere bearbejdning af delområderne A1 og A2 med udgangspunkt i, at der opnås større afstand mellem eksisterende byggeri mod syd mod ny bebyggelse. Inden udarbejdelse af et nyt planforslag skal Klima-, Miljø- og Planudvalget tage stilling til detaljer vedrørende dette. </p></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><p>Der er forskellige handlemuligheder i forhold til bearbejdningen af planen. </p><p>Der træffes beslutning om to centrale forhold:</p><ul><li>Hvor stor afstand der skal være mellem lokalplangrænsen/eksisterende nabogrunde og den nye boligbebyggelse?</li><li>Hvordan arealet mod denne grænse kan anvendes?</li></ul><p><strong>Bebyggelsesregulerende bestemmelser og regler, som gælder for nuværende lokalplanudkast</strong></p><p>Lokalplanudkastet, som blev fremlagt for udvalget den 2. december 2025, indeholder få bygningsregulerende bestemmelser for delområderne A.1 og A.2. Der er fastsat:</p><ul><li>Maksimal bygningshøjde: 8,5 meter</li><li>Maksimal antal etager: 2</li><li>Maksimal bebyggelsesprocent: 40 %</li></ul><p>Hvis lokalplanen blev vedtaget med disse bestemmelser, vil placeringen af bebyggelsen i høj grad være reguleret af bygningsreglementet. Det betyder bl.a.:</p><ul><li>Minimumsafstand til skel: 2,5 meter</li><li>Overholdelse af skrå højdegrænseplan (hvor bygningens højde afgør afstand til skel) f.eks.:<ul><li>2 m facade ? min. 2,8 m afstand</li><li>4 m facade ? min. 5,6 m afstand</li><li>8,5 m facade ? min. 11,9 m afstand</li></ul></li></ul><p>Bilag 1 med illustrationsplanen er udarbejdet med udgangspunkt i lav bebyggelse i én etage. På planen er der indtegnet forskellige afstande fra skel/lokalplangrænsen.</p><p><strong>Handlemuligheder</strong></p><p>Udvalget skal tage stilling til:</p><ul><li>Hvor meget afstanden til lokalplanens sydlige grænse skal øges ud over bygningsreglementets minimumskrav?</li><li>Hvilken anvendelse den øgede randzone kan have?</li></ul><p><strong>Mulige anvendelser af randzonen:</strong></p><ul><li><strong>Private haver</strong><br>Fordele: Dette vil være til gavn for bygherre samt de fremtidige beboere i området. Det vil give nogle dybe haver mod syd og dermed gode muligheder for sollys. Denne løsning er velegnet, hvis der ønskes en forholdsvis lille øgning af afstanden på eksempelvis 5 meter mellem nye og eksisterende boliger. Det er de fremtidige ejere af hver enkelt grund, der har vedligeholdelsesansvaret. <br>Ulemper: Mindre egnet ved stor afstand, da haverne bliver meget dybe og smalle. <em><br><br></em></li><li><strong>Fælles friareal med beplantning/biodiversitet</strong><br>Fordele: Understøtter grøn overgangszone, som flere borgere har efterspurgt. Det vil sandsynligvis være til gavn for biodiversiteten, men det afhænger af udførelsen ved anlæggelsen af arealet. Lokalplanen kan ikke sikre kvaliteten af naturarealet, det afhænger helt af udvikler og kommende ejere/lejere. <br>Ulemper: Kræver vedligeholdelse og bredde for reel effekt. Der er en risiko for, at arealet vil få karakter af overskudsareal uden reel værdi. <em><br><br></em></li><li><strong>Fælles opholdsarealer</strong><br>Fordele: Eventuelle fordele vurderes at være begrænsede <br>Ulemper: Der er ikke indikationer af, at det er dette, som naboerne ønsker. Det vil ikke være til gavn for det nye boligområde, hvis det er på bekostning af centralt placerede opholdsarealer.</li></ul><p><strong>Afstand</strong></p><p>Det er kun i et enkelt høringssvar angivet, hvor stor en afstand man vil have til den nye bebyggelse. Det er angivet til 15-20 meter. Dette svarer til, at den sydligste række af den bebyggelse, som er skitseret på illustrationsplanen, fjernes (bilag 1). </p><p>Administrationen vurderer, at en ændring af bebyggelsesplanen med større afstand til bebyggelsen syd for lokalplanområdet alt andet lige vil medføre færre boligenheder i planområdet, da der ikke lægges op til at reducere arealet for de grønne friarealer.</p><p><span xml:lang="DA-DK" data-contrast="none">Link til </span><a href="https://www.google.dk/maps/@56.1219168,9.957952,642m/data=!3m1!1e3?hl=en&entry=ttu" target="_blank" rel="noreferrer noopener"><span xml:lang="DA-DK" data-contrast="none">Google Maps</span></a><br><span xml:lang="DA-DK" data-contrast="none">Link til </span><a href="https://kort.skanderborg.dk/spatialmap?mapheight=883&mapwidth=1877&label=&ignorefavorite=true&profile=ekstern_all&selectorgroups=kommuneplan2021+plandata_rammer&layers=theme-forvaltning2_basis_kort+theme-pdk-kommuneplanramme-alle-vedtaget&opacities=1+1&mapext=558941.2902799756+6219804.856282347+560175.4570884453+6220383.701612388&maprotation" target="_blank" rel="noreferrer noopener"><span xml:lang="DA-DK" data-contrast="none">NetGis</span></a><span data-ccp-props="{"> </span></p><p><span data-ccp-props="{">Link til <a id="copyLinkAnchor" href="https://skanderborg.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=556" target="_blank" rel="noopener">Digital lokalplan</a> </span></p><p><span data-ccp-props="{">Lokalplanforslag, som blev behandlet på Klima- Miljø- og Planudvalget den 2. december 2025, fremgår af bilag 2.</span></p></span> <h3>Dialog og høring</h3> <span class='ukendt'><p>-</p></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><p>Chefen for Plan, Teknik og Miljø indstiller, </p><ul><li>at det drøftes, hvor stor afstand der omtrentlig skal være fra skel til boliger i den nye lokalplan</li><li>at det drøftes, hvad det kommende grønne areal kan anvendes til.</li></ul></span> </div> <div><h3>Beslutning</h3> <span><p>Klima-, Miljø- og Planudvalget drøftede sagen og vedtog,</p><ul><li>at følgende indarbejdes i lokalplanforslaget: en grøn kile i den sydlige del med en byggelinje på mindst 10 m fra lokalplangrænsen mod syd ved 1 etages bebyggelse, og 15 m hvis det er udnyttelig tagetage, så der opnås et grønt bælte, og at der ikke kan anlægges nogen form for anlæg (f.eks. terrasser, skure eller andet) eller andet i en zone på 5 m fra lokalplangrænsen.</li></ul></span> </div> </div></div>"
  - Tekst null
  - Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  - Link "https://dagsordener.skanderborg.dk/Vis/Pdf/bilag/8787c233-82ae-4c09-8187-1cf17f47184e"
  - DocumentId "8787c233-82ae-4c09-8187-1cf17f47184e"
Presentations null
ItemDecision null
SagsNummer "01.02.05-P16-4-21"
Navn "Kommuneplantillæg 21-30 og Lokalplan 1191 - Boligområde ved Stenskovvej i Stjær - dilemma til drøftelse"
Punktnummer "8"
Bilag 2 items
1. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Illustrationsplan afstand til lokalplangrænse (Bilag 1)"
  - Id "05161452-3bbc-44fc-b29a-02dcdd23aa67"
2. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Lokalplan 1191 - Boligområde ved Stenskovvej i Stjær (Bilag 2)"
  - Id "21a4ab87-ad84-4098-81ef-029e841d47c4"
Documents null
Id "88164060-33eb-4671-9fb2-b4e5f4452a51"
IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
AgendaUid "800cf979-6571-4104-b2f1-0dac09bee419"
Number "8"
Sorting 8
IsOpen false
CaseNumber "01.02.05-P16-4-21"
SourceId null
Caption "Kommuneplantillæg 21-30 og Lokalplan 1191 - Boligområde ved Stenskovvej i Stjær - dilemma til drøftelse"
CasePresentationUid null
ExternalAgendaItemAttendees 0 items