5. A - Landzonetilladelse til udstykning af Hyldevangen 8-10 - PMU

Lovgivning og anden planlægning

Ejendommen på 9,4 hk er beliggende i landzone, og derfor reguleret efter planlovens landzonebestemmelser.

I henhold til planloven må der i landzoner ikke ”uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelse af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer”.

Hovedformålet med zoneinddelingen og landzonereglerne er at forhindre byspredning i det åbne land og at sikre, at egentlig bymæssig udvikling sker, hvor der gennem planlægningen er åbnet mulighed for det. Områder i landzone skal som udgangspunkt friholdes for anden spredt og uplanlagt bebyggelse mv. end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Udover at værne om natur og landskab er varetagelsen af de primære erhvervsinteresser blandt de hensyn, der ligger bag landzonereglerne.

I henhold til Planloven kan der dog under særlige forudsætninger indrettes én bolig i en tiloversbleven landbrugsdriftsbygning. En godkendt bolig kan dog ikke udstykkes til en selvstændig ejendom eller udvides yderligere. Det ville i givet fald kræve landzonetilladelse jf. planloven. Desuden kan der kun godkendes én bolig i én driftsbygning på en ejendom.

Kravet om landzonetilladelse til udstykning har bl.a. til formål at sikre, at der ikke sker udstykning med henblik på bebyggelse eller anden anvendelse, som kræver landzonetilladelse, uden at der foretages en vurdering af formålet med udstykningen. Kravet om landzonetilladelse skal også sikre, at udviklingen sker i overensstemmelse med planlægningen for området. Det skal derfor indgå i vurderingen, hvad der er formålet med udstykningen, og hvilke afledte følger udstykningen kan få, herunder om udstykningen må antages at kunne bidrage til en udvikling i strid med planlovens formål.

Landzonebestemmelserne skal desuden generelt hindre, at der opstår nye, frit omsættelige ejendomme med boliger, der ikke har sammenhæng med jord- eller skovbrugserhvervene.  Udstykning til boligformål skal desuden som alt overvejende hovedregel ske i områder, der ved planlægning er udlagt til boligformål.

Baggrund for den aktuelle sag

Administrationen modtog 23-09-2025 en ansøgning om landzonetilladelse til udstykning af en del af matrikel nr. 16c, 16l og 16v Sengeløse By, Sengeløse på ca. 2,4 – 2,9 ha tilhørende ejendommen Hyldevangen 8 og 10, Sengeløse, 2630 Taastrup, se bilag.

Arealet som ønskes udstykket, anført som delareal A, omfatter den eksisterende helårsbolig (Hyldevangen 4B), 3 drivhuse, lagerrum og pakrum til det eksisterende erhvervsgartneri.

På restparcellen, anført som delareal B, vil der også fremover være 2 beboelsesbygninger (Hyldevangen 8 og 10), idet der er registreret 1 stuehus til landbrugsejendom og 1 fritliggende énfamiliehus samt tilhørende driftsbygninger.

Ansøgningen begrundes ved, at ejendommen er registreret som landbrugsejendom.

På ejendommen er der gennem tiden drevet gartneri med dyrkning af forskellige grøntsager. Drivhusene og helårsbeboelsen på delareal A er i henhold til lejekontrakt af 17-01-2011 udlejet til tredjemand, der også anvender stuehuset (Hyldevangen 4B) som sin helårsbolig.

Formålet med at udstykke delareal A er af praktiske og økonomiske grunde. Idet gartneriet ifølge lejekontrakten drives af lejer, ønskes delarealet overdraget til lejer, der herefter kan fortsætte driften som ejer. Der ønskes ikke senere opført ny bebyggelse eller gennemført ændret anvendelse på den frastykkede ejendom.

Administrationen kan bekræfte de faktiske forhold efter tilsyn på ejendommen.

Administrationen har orienteret de nærmeste naboer, hvilket resulterede i en enkelt bemærkning til projektet. Naboer på Tvillingegårdsvej 3 bemærkede følgende:

-         De har ingen indvendinger mod den konkrete ejendomshandel (og udstykning).

-         Der udtrykkes bekymring for, at en tilladelse til udstykning i landzone kan skabe præcedens for fremtidige sager. Tidligere anmodninger om udstykning af ejendomme på Hyldevangen er nemlig blevet afvist af kommunen. Det ønskes ikke, at den restriktive praksis for tilladelse til udstykning af ejendomme i dette område nu bliver lempet.

-         Det ønskes, at kommunen tydeliggør, at denne sag er en særskilt vurdering, og at områdets status som landzone fastholdes.

-         Ejendommene er vurderet og beskattet ud fra, at jorden ikke kan udstykkes. En ændret praksis kan skabe usikkerhed om vurderingsgrundlaget og medføre skattemæssige konsekvenser for ejerne. Det ønskes derfor, at kommunen sikrer, at denne tilladelse ikke ændrer den generelle praksis for området.

Oversigt over historikken for ejendommen ses i bilag. Den bolig som i historikken refereres til som ”bolig i bygning 10” er boligen på Hyldevangen 4B, det nuværende bygningsnummer er 25, jf. BBR.

Administrationens vurdering

Det er administrationens vurdering, at udstykning af det ønskede areal kræver landzonetilladelse efter planloven, da arealet udstykkes til en selvstændig landbrugsejendom med stuehus.

I dette tilfælde er formålet med udstykningen, at den nuværende lejer, som driver gartneriet, ønsker mulighed for at forbedre driften af gartneriet og at blive boende med sin familie. Der ønskes ikke senere opført ny bebyggelse eller gennemført ændret anvendelse på den frastykkede ejendom.

Det må derfor antages, at udstykningen ikke vil bidrage til en udvikling i strid med planlægningen for området og planlovens formål, som skal hindre, at der opstår nye, frit omsættelige ejendomme med en bolig, der ikke har sammenhæng med jord- eller skovbrugserhvervene.

Den stribe af ejendomme, som i dag er beliggende langs med Hyldevangen, adskiller sig fra det åbne landskab mod nord ved at være tættere bebygget med ejendomme i lidt mindre skala. Det er dog fortsat et område, som afspejler landskabets oprindelse som et dyrkningslandskab, og der er en fin overensstemmelse mellem naturgrundlaget og arealanvendelsen. Det er derfor stadig ikke ønskeligt eller i overensstemmelse med landzonebestemmelserne, at dette område udvikler sig i retning af byudvikling.

Der er tidligere givet afslag på både indretning af bolig i bygning 25 og på udstykning, da der kun kan indrettes én bolig i én overflødiggjort bygning efter § 37 stk. 1 og 2.

Administrationen valgte dog i 2021 at godkende boligen i bygning 25 under forudsætning af, at boligen i bygning 5 blev nedlagt. Boligen i bygning 25 (nuværende Hyldevangen 4B) fik lovliggørende byggetilladelse d. 16-06-2023.

Jævnfør ovenstående er det administrationens samlede vurdering, at det kan være hensigtsmæssigt at give tilladelse til den ansøgte udstykning, med følgende argumenter:

-         At udstykningen ikke medfører nogen umiddelbar ret i henhold til landzonebestemmelserne til at opføre eller indrette flere boliger på delareal A udover den allerede eksisterende bolig, og ej heller nye muligheder for ny anvendelse eller udvikling af ejendommen. Ansøger ønsker ikke med den ansøgte udstykning at opføre ny bebyggelse eller ændre anvendelse på den frastykkede ejendom (delareal A).

-         At der med udstykningen skabes gode rammer for at fastholde den nuværende landbrugsmæssige anvendelse af ejendommen til gartneri. Historisk set har der været mange gartnerier i kommunen. Administrationen ser det derfor som en fordel at kunne fastholde et af de få fungerende gartnerier, som stadig findes.

-         At en udstykning kan forsvares for netop denne ejendom på netop dette sted på grund af den særlige landskabskarakter med ejendomme af lidt mindre skala langs Hyldevangen.

-         At ejendommen allerede har god vejadgang. Der vil ikke være behov for etablering af ny vejadgang, og udstykningen vil ikke medføre mere trafik til og fra ejendommen.

-         At den nuværende bolig i bygning 10 (nu 25, Hyldevangen 4B) blev endeligt lovliggjort i 2023.

Administrationen vurderer ikke, at der åbnes op for en uønsket præcedens effekt, som kan medføre yderligere udstykninger indenfor dette område eller en mere lempelig praksis for landzonen som helhed, såfremt der meddeles tilladelse til udstykning i denne sag. Der ikke er andre ejendomme i området, hvor tilsvarende forhold gør sig gældende. Ejendommen forbliver i landzone og vil også fremadrettet være omfattet af planlovens landzonebestemmelser.

En landzonetilladelse meddeles med en klagefrist på 4 uger.