Anledning

Klima-, Plan- og Boligudvalget udsatte sagen efter drøftelse på mødet den 15. september 2025, idet udvalget anmodede forvaltningen om at redegøre for belægningsgraden i områder med studieboliger på Frederiksberg.

Områder med studieboliger og belægningsgrad

Sagen er vedlagt et nyt bilag: ”Områder med studieboliger og belægningsgrad”, som viser fordelingen af kollegie-, studie- og ungdomsboliger på Frederiksberg. En høj koncentration af studieboliger tæt på hinanden vises som en intens farve på kortet. Boligerne på kortet udgøres af boliger registreret som kollegie i BBR, de almene ungdomsboliger, boliger lokalplanlagt som studieboliger samt kollegier, som forvaltningen i øvrigt er bekendt med. Det bemærkes, at data stammer fra kilder, der er behæftet med en del usikkerhed. Boliger lokalplanlagt som studieboliger anvendes ikke nødvendigvis som studieboliger, da de er planlagt i en periode, hvor der ikke var hjemmel til at kræve studieaktivitet i lokalplaner.

Det andet kort i bilaget viser belægningsgraden for parkering i de enkelte områder i tidsrummet kl. 20-22. Belægningsgraden er opdelt i intervaller vist med farverne rød, gul og grøn.

På det tredje kort i bilaget er de to kort lagt "oven i hinanden". Forvaltningen vurderer, at der ikke nødvendigvis er en sammenhæng mellem belægningsgraden og antallet af studieboliger, idet mange faktorer har betydning for belægningsgraden, og det ikke er muligt at isolere studieboligernes eventuelle påvirkning.

Forvaltningen kan ikke entydigt konkludere, hvilken betydning kollegie-, og studieboliger har for belægningsgraderne i de enkelte kvarterer på Frederiksberg.

Parkeringslicenser i tilknytning til kollegie- og studieboliger

Forvaltningen har lavet en foreløbig undersøgelse af antallet af parkeringslicenser i kollegie- og studieboliger. Undersøgelsen indikerer, at cirka 3 procent af boligenhederne har tilknyttet en parkeringslicens. Til sammenligning har cirka 50 procent af de øvrige boligenheder på Frederiksberg tilknyttet en parkeringslicens.

Parkering på egen grund i forbindelse med studie- og kollegieboliger

Der er i byggelovgivningen ikke hjemmel til at stille krav om, at de parkeringsarealer, der etableres i forbindelse med et byggeri, skal anvendes af beboere eller brugere. Forvaltningen har gennemgået nyere lokalplanprojekter med boliger egnet til studerende og fundet, at parkeringspladser opført i forbindelse med boligerne i flere projekter lejes ud og benyttes af andre end beboerne.

Opfølgende dialog med udvikler om parkering og anvendelse

Forvaltningen har siden sidste udvalgsmøde været i dialog med den mulige køber og udvikler af ejendommen. Det er i den forbindelse oplyst, at der er placeret tekniske anlæg under jorden, som vanskeliggør etablering af en parkeringskælder. Udvikler har samtidig tilkendegivet, at man ønsker at arbejde videre med en parkeringsløsning udelukkende på terræn, eventuelt med delebilsordning. Endvidere har udvikler tilkendegivet, at man også ser det som en mulighed at arbejde videre med en transformation af ejendommen, hvor hele ejendommen omdannes til studieboliger eventuelt med en lille andel erhverv.

Forvaltningen vurderer, at krav til ophold og parkering ofte er en udfordring ved transformation af eksisterende ejendomme med bevaringsværdig bebyggelse og begrænset ubebygget areal.

Tidligere sagsfremstillling af 15. september 2025

Anledning

Ejendommen Kronprinsesse Sofies Vej 35 på ca. 6.000 m² etageareal og 4 etager er hidtil blevet benyttet til undervisningsformål. Ejeren Københavns Professionshøjskole S/I har, ad to omgange, haft ejendommen sat til salg via offentligt udbud og er nu fraflyttet ejendommen. I en forhåndsdialog med forvaltningen har Københavns Professionshøjskole S/I sammen med en mulig køber fremsat et ønske om, at anvendelsen for ejendommen ændres, så den kan anvendes til hotelfunktion med tilhørende restaurant og café. Dette forudsætter, at kommuneplanrammen ændres, idet hotel, restaurant og café på Frederiksberg er særskilte anvendelseskategorier. Klima-, Plan- og Boligudvalget har med denne sag mulighed for at beslutte, at der kan arbejdes videre med en anvendelsesændring frem mod en egentlig startredegørelse.

Eksisterende plangrundlag

Ejendommen udgør hele rammeområde ’5.E.3 Kronprinsesse Sofies Vej’, som i Kommuneplan 2025 er udlagt til ’Erhvervsområde: kontor- og serviceerhverv under 1.500 m², undervisningsformål’ med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 pct. og maksimalt etageantal på 6 etager. En lille del af bebyggelsen er omfattet af Temalokalplan 238 for bevaringsværdige bygninger med SAVE-værdi 3.

Ejendommen og nærområdet

Ejendommen består af 7 bygninger, herunder en stor hovedbygning og et karakteristiske tårn ud mod Kronprinsesse Sofies Vej. Ejendommens reelle bebyggelsesprocent er cirka 190 pct.

Den oprindelige industribygning blev opført som Trikotagefabrik i 1898 og er frem til 1951 løbende blevet udvidet og ombygget. De seneste ca. 60 år, har ejendommen været anvendt til undervisningsformål, først med undervisningsministeriet som ejer og siden under ejerskab af Københavns Professionshøjskole S/I. Siden 1999 er der blevet uddannet socialrådgivere i bygningerne.

Området er en del af kulturmiljøet Mariendalskvarteret, som var et af de første eksempler på en zoneopdeling af anvendelser, hvor ejendommen var en del af området udlagt til industri. De 7 bygninger har SAVE-værdi 3-7 (høj til lav). Portnerboligen og tårnet har SAVE-værdi 3 (høj), men som industriminde er bygningerne samlet set bevaringsværdige.

Uanset den fremtidige anvendelse af ejendommen vil det være væsentligt at arbejde med at bevare og omdanne de eksisterende bygninger frem for at bygge nyt, så de også fremover kan indgå som en væsentlig del af kulturmiljøet og fortællingen om Frederiksbergs industrielle historie.

Den mulige køber påtænker at tilbageføre og fremhæve bygningens industrielle arkitektur, hvilket vil hæve bygningernes bevaringsværdi.

Nærområdet har karakter af boligområde og de omkringliggende rammeområder er udlagt til etageboliger.

Fremtidigt plangrundlag

Frederiksberg Kommune arbejder for at fastholde og udvikle den blandede by med en varieret sammensætning af kvarterer, boligtyper, erhverv, uddannelsesinstitutioner mv. Uanset hvilken anvendelsesændring der foretages på ejendommen, vil det være en udfordring at opfylde kommuneplanens krav til ophold, parkering og renovation, dog i større eller mindre grad.

Hotel med lille udadvendt publikumsorienteret funktion

Forvaltningen oplever en stigende interesse for etablering af hoteller på Frederiksberg. Eksisterende hoteller er oftest placeret i eller lige op ad områder udlagt til blandede byfunktioner og i forbindelse med bymidten eller bydelscentre. De fleste hoteller på Frederiksberg er af en beskeden størrelse. En anvendelse til hotel i hele ejendommen ville gøre det til det 3. største hotel i kommunen.

Det er også en mulighed at udlægge en del af ejendommen til hotel. En mindre udadvendt funktion i form af restaurant eller café forventes også at kunne indpasses i området. Funktionerne skal dog udformes under hensyn til placeringen midt i et boligområde mht. trafik, varelevering mv.

I Kommuneplan 2025 stilles der krav om opholdsarealer på mindst 10% af etagearealet ved anvendelsen til hotel. Dette er en fordel i forhold til det begrænsede ubebyggede areal på ejendommen.

Kollegie-, studie- og ungdomsboliger

Frederiksberg Kommune arbejder for en bæredygtig udvikling ved at fremme privat og alment studieboligbyggeri placeret i hele byen, så de studerende i endnu højere grad bliver en integreret del af og bidrager til byens liv og fællesskaber. Kommunalbestyrelsen har vedtaget boligpolitiske principper om, at Frederiksberg skal være en blandet by med variation og balance i boligtyper og ejerformer, og at der skal være flere boliger til mennesker med almindelige indkomster. Nærområdet er ikke domineret af ungdomsboliger, som derfor vil kunne bidrage til en blandet by. Området kan udlægges til studieboliger, hvor der stilles krav til studieaktivitet, samt krav om 25 pct. almene boliger, jævnfør kommuneplan 2025. Kravene kan stilles, hvis der udarbejdes en lokalplan.

I Kommuneplan 2025 stilles der krav om opholdsarealer på mindst 30% af etagearealet til kollegie-, studie- og ungdomsboliger, mens kravet til familieboliger og boliger med skærpede krav til fællesarealer er 50%. Ligeledes er der lavere krav til parkeringspladser til studieboliger. Kravene til studieboliger vil derfor være lettere at opfylde sammenlignet med andre boligtyper.

Fakta om ejendommen samt foto og luftfoto fremgår af vedlagte bilag.

Anbefaling

Forvaltningen anbefaler, at Klima-, Plan- og Boligudvalget beslutter, at der kan arbejdes videre frem mod en egentlig startredegørelse for et omdannelsesprojekt med anvendelserne kollegie-, studie- og ungdomsboliger med krav om studieaktivitet og krav om 25 pct. almene boliger samt en del af ejendommen til hotel, herunder en lille del til udadvendt/ publikumsorienteret funktion som restaurant eller café. Kombinationen af disse anvendelser vil bedst muligt kunne opfylde kommuneplanens krav om opholdsareal mv.

Anvendelserne kan bidrage til den blandede by. Studieboliger kan indpasses naturligt i boligområdet og bidrage til vidensbyen og den blandede by samt medvirke til at skabe flere boliger til mennesker med almindelige indkomster.

Anvendelsen til hotel vil understøtte målsætningen i kommuneplanen om, at Frederiksberg skal styrkes som destination for gode oplevelser i hovedstadsområdet og være et attraktivt sted at besøge.

Herudover anbefaler forvaltningen, at de eksisterende mulige anvendelser for området samtidig bibeholdes.

Alternativt kan Klima-, Plan- og Boligudvalget bibeholde rammeområdet, som det er, eller udlægge det til andre anvendelser i overensstemmelse med Kommuneplanens overordnede rammer og retningslinjer.