Anledning

Klima-, Plan- og Boligudvalget vedtog den 31.01.2022 at udarbejde en lokalplan for ejendommen på Mariendalsvej 22 for boligbyggeri med særlige boformer som socialpædagogisk botilbud målrettet unge. Ejer har nu bedt om en ny lokalplan for boligbebyggelse for to enfamilies huse.

Projektet
Ejendommen består af et forhus i form af en villa med udnyttet tagetage opført i 1886, et baghus i to etager opført i 1886 samt et udhus fra 2002. Projektforslaget omhandler renovering og tilbygning til baghuset med 125 m², som forlænger den eksisterende bygning i længden og i højden, så den fremtidige bolig er 263 m². Baghuset er i dag en etageboligbebyggelse. I lokalplanen vil baghusets fremtidige anvendelse fastsættes til familiebolig, så der fremadrettet er to enfamilies huse på ejendommen.

Med projektet ændres bebyggelsesprocenten på ejendommen fra ca. 57 % til 75 %, og etagehøjden på baghuset øges fra 2 til 3 etager. Dermed holder projektet sig inden for eksisterende kommuneplanramme, som udlægger anvendelsen til boligområde: Etageboliger, med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 % og et maksimalt etageantal på 6.

Tilbygningen forhøjer baghuset til 3 etager, så det flugter med den tilstødende ejendom på Mariendalsvej 24 i højden. En forlængelse af baghuset vil sammen med en øget etagehøjde medvirke til at skærme området, herunder de fælles udendørs opholdsarealer, yderligere mod trafikstøjen fra Ågade. Arkitektonisk videreføres stilen fra de enkle fabriksbygninger fra baghusets oprindelsestid. Baghuset har en SAVE-værdi på 7 svarende til en lav bevaringsværdi.

Projektet indeholder ingen ændringer på forhuset (villaen). Villaen er vurderet til en SAVE-værdi på 5 (middel bevaringsværdi) og er derfor ikke optaget som bevaringsværdig i kommuneplanen, ligesom den heller ikke er omfattet af bevarende bestemmelser i eksisterende lokalplan 61. Villaen blev senest vurderet i 1994, og det er forvaltningens vurdering, ved udarbejdelse af ny lokalplan, at villaen kan opnå en SAVE-værdi 4 og dermed optages i kommuneplanen som bevaringsværdig. Villaen bidrager til det varierede og stemningsfulde kulturmiljø på Mariendalsvej, som i dag vægtes med en højere værdi. Med bevaringsbestemmelser i lokalplanen kan det dermed sikres, at ejendommen ikke nedrives, og at dens ydre fremtræden bevares i overensstemmelse med den oprindelige arkitektur.

Ved anvendelse til familieboliger vil der i henhold til kommuneplanen blive stillet krav om 2 bilparkeringspladser på terræn, samt at der etableres opholdsareal på mindst 50 % af etagearealet svarende til 255 m². Bilparkering placeres foran villaen mod vejen og i det fælles gårdareal. Opholdsarealer etableres på terræn som fælles grøn have mellem de 2 enfamilies huse og som grøn forhave mod Mariendalsvej. Samtidig etableres terrasse og tagterrasse på baghuset i det omfang, de kan støjafskærmes fra biltrafikken på Ågade, således at de vejledende grænseværdier for støj er overholdt. Det grønne præg mod Mariendalsvej skal fastholdes.

Forvaltningen har opfordret bygherre til at indgå i dialog med naboen på Mariendalsvej 20 om projektet og den nye bebyggelse til baghuset, som kommer til at ligge mod skel til naboejendommen.

Eksisterende lokalplan 61

Ejendommen er omfattet af lokalplan 61 vedtaget 30. maj 1988 med tillæg vedtaget 15. januar 1990. Lokalplanen inddeler lokalplanområdet i 2 delområder, hvor ejendommen er beliggende i delområde 2. Ifølge eksisterende lokalplan kan der alene foretages ny bebyggelse i delområde 2 ved udarbejdelse af ny lokalplan.

Tidligere salg

Ejendommen på Mariendalsvej 22 er tidligere ejet af Frederiksberg Kommune og har været anvendt til botilbud. Magistraten besluttede på møde den 3. juni 2019 at udbyde ejendommen til salg som et led i kommunens løbende tilpasning af ejendomsporteføljen. Frederiksberg Kommune solgte derefter ejendommen i december 2019.

Ejendommen og nærområdet

Ejendommens grund udgør 679 m², hvoraf 225 m² er bebygget. Villaen har et etageareal på 251 m² og baghuset har et etageareal på 138 m². Udhuset er 20 m². Aktuelt anvendes begge huse som privat udlejning til beboelse.

Projektområdet ligger øst for Fasanvejslinjen ved kommunegrænsen til København N og Åparken i den østlige del af kulturmiljøet Mariendalskvarteret. Området er præget af boligbebyggelse, mindre virksomheder i baghuset (særligt på Kong Georgs Vej og Dronning Olgas Vej) samt institutioner.

Projektet ligger i området omfattet af lokalplan 15 (det græske kvarter), som i Kommuneplan 2025 er udpeget som et af de nye områder, der prioriteres i arbejdet med bevarende lokalplaner for at understøtte områdernes særlige identitet med blandede bymiljøer, beplantninger og anvendelser.

Områdets kulturhistoriske værdier ses især på Kong Georgs Vej og Dronning Olgas Vej, hvor villaer mod gaden og fabriksbygninger mod gården er typiske. Denne typologi genfindes på Mariendalsvej 22. Derfor er bygningerne som bygningstypologi en karakteristisk del af områdets oprindelige kulturmiljø på trods af, at de for nuværende ikke er udpeget som bevaringsværdige. Tillige er det en af de få tilbageværende af den type bebyggelser på Mariendalsvej.

Politisk behandling

Lokalplanen vurderes at være principiel, idét den forventes fulgt af et kommuneplantillæg, som optager villaen som bevaringsværdig i kommuneplanen. Lokalplanen skal derfor behandles i hhv. Klima-, Plan og

Boligudvalget, Magistraten og Kommunalbestyrelsen.

Anbefaling

Forvaltningen anbefaler, at det besluttes at arbejdet med lokalplansforslag for boligbebyggelse på Mariendalsvej 22 med tilhørende kommuneplantillæg igangsættes. En bevaring af den oprindelige villa og en tilbygning til baghuset medvirker til at skabe tidssvarende boliger. Ved at bibeholde baghusets oprindelig karakter af værkstedsbebyggelse medvirker dette til at fastholde den arkitektur og bygningstypologi, som er særlig for kvarteret. Samtidig vil en tilbygning af baghuset i højere grad medvirke til at støjbeskytte området og opholdsarealerne fra Ågades biltrafik.