Opstart af lokalplan for Magasingrunden i Hundested

I forbindelse med dialogen med ejeren af Magasingrunden (Bilag 1- Området) omkring en arealoverførselssag har administrationen vurderet, at det vil være hensigtsmæssigt at udarbejde en ny lokalplan for ejendommen. Ejer af ejendommen har indvilliget i dette. En ny lokalplan vil muliggøre mere tidssvarende sommerhusere samtidig med at områdets karakter bevares. Området er i dag omfattet af lokalplan 21, delområde 3 og ligger i landzone. Lokalplan 21 er fra 1981.  Lokalplanen giver ikke bonusvirkning og derfor er området underlagt landzonebestemmelser. Det betyder, at man ved tilbygning eller nybyggeri skal søge landzonetilladelse som kræver, at der tages konkret stilling i hver enkelt sag. Gældende lokalplan regulerer i dag følgende ting i delområde 3.:

Administrationen vurderer, at den gældende lokalplan ikke i tilstrækkelig grad sikrer de vigtigste karakterer i området herunder blandt andet hegning og terrænregulering. Det vurderes på baggrund heraf, at det vil hensigtsmæssigt med en ny lokalplan.

Området er meget kuperet og fremstår som en græsmark med enkeltstående træer og træer i mindre gruppe. Området bruges desuden som et rekreativt gennemgangsområde for nærområdets beboere.

De 17 sommerhuse som i dag ligger spredt på området, er for de fleste vedkommende indrettet med et mindre privat område i nær tilknytning til huset, men er ellers ikke afgrænsede.

Sommerhusene, der tidligere var ferieområde for Magasins medarbejdere, er på mellem 18 og 80 m2, hvoraf langt de fleste er mellem 42 og 57 m2 (Bilag 2 – størrelser på sommerhuse). Sommerhusene er opført i perioden 1942- 1992, og flere af dem er i så dårlig stand, at de ikke er beboelige. Sommerhusene er udstykket i ejerlejligheder.  En ny lokalplan vil arbejde med, at de enkelte sommerhuse kan tilbygges eller/og at der kan bygges nye sommerhuse med udgangspunkt i grundaftrykket af det eksisterende sommerhus. Det er administrationens vurdering, at der skal arbejdes med sommerhuse med en maksimal størrelse på 80 m2.  Administrationen vurderer, at det er denne størrelser, som er mulige i henhold til praksis omkring udvidelse af sommerhuse i landzone, hvor der ikke er naturinteresser eller landskabeligt hensyn.

Ejer af ejendommen ønsker at muliggøre udstykning omkring de enkelte sommerhuse. Lokalplanen vil muliggøre udstykning af grunde med et areal på 200 m2 i forbindelse med de eksisterende sommerhuse.  Administrationen vurderer, at mindre udstykninger vil være muligt. Men for at sikre områdets karakter vil disse blive af administrativ karakter (hovedsageligt så de kan sælges individuelt) og vil ikke medføre synlige afgrænsninger i landskabet f.eks. i form af hegn eller hæk.

Udover at give mulighed for større sommerhuse vurderer administrationen, at hovedformålet i lokalplanen vil blive at sikre områdets karakter. På baggrund af dette vil de vigtigste aspekter i en ny lokalplan være:

En ny lokalplan for området vil fastholde området i landzone, men give bonusvirkning i forhold til de forhold, som er beskrevet i lokalplan. 

Ejer af området har et ønske om, at lokalplanen skal muliggøre at der etableres yderligere 3-6 sommerhuse på området. Ejer beskriver i sin ansøgning, at der er tale om et meget stort område, så han vurderer ikke, at en udvidelse vil skabe en forringelse af området i sin helhed. Ejer beskriver, at det i dag vil være muligt at frasælge de enkelte sommerhuse som ejerlejligheder, med en brugsret på 1000 m2 af arealet. Han beskriver, at det vil give ham en bedre salgspris end den mulighed han får ved en lokalplan med 200m2 grunde med en byggeret på huse fra 60-80m2. Han argumenter med, at de ekstra grunde vil kompensere for den lavere salgspris. Ejer beskriver desuden, at nogle ekstra parceller placeret som vist på bilag 3 – Nye grunde, vil gøre området mere homogent uden så meget spredning mellem husene, som der er i dag. Han beskriver desuden, at de nye parceller er placeret, så de ligger ud til eksisterende sti og i forbindelse med steder, hvor der i dag er bebyggelse.

Det er administrationens vurdering, at når lokalplan muliggør udvidelse af de eksisterende sommerhuse med op til i alt 610 m2, kan området ikke bære mere hvis, man samtidigt skal sikre den nuværende karakter, der blandt andet omhandler variation i bebyggelsen med mindre samlinger af huse og områder uden bebyggelse. Det er derfor administrationen vurdering, at man ikke skal give mulighed for flere sommerhuse på ejendommen end hvad der er i dag Administrationen vurderer dog, at det ikke vil være i strid med landzoneregler i planloven at etablere yderligere tre grunde på ejendommen.