Lokesvej 6, Skibbild - Opførelse af dobbelthus

Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan men beliggende i kommuneplanramme 82.B1, som giver mulighed for både åben-lav og tæt-lav boliger. Området har i forvejen eksempler på tæt-lav bebyggelse i form af dobbelthuse, og projektet vurderes derfor ikke at afvige væsentligt fra områdets karakter.

Det ansøgte dobbelthusprojekt har en bebyggelsesprocent på 29 %. Byggeretten for tæt-lav bebyggelse fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 40 %. Forvaltningen skal i henhold til byggelovens § 10A kunne dokumentere, at den enkelte bolig kan udstykkes med en selvstændig matrikel.

Ved en eventuel helhedsvurdering vil forvaltningen umiddelbart være positiv indstillet på at imødekomme projektet, da det ikke afviger fra områdets karakter og ikke vil medføre skygge- og indbliksgener m.m. 

Til orientering besluttede daværende Byplanudvalg og Teknik og Miljøudvalg på deres møder den 28. maj 2018, punkt 103, retningslinjer for minimums størrelse af grunde på minimum 400 m². Dette skete på baggrund af flere henvendelser, hvor specielt ældre parcelhusgrunde blev ansøgt med dobbelthus- og tæt-lav projekter og med udstykninger, der ikke kunne imødekomme tilfredsstillende adgangs- og parkeringsforhold samt passende opholdsarealer.

Derudover var det samtidig en retningslinje i forhold til kommende lokalplaner for tæt-lav boligprojekter.

Forvaltningen har på den baggrund efterfølgende forvaltet ansøgninger og henvist til retningslinjerne og kun i særlige tilfælde tilladt afvigelser på få m², hvis forholdene på grunden i øvrigt var tilfredsstillende.

I forhold til den aktuelle ansøgning skal følgende iagttages: 

• Herning Kommunes retningslinjer for tæt-lav byggeri fastsætter, at grunde minimum skal være 400 m² pr. bolig. Det vurderes ikke muligt at overholde denne grundstørrelse, idet den enkelte grund herefter vil komme ned på ca. 364 m².
  
  
• Ifølge byggeloven er forvaltningen forpligtet til at foretage en helhedsvurdering af projektet, og det vil umiddelbart være vurderingen, at alle øvrige forhold der vedrører byggeretten, forhold til naboer m.m. vil få en positiv indstilling.

På den baggrund opstår der en helhedsvurdering, der ikke er i overensstemmelse med kommunens gældende retningslinjer for minimum grundstørrelser for tæt-lav boliger.

Det skal bemærkes, at retningslinjerne er administrative og vejledende – de kan ikke tilsidesætte byggelovens krav om helhedsvurdering, partshøring og dispensation. Men de skaber en forventning for både bygherrer og forvaltningens sagsbehandling, og det er derfor vigtigt, at udvalget tager stilling til, hvordan forvaltningen skal prioritere i forhold til den vedtagne minimumsgrænse for grundstørrelser i forhold til helhedsvurderinger og placering i landsbyer.

Områdets karakter

Der findes allerede flere tæt-lav bebyggelser i området, hvilket understøttes af kommuneplanrammen, som på kortet herunder er fremhævet med rød markering.

Landsbyer i Herning Kommune

Herning Byråds § 17 stk. 4 udvalg har på byrådsmødet den 27. august 2024, punkt 143, blandt andet drøftet mulighederne vedrørende "Boligformer - ældre". Herunder nogle anbefalinger, der peger på initiativer i landsbyerne, med henblik på at relevante fagudvalg arbejder videre med dem.

Udvalgte anbefalinger:

• Planlæg udstykninger ud fra princippet "Halvt så stort, dobbelt rart", så der gives mulighed for eksempelvis at bygge et mindre parcelhus på ca. 100 m² på en mindre grund. Et privat uderum er vigtigt i alle boformer og kan suppleres af større grønne fællesarealer.
  
  
• Plej mindre initiativer i landsbyerne gennem aktiv dialog med lokale håndværksmestre, udpegning af gode placeringer og deling af data.