Herlev

Herlev Boligselskab - renovering i afdeling Kirkehøj Etagehuse

03.10.00G00-19-25 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Ja

Opsummering v1

Spørgsmål

Skal der godkendes renovering af Kirkehøj Etagehuse i Herlev?

Opsummering

Herlev Boligselskab ønsker at renovere Kirkehøj Etagehuse, herunder udskiftning af brugsvandsinstallationer, renovering af altaner og etablering af affaldsskure. Projektet vil koste 41.609.712 kr., hvor 15.500.000 kr. kommer fra boligafdelingens henlæggelser og resten finansieres med et 30-årigt realkreditlån på 26.109.712 kr. Lejen vil stige med 8,25%, hvilket vil medføre en årlig merudgift på 630.482 kr. for boligafdelingen. Renoveringen forventes at blive gennemført i 2025.

Fordele

  • Forbedret boligstandard med nye brugsvandsinstallationer og renoverede altaner
  • Etablering af affaldsskure, der opfylder krav til affaldssortering
  • Bevarelse af bebyggelsens arkitektoniske udtryk og bevaringsværdier

Ulemper

  • Øget leje, der kan påvirke boligernes betalbarhed for nogle beboere
  • Potentiel for øget lejetab, hvis lejestigningen overstiger markedslejen
  • Mulighed for midlertidige gener for beboerne under renoveringen

Emneord

  • Bolig
  • Byudvikling
  • Økonomi

Opsummering v1

Spørgsmål

Skal der godkendes renovering af Kirkehøj Etagehuse i Herlev?

Opsummering

Herlev Boligselskab ønsker at renovere Kirkehøj Etagehuse, herunder udskiftning af brugsvandsinstallationer, renovering af altaner og etablering af affaldsskure. Projektet vil koste 41.609.712 kr., hvor 15.500.000 kr. kommer fra boligafdelingens henlæggelser og 26.109.712 kr. vil blive finansieret via et 30-årigt realkreditlån. Lejestigningen vil være på op til 8,25%, hvilket vil medføre en årlig lejestigning på mellem 397 kr. og 694 kr. afhængigt af boligtype.

Fordele

  • Forbedret boligstandard med nye brugsvandsinstallationer og renoverede altaner
  • Etablering af affaldsskure, der opfylder krav til affaldssortering
  • Bevaring af bebyggelsens arkitektoniske udtryk og bevaringsværdier

Ulemper

  • Øget husleje, der kan påvirke boligernes betalbarhed for nogle beboere
  • Potentiel for øget lejepres på grund af den allerede høje husleje i forhold til andre almene boliger i Herlev
  • Mulighed for lejetab, hvis lejestigningen overstiger markedslejen for renoverede boliger

Emneord

  • Bolig
  • Byudvikling
  • Økonomi

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Resume

Herlev Boligselskab søger Herlev Kommunes godkendelse af projekt, låneoptagelse og lejestigning for renovering i afdeling Kirkehøj Etagehuse.

Indstilling
Forvaltningen indstiller,

  1. At projekt med renoveringsarbejder i afdeling Kirkehøj Etagehuse godkendes med forbehold for byggetekniske godkendelser.
  2. At afdeling Kirkehøj Etagehuses optagelse af 30-årigt realkreditlån på indtil 26.109.712 kr. godkendes.
  3. At lejestigning på indtil 8,25% godkendes.

Sagsfremstilling

På vegne af Herlev Boligselskab, afdeling Kirkehøj Etagehuse, søger administrator KAB med vedhæftede ansøgning om Herlev Kommunes godkendelse af renoveringsprojekt og optagelse af lån til delvis finansiering heraf samt godkendelse af den resulterende lejestigning.


Projektet omfatter udskiftning af brugsvandsinstallationer, renovering af altaner samt etablering af affaldsskure.


Projekt, låneoptagelse og lejestigning er godkendt i boligafdelingen på afdelingsmøder den 6. marts 2025, den 19. juni 2025 og den 1. december 2025. Dette er godkendt af boligselskabets bestyrelse på møder den 6. maj 2025, den 19. august 2025 og den 25. november 2025. Både projekt, låneoptagelse og lejestigning skal tillige godkendes af kommunalbestyrelsen.


Forvaltningen vurderer det nødvendigt, at boligafdelingen udskifter udtjente brugsvandsinstallationer og hensigtsmæssigt at renovere altaner samt at etablere affaldsskure med plads til at opfylde krav til affaldssortering. Endvidere vurderer forvaltningen, at det ansøgte respekterer bebyggelsens arkitektoniske udtryk og dermed de bevaringsværdier, der ligger til grund for, at Kirkehøj Etagehuse er udpeget som bevaringsværdige i Kommuneplan 2023.

Lovgrundlag

Lov om almene boliger §28 og §29 stk. 1 samt Lov om leje af almene boliger §10 stk. 3.

Økonomi

Ansøger oplyser, at projektet gennemføres uden licitation, men via rammeaftale mellem KAB og byggepartnerskabet &os. Der er aftalt pris med fradrag på 26% i forhold til byggebranchens prisdata.


På det grundlag har ansøger beregnet en samlet anskaffelsessum på 41.609.712 kr. Hertil bidrager boligafdelingens henlæggelser med 15.500.000 kr., og restbeløbet ønskes finansieret med et 30-årigt realkreditlån på 26.109.712 kr. med en budgetteret årlig ydelse på 1.630.482 kr.


Med gennemførelse af renoveringsarbejderne forventer ansøger, at boligafdelingen kan reducere årlige henlæggelser med 1.000.000 kr., således at dens samlede årlige merudgifter ved projektet nedbringes til 630.482 kr. Det vil indebære lejestigning på 8,25%, der for typiske boliger vil resultere i følgende:


Boligtype

Areal

Månedsleje*

Lejestigning pr. måned

Månedsleje efter stigning*

Årsleje efter stigning*

2 rum

53,8 m2

5.063 kr.

397 kr.

5.460 kr.

1.218 kr./m2

3 rum

72,0 m2

6.905 kr.

541 kr.

7.446 kr.

1.241 kr./m2

4 rum

93,7 m2

8.858 kr.

694 kr.

9.552 kr.

1.223 kr./m2

* Note: I forhold til ansøgers tabel er medregnet ordinær lejestigning pr. 1. juli 2025 og bidrag til hjemfald. Der indgår ikke udgift til forbrug og fast antennebidrag.


Kirkehøj Etagehuse har i forvejen en relativ høj husleje i forhold til sammenlignelige almene boligafdelinger i Herlev, og med lejestigningen vil dette blive mere udpræget. Ansøger vurderer dog, at udlejning til boligafdelingen ikke vil udfordres, eftersom lange ventelister viser stor efterspørgsel på boligerne.


Forvaltningen deler vurdering om, at den forøgede leje ikke vil overstige markedslejen for den renoverede boligafdeling, og at projektet derfor ikke vil medføre udlejningsvanskeligheder eller væsentligt øge risiko for lejetab. Dog bør være opmærksomhed på, at afdelingens boliger fortsat skal være betalbare for boligsøgende til almene boligafdelinger.


Projektet påvirker ikke Herlev Kommunes økonomi.

Beslutningskompetence

Kommunalbestyrelsen

Er du enig eller uenig?

22 items
  • Lydfiler null
  • Ressourcer null
  • Felter 1 items
    1. 6 items
      • Navn ""
      • Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resume</h3> <span class='resume'><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Herlev Boligselskab søger Herlev Kommunes godkendelse af projekt, låneoptagelse og lejestigning for renovering i afdeling Kirkehøj Etagehuse.</span></p></span> <h3>Indstilling<br>Forvaltningen indstiller,</h3> <span class='indstilling'><ol><li style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">At projekt med renoveringsarbejder i afdeling Kirkehøj Etagehuse godkendes med forbehold for byggetekniske godkendelser.</span></li><li style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">At afdeling Kirkehøj Etagehuses optagelse af 30-årigt realkreditlån på indtil 26.109.712 kr. godkendes.</span></li><li style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">At lejestigning på indtil 8,25% godkendes.</span></li></ol></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">På vegne af Herlev Boligselskab, afdeling Kirkehøj Etagehuse, søger administrator KAB med vedhæftede ansøgning om Herlev Kommunes godkendelse af renoveringsprojekt og optagelse af lån til delvis finansiering heraf samt godkendelse af den resulterende lejestigning.</span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;"><br></span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Projektet omfatter udskiftning af brugsvandsinstallationer, renovering af altaner samt etablering af affaldsskure.</span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;"><br></span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Projekt, låneoptagelse og lejestigning er godkendt i boligafdelingen på afdelingsmøder den 6. marts 2025, den 19. juni 2025 og den 1. december 2025. Dette er godkendt af boligselskabets bestyrelse på møder den 6. maj 2025, den 19. august 2025 og den 25. november 2025. Både projekt, låneoptagelse og lejestigning skal tillige godkendes af kommunalbestyrelsen.</span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;"><br></span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Forvaltningen vurderer det nødvendigt, at boligafdelingen udskifter udtjente brugsvandsinstallationer og hensigtsmæssigt at renovere altaner samt at etablere affaldsskure med plads til at opfylde krav til affaldssortering. Endvidere vurderer forvaltningen, at det ansøgte respekterer bebyggelsens arkitektoniske udtryk og dermed de bevaringsværdier, der ligger til grund for, at Kirkehøj Etagehuse er udpeget som bevaringsværdige i Kommuneplan 2023.</span></p></span> <h3>Lovgrundlag</h3> <span class='ukendt'><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Lov om almene boliger §28 og §29 stk. 1 samt Lov om leje af almene boliger §10 stk. 3.</span></p></span> <div><h3>Økonomi</h3> <span class='oekonomi'><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Ansøger oplyser, at projektet gennemføres uden licitation, men via rammeaftale mellem KAB og byggepartnerskabet &os. Der er aftalt pris med fradrag på 26% i forhold til byggebranchens prisdata.</span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;"><br></span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">På det grundlag har ansøger beregnet en samlet anskaffelsessum på 41.609.712 kr. Hertil bidrager boligafdelingens henlæggelser med 15.500.000 kr., og restbeløbet ønskes finansieret med et 30-årigt realkreditlån på 26.109.712 kr. med en budgetteret årlig ydelse på 1.630.482 kr. </span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;"><br></span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Med gennemførelse af renoveringsarbejderne forventer ansøger, at boligafdelingen kan reducere årlige henlæggelser med 1.000.000 kr., således at dens samlede årlige merudgifter ved projektet nedbringes til 630.482 kr. Det vil indebære lejestigning på 8,25%, der for typiske boliger vil resultere i følgende:</span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;"><br></span></p><table width="100%" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%"><tr><td valign="top" width="7"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Boligtype</span></p></td><td valign="top" width="6"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Areal</span></p></td><td valign="top" width="9"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Månedsleje*</span></p></td><td valign="top" width="9"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Lejestigning pr. måned</span></p></td><td valign="top" width="8"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Månedsleje efter stigning*</span></p></td><td valign="top" width="7"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Årsleje efter stigning*</span></p></td></tr><tr><td valign="top" width="7"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">2 rum</span></p></td><td valign="top" width="6"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">53,8 m2</span></p></td><td valign="top" width="9"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">5.063 kr.</span></p></td><td valign="top" width="9"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">397 kr.</span></p></td><td valign="top" width="8"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">5.460 kr.</span></p></td><td valign="top" width="7"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">1.218 kr./m2</span></p></td></tr><tr><td valign="top" width="7"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">3 rum</span></p></td><td valign="top" width="6"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">72,0 m2</span></p></td><td valign="top" width="9"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">6.905 kr.</span></p></td><td valign="top" width="9"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">541 kr.</span></p></td><td valign="top" width="8"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">7.446 kr.</span></p></td><td valign="top" width="7"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">1.241 kr./m2</span></p></td></tr><tr><td valign="top" width="7"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">4 rum</span></p></td><td valign="top" width="6"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">93,7 m2</span></p></td><td valign="top" width="9"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">8.858 kr.</span></p></td><td valign="top" width="9"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">694 kr.</span></p></td><td valign="top" width="8"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">9.552 kr.</span></p></td><td valign="top" width="7"><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">1.223 kr./m2</span></p></td></tr></table><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:italic;">* Note: I forhold til ansøgers tabel er medregnet ordinær lejestigning pr. 1. juli 2025 og bidrag til hjemfald. Der indgår ikke udgift til forbrug og fast antennebidrag.</span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;"><br></span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Kirkehøj Etagehuse har i forvejen en relativ høj husleje i forhold til sammenlignelige almene boligafdelinger i Herlev, og med lejestigningen vil dette blive mere udpræget. Ansøger vurderer dog, at udlejning til boligafdelingen ikke vil udfordres, eftersom lange ventelister viser stor efterspørgsel på boligerne. </span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;"><br></span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Forvaltningen deler vurdering om, at den forøgede leje ikke vil overstige markedslejen for den renoverede boligafdeling, og at projektet derfor ikke vil medføre udlejningsvanskeligheder eller væsentligt øge risiko for lejetab. Dog bør være opmærksomhed på, at afdelingens boliger fortsat skal være betalbare for boligsøgende til almene boligafdelinger. </span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;"><br></span></p><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Projektet påvirker ikke Herlev Kommunes økonomi.</span></p></span> </div> <h3>Beslutningskompetence</h3> <span class='ukendt'><p style="margin:0pt 0pt 0pt 0pt;"><span style="color:#000000;font-family:'Book Antiqua';font-size:11pt;font-weight:normal;font-style:normal;">Kommunalbestyrelsen</span></p></span> </div></div>"
      • Tekst null
      • Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
      • Link "https://dagsordener.herlev.dk/Vis/Pdf/bilag/69aa861d-6175-46df-ae5e-26086d8cc2b3"
      • DocumentId "69aa861d-6175-46df-ae5e-26086d8cc2b3"
  • Presentations null
  • ItemDecision null
  • SagsNummer "03.10.00G00-19-25"
  • Navn "Herlev Boligselskab - renovering i afdeling Kirkehøj Etagehuse"
  • Punktnummer "5"
  • Bilag 2 items
    1. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Ansøgning om renovering i Kirkehøj Etagehuse"
      • Id "9c522eaf-2d9a-4ca9-894e-badf078b4e05"
    2. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Fotobilag Kirkehøj Etagehuse"
      • Id "2674a423-2768-48d0-9150-e6df1d9c70f2"
  • Documents null
  • Id "0ac87335-8923-447f-a563-099a00935d15"
  • IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  • CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  • AgendaUid "98490b76-af73-4a1d-84ea-d76078089fcd"
  • Number "5"
  • Sorting 5
  • IsOpen false
  • CaseNumber "03.10.00G00-19-25"
  • SourceId null
  • Caption "Herlev Boligselskab - renovering i afdeling Kirkehøj Etagehuse"
  • CasePresentationUid null
  • ExternalAgendaItemAttendees 0 items