1. Baggrund
I Folketingets aftale om ”bredbånd og mobil i digital topklasse – Fremtidens telepolitik for hele Danmark” (teleforliget), er et af de understøttende initiativer, at offentlige institutioner og myndigheder opfordres til at have fokus på betydningen af en rimelig masteleje i forhold til målet om en god mobildækning for derved at sikre en hurtigere og mere omkostningseffektiv udbygning af teleinfrastrukturen.

På den baggrund fik Energistyrelsen i dialog med markedets forskellige aktører udarbejdet en revideret vejledning om masteleje for offentlige myndigheder.

Vejledningen er nu blevet opdateret igen på grund af den nye Mastelejebekendtgørelse, som forventes at være med at til at sikre en mere ensartet og gennemskuelig lejefastsættelse på nationalt plan.

2. Markedsvilkår

Telelovens formål er at fremme et velfungerende og innovationspræget marked for elektroniske kommunikationsnet og –tjenester til gavn for slutbrugerne.

Det fremgår af teleloven, at offentlige myndigheder kan udleje arealer til brug for udbygning af elektroniske kommunikationsnet (fx jordarealer til mobilmaster eller tagkonstruktioner eller facader på bygninger til antenner) på markedsvilkår, dvs. til en lejepris på markedsniveau.

Teleindustrien har tidligere argumenteret for, at der ikke findes et marked og at det er i kommunernes interesse at få en god digital infrastruktur, da det bl.a. tiltrækker borgere og virksomheder. Derfor har teleudbyderne tidligere forsøgt at forhandle sig til vederlagsfrie eller meget billige areallejeaftaler på offentlige arealer.

I Helsingør Kommune har vi med Vision 2030 et ønske om at flere familier flytter til kommunen. Vi vurderer med visionen, at bosætningen vil bidrage til en positiv erhvervsudvikling, levende bysamfund, et større udbud af kvalificeret arbejdskraft, samt et styrket grundlag for etablering af nye virksomheder. En god mobildækning er med til at understøtte Helsingør Kommune som et attraktivt sted at bosætte sig og drive virksomhed fra.

Enkelte kommuner har med ønsket om at understøtte udviklingen af den digitale infrastruktur indgået vederlagsfrie lejeaftaler med forskellige teleudbydere. Dette har lagt et pres på forhandlingerne mellem landets øvrige kommuner og teleindustrien, når nye master skulle opsættes.
 

Modellen har været drøftet i mange af landets kommuner – også i Helsingør Kommune. Det har særligt været svært at nå til enighed om lejevilkårene i forbindelse med opsætning af master i de mindre befolkede områder, hvor mobildækningen mange steder er utilstrækkelig, kundegrundlaget for teleindustrien er småt og byudvikling er i fokus hos kommunerne.

I det hele taget har der været stor forskel på, hvordan lejepriser er blevet fastsat i de forskellige kommuner og der var divergerende holdninger blandt aktørerne til spørgsmålet om, hvorvidt der var et almindeligt konkurrenceudsat marked for udlejning af arealer til mobilmaster og antenner.

Energistyrelsen besluttede derfor også, at der skulle foretages en uvildig konsulentundersøgelse af, om der er et velfungerende marked for udlejning af arealer til mobilmaster og antenner. Opgaven blev udbudt med hjælp fra Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen.

Undersøgelse udmøntede sig i en rapport udarbejdet af konsulenthuset Incentive, der blev indarbejdet i den reviderede vejledning – det blev bl.a. slået fast, at der er et marked, hvorfor arealer til mobilmaster skal udlejes til markedsleje.

Energistyrelsen og KL rejste i den forbindelse en løftet pegefinger over for Helsingør Kommunes prispolitik, idet en enhedspris for hhv. byzone- og landzonejord ikke er foreneligt med en markedsleje. Kommunen har afventet en anvendelig metode for fastsættelse af markedslejen, som først blev præsenteret i den reviderede vejledning med 4 forskellige metoder og nu er blevet præciseret med en enkelt beregningsmodel jf. Mastelejebekendtgørelsen. Dette er også medvirkende årsag til at nærværende sag fremlægges nu.

3. Den nye mastelejebekendtgørelse

Siden den 15. september 2025 har kommunerne skulle bruge en ny metode til at fastsætte lejepriser for arealer, hvor der opstilles telemaster og -antenner. 

Lejeprisen fastsættes ved at omregne kvadratmeterprisen ifølge den offentlige vurdering af grundværdien for den nærmeste parcelhusgrund til en årlig lejepris på grundlag af en fastsat forrentningsprocent (9,5):

Lejet antal m2 x Offentlig grundværdi af nærmeste parcelhusgrund x forrentningsprocent 9,5%
                                    hele arealets antal m2                                             100

Reglerne vil finde anvendelse på alle nye aftaler efter reglernes ikrafttræden i september 2025.

4. Helsingør Kommunes aftaler nu og fremover

Der stilles i bekendtgørelsen ikke krav om, at eksisterende kontrakter genforhandles. Men allerede nu modtager administrationen henvendelser fra enkelte teleudbydere, som ønsker genforhandling på baggrund af metoden i den nye Mastelejebekendtgørelse.

Idet der er blevet rejst en løftet pegefinger om Helsingør Kommunes prispolitik, og lejen på eksisterende kontrakter dermed ikke nødvendigvis vurderes at være sammenlignelig med en markedsleje, anbefaler administrationen, at lejen i eksisterende kontrakter først genforhandles ved kontrakternes udløb og at dette gøres i henhold til Mastelejebekendtgørelsen og beslutningerne, der i øvrigt træffes i nærværende sag.

 
Dette er med til at sikre en mindre og gradvis nedgang i lejeindtægten som ellers forventes at blive halveret, hvis vi genforhandler kontrakterne i forlængelse af Mastelejebekendtgørelsens ikrafttræden. Det er samtidig med til at sikre en fremadrettet ensartet sagsbehandling på området, hvorfor administrationen vurderer, at det også vil være hensigtsmæssigt, at der træffes beslutning om 2 andre punkter fra Mastelejebekendtgørelsen.

Ud over selve beregningsmetoden til fastsættelse af markedslejen giver Mastelejebekendtgørelsen nemlig mulighed for følgende:

1. Opkrævning af fast administrationsgebyr

I Mastelejebekendtgørelsens §6 fremgår det, at en offentlig myndighed i tillæg til den årlige lejepris kan opkræve et beløb på op til 3.500 kr. til dækning af myndighedens faktiske administrationsomkostninger uden at skulle forelægge dokumentation herfor. Vi kan som offentlig myndighed også opkræve mere end 3.500 kr. i administrationsomkostninger, hvis vi kan dokumentere sådanne faktiske omkostninger. Administrationen anbefaler derfor, at der træffes beslutning om, at Helsingør Kommune i tillæg til den årlige lejepris minimum opkræver 3.500 kr. i administrationsgebyr.

2. Regulering af lejen med 20%
   I Mastelejebekendtgørelsens §5 fremgår det, at parterne kan lade den årlige lejepris være genstand for en forhandling, så den fastsatte årlige lejepris kan justeres i opad- eller nedadgående retning med maksimalt 20 procent.

Jf. prisberegningseksemplet nedenfor får Helsingør Kommune fremover en mindre lejeindtægt i forhold til vores tidligere prispolitik. I Mastelejebekendtgørelsen er forrentningsprocenten som indgår i beregningsmodellen fastsat til 9,5%. I Helsingør Kommune ligger det faktiske afkast på bolig i niveauet omkring 4–5 %, og på kontorejendomme typisk omkring 6–7 % — begge dele væsentligt under den landsdækkende standardprocent på 9,5 %.
Det betyder, at standardprocenten giver en undervurdering af den lokale markedsværdi. For at bringe lejen op på et realistisk niveau, og fordi lokale forhold adskiller sig markant fra landsgennemsnittet, er et tillæg på +20 % både sagligt og rimeligt, hvor administrationen anbefaler, at der træffes beslutning om, at den årlige lejepris justeres op med 20 % på alle nye aftaler, samt eksisterende aftaler der genforhandles iht. mastelejebekendtgørelsen.