Nordstjernen 17 er en kommunal almen boligafdeling indenfor socialområdet med fire almene ældreboliger.

Tidligere har Nordstjernen 17 hørt under "De små Bofællesskaber". Bofællesskabet har i den senere tid oplevet tomgang, og var helt tomt, da socialudvalget på møde den 8. august 2024 (sag 95) godkendte, at Nordstjernen blev omdannet til en underafdeling af botilbuddet Høvejen med fire § 84 boliger (aflastningsboliger). Borgerne er nu på andre tilbud, og Nordstjernen er atter tom. Derfor betaler Randers Kommune aktuelt tomgangsleje for boligerne. Hvis boligerne fortsætter med at stå tomme og ikke nedlægges, er det forventningen at kommunen med den nuværende husleje skal betale ca. 300.000 kr. i tomgangsleje i 2026 for de fire boliger, hvilket vil belaste kommunens økonomi. 

Da der er tale om et lille tilbud, er det ikke driftsmæssigt rentabelt at drive. Hertil kommer, at indretningen med lejligheder uden køkken, og hvor borgerne skal deles om et større fælles boligareal med køkken og spiseplads, giver borgerne begrænsede muligheder, både for skærmning samt træning af færdigheder i egen lejlighed. Indretningen kan derfor medføre udfordringer i dagligdagen for de målgrupper, som forvaltningen, i regi af socialområdets Boligplan II, arbejder på at tilbyde et botilbud i Randers Kommune.

Derfor indstiller forvaltningen, at den almene boligafdeling nedlægges pr. 31.12.2025 med henblik på, at Nordstjernen 17 sættes til salg. 

Nedlæggelse af den almene boligafdeling 

BDO har bistået Randers Kommune med rådgivning omkring nedlæggelse af den almene afdeling. Lovgrundlaget samt de beboermæssige og økonomiske konsekvenser er beskrevet i bilag 1. 

Byrådet i Randers Kommune kan, hvis kommunen ejer de almene ældreboliger, beslutte at nedlægge boligerne. Dette følger af 'Vejledning om afhjælpning af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger'. Bygningen kan i stedet anvendes som botilbud efter serviceloven eller andet formål for kommunen, og det er muligt at sælge de almene boliger. Nedlæggelse af kommunale ældreboliger kræver ikke ministeriets godkendelse, som hvis der var tale om en almen boligorganisation. Randers Kommune kan således nedlægge den kommunale almene afdeling ved byrådsbeslutning. 

Nedlæggelsen af de almene boliger på socialområdet vil ikke få konsekvenser for borgere i tilbuddet, da tilbuddet er tomt. Derfor vedrører konsekvenserne af nedlæggelsen primært økonomiske forhold som beskrevet i bilaget. 

Det støttede lån i Nordstjernen er tilbagebetalt, hvorfor der ikke skal ske indfrielse af realkreditlån. I stedet skal Randers Kommune betale et årligt beløb på ca. 70.500 kr. til Landsbyggefonden fra boligerne er nedlagt, og indtil der er sket et salg af ejendommen jf. 'Regulativ om indbetaling til Landsdispositionsfonden og Nybyggerifonden'.

Samme regulativ indeholder også bestemmelser om eventuel indbetaling af en andel af det overskydende beløb til Landsdispositionsfonden ved nedlæggelse af en almen afdeling. BDO vurderer, at disse bestemmelser ikke omfatter kommunale almene ældreboligafdelinger. Det vil være Landsbyggefonden, der afgør spørgsmålet, efter nedlæggelsen har fundet sted.

På baggrund af regnskab 2024 for den almene afdeling Nordstjernen har BDO foreløbigt opgjort to forskellige overskydende beløb, der ved nedlæggelsen vil tilgå Randers Kommune. 

Det ene beløb dækker over et nettoprovenu til Randers Kommune på ca. 245.000 kr. ved nedlæggelse af Nordstjernen, bl.a. fra henlæggelser i afdelingen. 

Det andet beløb vedrører udamortiserede ydelser i afdelingen, som følge af at realkreditlånet er betalt ud, og udgør ifølge regnskabet for 2024 ca. 176.000 kr. Selvom det støttede realkreditlån er færdigafdraget (udamortiseret), opkræves det samme beløb via huslejen som før. De penge kaldes udamortiserede ydelser og går videre til Landsbyggefonden med 2/3 og boligorganisationens egen dispositionsfond med 1/3, i dette tilfælde bygningsejers særlige henlæggelseskonto. Det foreløbigt opgjorte beløb på 176.000 kr. overføres til Randers Kommunes særlige henlæggelseskonto på socialområdet, og kan anvendes på Randers Kommunes kommunalt ejede almene boliger, bl.a. til at sikre, at andre almene afdelinger fremstår som tidssvarende, støtte til fysiske, økonomiske og sociale tiltag eller til etablering af nye afdelinger og til dækning af ekstraordinære tab.

Det skal bemærkes, at de faktiske beløb for den overskydende økonomi i den almene afdeling Nordstjernen ikke er kendt endnu, hvorfor der alene er tale om anslåede beløb på baggrund af regnskab 2024. Den endelige økonomi kan derfor have ændret sig frem til nedlæggelsen som alment byggeri pr. 31.12.2025.

Salg af Nordstjernen og betydning for Boligplan II

Det forventes, at Nordstjernen efter nedlæggelse af den almene afdeling sættes til salg, samt at nettoprovenuet ved et salg tilføres socialområdets Boligplan II. 

Tilførslen af midlerne til Boligplan II skal imødekomme et forventede merforbrug i Boligplan II. Et forventet merforbrug er tidligere påpeget i forbindelse med revision af Boligplan II på byrådets møde den 16. december 2024 (sag 460).

Derudover er der i forbindelse med socialudvalgets godkendelse af dispositionsforslag for byggeri i Asferg den 24. juni 2025 (sag 69) gjort opmærksom på, at Randers Kommunes økonomiske andel af et kommende alment byggeri bliver dyrere end tidligere ventet i revision af Boligplan II, da andelen af servicearealer er større end forudsat, og fordi der skal reguleres for maksimumbeløb for støttet byggeri i henhold til 2025-rammen. Det er på den baggrund forventningen, at de to nybyggerier under Boligplan II vil være dyrere end tidligere forudsat i revision af Boligplan II. 

Hertil kommer, at der den 1. juli 2025 er der trådt nye, skærpede klimakrav i kraft, der vedrører nybyggeri. Formålet er at reducere byggebranchens CO2-udledning. Disse krav kan medføre, at nybyggerierne under Boligplan II bliver dyrere end tidligere forudsat. 

En tilførsel af nettoprovenuet for et salg af Nordstjernen kan medgå til at afhjælpe nogle af de økonomiske udfordringer med at realisere Boligplan II. Nettoprovenuet vil således indgå i finansieringen af en del af kapacitetsudvidelserne på botilbudsområdet og vil dermed medvirke til at realisere socialområdets økonomiske plan (SØP).

Der forelægges en særskilt sag om salget af ejendommen til politisk godkendelse i erhvervs- og planudvalget, økonomiudvalget og byrådet.