Randers Kommune skal som tilsynsmyndighed en gang årligt foretage en gennemgang af boligorganisationernes regnskabsmateriale for at sikre, at boligorganisationernes og deres afdelingers økonomi er forsvarlig, og at de lever op til gældende lovgivning på området. Som led i tilsynet med almene boliger skal kommunen også afholde årlige styringsdialoger med de enkelte boligorganisationer. 

Denne sag er en orienteringssag, hvor regnskaberne for regnskabsåret 2023/2024 og 2024 og redegørelserne fra møderne afholdt i sommer og efterår 2025 fremlægges. 

Styringsdialogerne afholdes på baggrund af materiale, der er op til 1 år gammelt, hvorfor mange af problemstillingerne allerede er håndteret, hvilket også fremgår af redegørelserne fra styringsdialogerne. Alle redegørelser er vedhæftet som bilag til sagen. 

Regnskabsgennemgang

Gennemgangen af boligorganisationernes regnskaber, de afholdte styringsdialoger i 2024 og den løbende kontakt med boligorganisationerne bekræfter tilsynet i den opfattelse, at det generelt går godt i boligorganisationerne. Der er dog enkelte opmærksomhedspunkter, jf. nedenfor. 

Tab ved lejeledighed 

I oktober 2025 var der 121 ledige lejemål i de almene boligorganisationer, svarende til en samlet lejeledighed på 1,36 pct. for almene boliger i Randers kommune. 

Tilsynet kan konstatere, at tab ved lejeledighed fortsat er højt i mange boligorganisationer. Fra regnskabsår 2023 til 2024 har tabet været stigende i 5 ud af 10 boligorganisationer. Alle fem boligorganisationer, som har oplevet en stigning i tab ved lejeledighed administreres af RandersBolig. 

Af tabellen nedenfor ses det samlede tab ved lejeledighed i de fire administrationsorganisationer for regnskabsåret 2024 og 2023/2024. 

Som det fremgår af tabellen er tab ved lejeledighed pr. lejemålsenhed størst hos Domea Randers. Boligorganisationen er opmærksomme på problematikken, jf. nedenfor. 

Boligorganisationerne arbejder intensivt på at nedbringe lejeledigheden bl.a. ved øget markedsføring af de ledige boliger, ansættelse af en boligfremviser eller samarbejde med en ejendomsmægler, midlertidig nedsættelse af husleje eller indskud samt ved at undersøge mulighederne for udlejning til andre end den berettigede personkreds. Nogle af boligorganisationerne deltager også i møder med andre boligorganisationer, hvor de udveksler erfaringer om hvilke tiltag, der virker til at nedbringe lejeledigheden. 

Tilsynet finder det positivt, at boligorganisationerne har fokus herpå og arbejder målrettet for at nedbringe lejeledigheden i boligorganisationerne. Det er boligorganisationernes og tilsynets forventning, at udlejningsvanskelighederne vil være nedbragt i regnskabsåret 2025. 

Boligselskabet af 2014 

Boligselskabet af 2014 har i regnskabsåret haft et overskud, som primært skyldes nedslag i administrationsbidraget fra RandersBolig. RandersBolig har foretaget udlodning til ejerkredsen, og selvom Boligselskabet af 2014 ikke er i ejerkredsen, besluttede bestyrelsen i RandersBolig, at boligorganisationen skulle have en ekstraordinær rabat svarende til det beløb, som ejerkredsen har fået i forbindelse med udlodningen. Organisationsbestyrelsen og repræsentantskabet har besluttet, at den besparelse skulle tilfalde boligorganisationens dispositionsfond, således denne kunne styrkes. Tilsynet finder det positivt, at boligorganisationen har haft fokus på at styrke dispositionsfonden. 

Boligorganisationen har i regnskabsåret haft tab ved lejeledighed på 1,85 mio. kr., hvilket er en stigning i forhold til sidste regnskabsår. Flere boligorganisationer har større tab, men Boligselskabet af 2014 har grundet deres økonomiske situation ikke råd til tabene, hvorfor det har stort fokus for bestyrelsen og administrator. Boligorganisationen har i 2024 frasolgt en afdeling, som har genereret et stort lejetab, hvorfor boligorganisationen forventer, at tab ved lejeledighed i regnskabsår 2025 vil falde. 

Dispositionsfondsprognosen viser, at dispositionsfonden er positiv i hele den 10-årige periode, hvilket ligeledes er positivt. 

Økonomien i boligselskabet er stadig skrøbelig, men i de fleste afdelinger er økonomien stille og roligt i fremgang. Både tilsynet og administrator følger stadig den økonomiske udvikling i boligorganisationen tæt. 

Boligorganisationen har fokus på afdelingernes henlæggelsesniveauer, som skal bringes i balance. Der er en del afdelinger, der har fået styrket deres henlæggelser markant, og i de øvrige afdelinger er der fortsat fokus herpå, dog under hensyntagen til at boligerne fortsat skal kunne lejes ud. 

Tilsynet er betrygget i, at boligorganisationen arbejder fokuseret og målrettet med at nedbringe lejeledigheden samt bringe afdelingernes henlæggelser i balance, således der på sigt sker en yderligere konsolidering af boligorganisationens økonomi. 

Domea Randers

Boligorganisationen har i regnskabsåret 2024 haft et samlet tab ved lejeledighed på ca. 714.000 kr., hvilket er en halvering af tabet i forhold til det forgående regnskabsår. Det er meget positivt, at boligorganisationen har nedbragt lejeledigheden. Tabet pr. lejemålsenhed er dog stadig højt, og markant højere end de øvrige boligorganisationer i Randers kommune. 

Boligorganisationens økonomi er stadig skrøbelig, både fordi det er en relativ ny boligorganisation, som endnu ikke har oparbejdet en opsparing, og fordi dispositionsfonden, som er en form for driftskonto for boligorganisationen, har bidraget til dækning af terminsydelser for afdelingerne 138-03 Markedspladsen, 138-08 Genbruget og 138-11 Væksthuset gennem 1/5-ordningen. Grundet den lave dispositionsfond er boligorganisationen fritaget for at dække tab ved fraflytning og lejeledighed i alle fem afdelinger for regnskabsåret 2024. Tilsynet har ligeledes givet godkendelse til at dispositionsfonden er fritaget i regnskabsåret 2025. Fritagelsen betyder, at det er afdelingerne, der skal dække tab ved fraflytning og lejeledighed. Det medfører, at afdelingernes økonomi svækkes som følge heraf. Når tilsynet giver dispensation til dispositionsfondsfritagelse foretager tilsynet altid en konkret vurdering af, om afdelingerne kan bære at afholde omkostningerne ved tab ved lejeledighed og fraflytning. 

Generelt er der en god økonomi i afdeling 138-06 Falbeparken, mens afdeling 138-03 Markedspladsen og 138-11 Væksthuset er udfordrede. Afdeling 138-01, Kaskelotten har på flere områder en fin økonomi med lavt tab ved lejeledighed, men afdelingen har en høj negativ opsamlet resultatkonto. Afdeling 138-08 Genbruget har store tab ved lejeledighed, som er blevet dækket af henlæggelser. 

Boligorganisationen er opmærksomme på de økonomiske udfordringer, der er i afdelingerne. I fire ud af fem afdelinger skal der ske huslejestigninger til afvikling af afdelingernes samlede underskud og til at bringe afdelingernes henlæggelser op på det nødvendige niveau. Tilsynet er betrygget i, at boligorganisationen arbejder intensivt og fokuseret med at konsolidere økonomien og nedbringe lejetabet. Pr. 2. oktober 2025 var der alene 2 ledige boliger i boligorganisationen, hvilket tilsynet finder meget positivt. 

Tilsynet følger udviklingen i økonomien hos Domea Randers tæt, men er betrygget i, at udviklingen i boligorganisationen går den rigtige vej, og at der arbejdes intensivt og fokuseret på at konsolidere økonomien og nedbringe lejetabet. Tilsynet har bedt om at få tilsendt halvårlige orienteringer om den økonomiske situation i boligorganisationen.  

Typografernes Stiftelse 

Typografernes Stiftelse er en lille og dermed økonomisk sårbar boligorganisation. På byrådsmøde den 28. oktober 2025 traf byrådet beslutning om at henstille til boligorganisationen, at der på et repræsentantskabsmøde skulle træffes beslutning om sammenlægning med en anden boligorganisation. Byrådet besluttede også at sende et varsel til boligorganisationen om indsættelse af en midlertidig forretningsfører, hvis repræsentantskabet ikke traf beslutning om sammenlægning. 

Den 27. oktober 2025 holdt boligorganisationen møde med administrationsorganisationen og formanden for Randers Boligforening af 1940. På mødet blev det besluttet at indstille til repræsentantskabet, at boligorganisationen lægger sig sammen med Randers Boligforening af 1940. Det er forventningen, at der afholdes repræsentantskabsmøder i begge boligorganisationer i indeværende år, således at boligorganisationen pr. 1. januar 2026 er en del af Randers Boligforening af 1940. 

Tilsynet finder det meget positivt, at der er fundet en løsning på boligorganisationens udfordringer. Med sammenlægningen af de to boligorganisationer forsvinder den store økonomiske risiko, der er for Typografernes Stiftelse i at være en lille boligorganisation. Randers Boligforening af 1940 er en stor boligorganisation med 2.338 lejemål, og det er tilsynets vurdering, at boligorganisationen kan bære de økonomiske vanskeligheder, som Typografernes Stiftelse har og ikke selv ville kunne bære.  

Generelt har boligorganisationerne løbende dialog om at sammenlægge afdelinger, hvor det giver mening. Derudover drøfter boligorganisationerne under RandersBolig løbende mulighederne for en fusion af samtlige boligorganisationer. 

Renoveringer og henlæggelser 

Generelt har boligorganisationerne svært ved at udleje de ældre boliger, som er beliggende i Randers C. Dette skyldes primært, at boligerne i centrum er af ældre dato og ikke er blevet istandsat løbende. Det er meget omkostningstungt at renovere de gamle boliger, da det kræver udskiftning af både badeværelse og køkken. Boligorganisationerne har stort fokus på at renovere boligmassen. Alene hos RandersBolig renoveres der samlet set for 1 mia. kr. Hovedparten af disse renoveringer er i Randers C eller tæt på. Det er RandersBoligs forventning, at der også i de næste par år vil komme flere store helhedsplaner, og at der derfor også vil være igangværende renoveringer for ca. 1 mia. kr. i de næste år. 

Tilsynet finder det positivt, at boligorganisationerne har fokus på at renovere den ældre boligmasse, herunder i og omkring Randers C, så disse i højere grad bliver tidssvarende og forventeligt bliver nemmere at udleje. 

Et tema til årets styringsdialoger har været boligorganisationernes henlæggelsesniveauer. Tilsynet og boligorganisationerne har fokus på at henlægge tilstrækkeligt til fremtidige istandsættelser, således afdelingerne kan renoveres op til en bedre standard. Tilsynet finder det positivt, at boligorganisationerne arbejder med at bringe henlæggelsesniveauet op på et tilfredsstillende niveau. Mange af boligorganisationerne lader henlæggelserne stige via trappestigninger hvert år, fremfor én stor stigning på en gang. Tilsynet finder dette hensigtsmæssigt, da det forventeligt forhindrer yderligere tab ved lejeledighed.

Tilsynet er positiv over, at boligorganisationerne har stort fokus på at renovere boligmassen og øge henlæggelsesniveauet. 

Sammenfatning 

Konklusionen er, at det overordnet går godt i boligorganisationerne i Randers. Flere boligorganisationer oplever dog en stigning i tab ved lejeledighed, og tilsynet følger udviklingen i samarbejde med boligorganisationerne, og der er et godt samarbejde. Det er både tilsynets og boligorganisationernes forventning, at tab ved lejeledighed vil falde i de kommende år. 

Tilsynet følger udviklingen i Domea Randers tæt, og især udviklingen i boligorganisationens dispositionsfond er et fokuspunkt, da denne vil være negativ frem til 2028, hvorefter den efter planen vil være positiv igen. Domea Randers har især udfordringer med høj lejeledighed, men tilsynet er betrygget i, at udviklingen går den rigtige vej, og at boligorganisationen arbejder målrettet med at nedbringe lejeledigheden. 

Tilsynet følger fortsat Boligselskabet af 2014 tæt, og det er tilfredsstillende at den 10-årige prognose for dispositionsfonden viser, at denne er positiv i hele perioden. Tab ved lejeledighed er dog steget, og det er et fokuspunkt, at denne udvikling standses, da boligorganisationens økonomi ikke kan bære dette. 

Tilsynet har generelt fokus på udlejningen af den samlede boligmasse, herunder at der ikke bør ske yderligere generelle stigninger i tomgangsleje og heraf følgende lejetab. Tilsynet finder det positivt, at boligorganisationerne har stort fokus på at renovere boligmassen og bringe henlæggelsesniveauet i balance, således boligmassen kan renoveres til en bedre standard. 

Det er tilsynets klare opfattelse, at området har høj prioritet i samtlige boligorganisationer og ved administratorerne, og der er igangsat flere tiltag for at forebygge fremtidig lejeledighed. 

Tilsynet er trygge ved, at der på nuværende tidspunkt eller inden for få år henlægges i et tilstrækkeligt omfang i alle boligorganisationer. Alle boligorganisationer har et stort fokus på henlæggelser ved budgetlægning, og derudover er der lagt strategier herfor.