Beslutning.

Udvalget anmodes om at tage stilling til, om der skal igangsættes en ny lokalplan for ejendommen Uggeløse Bygade 124-126, der skal muliggøre udstykning og etablering af fem boligejendomme.

Desuden anmodes udvalget om at tage stilling til, om der skal afholdes endnu et input- og procesmøde forud for lokalplanarbejdet, idet det indledende input- og procesmøde blev afholdt for tre år siden den 17. august 2022.

Økonomiudvalget har kompetence til at træffe beslutning i sagen.

Byrådet besluttede på sit møde den 26. juni 2025, at der skal udarbejdes en lokalplan for Uggeløse Bygade 124-126 i løbet af 2025 og 2026.

Muligheden for udbygning fremgår af Boligudbygningsplan 2023-2037 og området er i Kommuneplan 2025 udpeget som et nyt boligområde for 5 boliger inden for eksisterende byzone ved Uggeløse Bygade.

Baggrund og eksisterende forhold

Baggrunden er en henvendelse fra grundejeren (ejendomsselskab), der ønsker at nedrive en eksisterende hovedbygning og staldbygning (to længer) på ejendommene og derefter udstykke den del, der ligger i byzone. Grundejeren ønsker at udstykke i fem matrikler med henblik på opførelse af fem enfamiliehuse, som vist på bilag 1.

Ejendommen ligger på Uggeløse Bygade og består af matriklerne 5a og 5ab, Uggeløse By, Uggeløse, på henholdsvis 24.920 kvm og 732 kvm. Det aktuelle bebyggelsesområde i byzone er på anslået ca. 4.200 kvm.

Matr.nr. 5a er noteret som en landbrugsejendom med beboelse og rummer hovedhus samt den ene af to staldlænger, haven ud mod Uggeløse Bygade og gårdens jordtilliggende.

Matr.nr. 5ab er noteret som beboelsesejendom og rummer alene den anden staldlænge. Udmatrikuleringen er sket for år tilbage, hvor der forelå et andet projekt, som skulle muliggøre opførelse af en enkelt separat boligejendom.

Bygninger og haveareal ligger i byzone, mens gårdens jordtilliggende ligger i landzone. Det nuværende hovedhus og staldlængerne er opført i 1954. Hovedhuset lejes ud til beboelse. Staldlænger er i BBR angivet til nedrivning. Området blev besigtiget den 26. november 2025, hvor det kunne konstateres, at staldbygningen med de to længer er blevet nedrevet.

Se bilag 2 for oversigt over de matrikulære forhold.

Omgivelser

Ejendommen ligger i den gamle del af Uggeløse og er en af landsbyens oprindelige gårde og dermed en del af landsbyens oprindelige struktur. Villaområdet, som ligger øst for ejendommen, er udstykket på en del af gårdens oprindelige jorde.

Den nedrevne staldbygning grænsede op til det åbne land og udgjorde, sammen med de øvrige boliger i den gamle del af Uggeløse, landsbyafgrænsningen mod det bevaringsværdige landskab, som ligger mod nord. Se bilag 3, for fotos af området fra 2022.

Input- og procesmøde

Forud for igangsættelse af lokalplanen blev der afholdt input- og procesmøde på selve ejendommen den 17. august 2022. Siden dette møde er der flyttet nye beboere ind i fem af de 23 ejendomme på listen, i alt 7 beboere.

På mødet blev der blandt andet peget på Uggeløses særlige kvaliteter med hensyn til den oprindelige struktur, det grønne udtryk og de gamle gårde, som er omgivet af åbne haver og at der er behov for flere (små) boliger. Der blev også udtrykt bekymring for ejendommens dårlige vedligehold, højder og mulighed for indpasning i den eksisterende byggestil i området. Referat fra mødet er vedlagt som bilag 5.

Planforhold

Ejendommen er omfattet af den bevarende Lokalplan 334 for den ældre del af Uggeløse, delområde C.

Lokalplanen har til formål at bevare det historisk værdifulde bymiljø i den ældre del af Uggeløse, og fastlægger blandt andet bestemmelser for, at:

• de eksisterende landbrugsejendomme inden for delområdet forsat må anvendes til landbrug, gartneri m.v.
• der i delområdet ikke må der ikke foretages udstykning uden særlig tilladelse fra byrådet,
• de eksisterende veje og stier i området opretholdes med deres nuværende bredde og forløb
• eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet ikke må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres, medmindre byrådet giver tilladelse hertil
• ubebyggede arealer i delområde C kun må anvendes som gårdsplads og have

Derudover fastlægger lokalplanens § 6 og § 7 bestemmelser for bebyggelsesprocent, højder, husdybde, tagkonstruktioner og materialer. Lokalplanen ligger som bilag 4.

Rammer for den kommende lokalplan

Uggeløse er i Kommuneplan 2025 udpeget som bevaringsværdig landsby og omfattet af retningslinjer for kulturhistoriske, landskabelige og naturmæssige træk. Planlægningen skal bevare landsbyens stedbundne kvaliteter og sikre, at ny bebyggelse indpasses i landsbyens karakter og understøtter kulturmiljøet. Lokalplanen ligger i byzone og er omfattet af rammeområde LU.B.01, der fastlægger anvendelsen til åben-lav boligbebyggelse. Kommuneplanen udpeger i overensstemmelse med boligudbygningsplanen (jf. Planstrategi 2023) et nyt boligområde for 5 boliger inden for eksisterende byzone ved Uggeløse Bygade, jf. baggrund for retningslinjer for boligområder.

Desuden nævnes Uggeløses gamle bymidte i forslag til Kulturarvsstrategi for Allerød Kommune (behandles politisk på samme møde i ØU). Her peges der på Uggeløse Kirke og kirkegård samt den ældre del af bebyggelsen, som ligger syd for kirken langs Uggeløse Bygade, som et kulturmiljø med særlige træk. Af relevans for det kommende lokalplanområde nævnes:

• Uggeløse Bygades bugtede og smalle forløb.
• Gårdene med deres store haver, alléer og træer giver værdi til gadebilledet mellem de små landsbyhuse med deres små forhaver og hække. Flere steder findes store træer, som har betydning for gadebilledet og miljøet.
• De ældre landsbyhuse som typisk er små længehuse beliggende med langsiden mod gaden. Husene har typisk saddeltage i strå og facader i mur eller bindingsværk.

Planmæssig vurdering

Det er tidligere vurderet, at boligbebyggelse med fem boliger på ejendommen kræver et nyt plangrundlag. I overensstemmelse med dette udpeger Kommuneplan 2025, som ovenfor nævnt, området til ny boligbebyggelse. 

Da både den eksisterende lokalplan og kommuneplanens retningslinjer har et bevarende formål, der også understøttes af den kommende kulturarvsstrategi, vurderes det, at det har stor betydning, at der sker en indpasning af en kommende boligbebyggelses struktur til det oprindelige landsbymiljø og de bevaringsværdige forhold.

Det vurderes også, at den indsendte bebyggelsesplan (bilag 1) ikke forholder sig til dette hensyn.

Det foreslås derfor, at ansøger indgår i dialog med kommunen / forvaltningen om en revideret bebyggelsesplan, der kan danne grundlag for udarbejdelsen af et nyt plangrundlag, og at lokalplanen skal rumme samme bestemmelser for byggeriets størrelse og arkitektur som den gældende lokalplan.

Forslag 1

Udvalget godkender igangsættelse af udarbejdelse af en ny lokalplan i overensstemmelse med den planmæssige vurdering.

Forslag 2

Udvalget godkender, at der gennemføres et nyt input- og procesmøde forud for udarbejdelse af lokalplan som beskrevet under forslag 1. Baggrunden er, at der er kommet nye beboere til området, som ikke har haft mulighed for at komme med input. Hvis der kommer væsentlige nye input til sagen, vil sagen blive lagt op i et nyt dagsordenspunkt om igangsættelse af lokalplanen med nye oplysninger.

Forslag 3

Udvalget afviser udarbejdelse af lokalplan og fastholder den nugældende bevarende lokalplan for Uggeløse.

Forvaltningen anbefaler forslag 1.