Beslutning

Lejerbo Frederiksborg, der har etableret 115 almene familieboliger ved Teglskoven, har fremsendt endeligt byggeregnskab for projektet. Økonomiudvalget anmodes om at indstille byggeregnskabet, starthusleje og at der gives tillægsbevilling til kommunalt grundkapitaltilskud godkendt i byrådet.

Byrådet har kompetence til at træffe beslutning i sagen.

Baggrund
Den 30. april 2020 godkendte byrådet anskaffelsessummen (Skema B) for de 115 almene boliger i Teglskoven forud for byggeriet påbegyndelse. Den godkendte anskaffelsessum udgjorde 269,9 mio. kr. Ansøgningsbrev og skema C er vedlagt som bilag til sagen.

Byggeriet blev afleveret til drift i slutningen af august 2024, og alle boliger blev ind umiddelbart herefter. Afleveringen var dermed ca. 2 år forsinket i forhold til det, som oprindeligt blev forventet. Boligorganisationen redegør for, at det kuperede terræn har vanskeliggjort indplacering af byggeriet, hvilket har krævet justeringer og løsninger i et tæt samarbejde med kommunen. Byggeriet er Svanemærket, og bygherre vurderer, at den landskabelige indplacering er blevet vellykket. Boligerne er efterspurgte, og alle boliger var udlejet kort tid efter, at byggeriet blev ibrugtaget.

Byggeregnskab
Det godkendte rammebeløb, der fastsættes på skema B tidspunktet er 269,9 mio. kr. og det var fuldt udnyttet, da skema B blev godkendt. Rammebeløbet kan ikke overskrides og det er fastholdt i det endelige byggeregnskab. Den samlede anskaffelsessum er dog forhøjet med 23,8 mio. kr., og det fremgår at dette skyldes indeksregulering af entreprisesummen, der i henhold til de gældende regler lovligt kan medtages ud over det maksimumbeløb, der blev godkendt på skema B tidspunktet.

Det endelige regnskab er gennemgået af revisor, og revisionsprotokollen er vedlagt ansøgningsmaterialet. Revisionen er efterfølgende bedt om en supplerende redegørelse og vurdering af, hvorvidt indeksreguleringen er korrekt opgjort i henhold til den kontrakt, som er indgået mellem bygherre og entreprenør. Dette har revisor efterfølgende bekræftet. Revisionsprotokollat og supplerende redegørelse er vedlagt som bilag til sagen.

Revisor har udtrykt forbehold for den andel af indeksreguleringen, som angår regulering af tilslutningsbidrag svarende til 2,8 mio. kr., da tilslutningen ikke var en del af entrepriseaftalen. Revisor mener dog, at kommunen med sin godkendelse kan lade reguleringen indgå, både fordi udgiften er en konsekvens af den tidsmæssige udstrækning og at den lige så godt kunne havde været en del af entreprisen. Dette understøttes af en ekstern konsulent med ekspertise inden for det almene område. Dermed bortfalder forbeholdet, og revisionens kan udarbejde ny protokol fri for forbehold.

Udgifter fordelt på omkostningstype ved skema B og Skema C.

Ud over indeksregulering er det særligt udgiften til byggelånsrenter, som har øget omkostningerne og påvirker projektets økonomi og fordeling af udgifter på omkostningstype.

Indeksregulering indgår i den samlede anskaffelsessummen, hvilket betyder at den samlede finansiering bliver som følger:

• 258,4 mio. kr. støttede lån
• 29,4 mio. kr. grundkapitallån
• 5,9 mio. kr. beboerindskud

Det forudsættes hermed, at det fremsendte byggeregnskab godkendes, hvilket betyder, at det kommunale grundkapitallån øges fra de 27,0 mio. kr. som blev godkendt på skema B tidspunktet til 29,4 mio. kr. svarende til en merudgift på 2,4 mio. kr.

Afsatte beløb
I henhold til gældende regler, kan der afsættes beløb til afholdelse af enkelte udgifter efter indberetningen af byggeregnskabet. I det fremsendte regnskab er der afsat 3,6 mio. kr. til diverse fastlagte udeståender. Revideret dokumentation for disse beløb skal være fremsendt til kommunalbestyrelsen senest 6 måneder efter byggeregnskabets godkendelse. Der kan meddelelse fristforlængelse. Overholdes fristen ikke nedsættes anskaffelsessummen med de udokumenterede afsatte beløb.

Husleje
På tidspunktet for skema B godkendelsen var huslejen estimeret til 1.121. kr. pr. m2 pr. år. På baggrund af den endelige økonomi og generel udvikling i driftsudgifter er lejen opgjort til 1.227 kr. pr. m2 pr. år eksklusive forbrug. Huslejen udgør derved mellem 4.769 kr. og 11.486 kr. pr. måned for den hhv. mindste og største bolig i afdelingen svarende til hhv. en et rums bolig på 44 m2 og en fireværelses bolig på ca. 112 m2.  Den endelige huslejeberegning er vedlagt som bilag til sagen.

Jf. Landsbyggefondens huslejestatistik er den gennemsnitlige årlige husleje 1.314 kr. pr. m2   i familieboliger som er ibrugtaget i 2024, hvilket betyder, at huslejeniveauet i afdelingen er som forventet.

Garanti:
Kommunen gav med sit tilsagn til byggeriet samtidig tilsagn om at garantere for den del af lånet, som overstiger 60 % af ejendommens værdi. Garantisummen fastlægges endeligt på det tidspunkt hvor skema C godkendes. På skema B tidspunktet var garantibeløbet opgjort til ca. 110 mio. kr. Realkreditinstituttet har opgjort, at der er brug for yderligere kommunal garanti for tillægslån på 20,9 mio. kr. hvormed kommunens samlede garanti udgør ca. 131 mio. kr.

Forslag:

At byggeregnskabet (skema C) for de 115 almene familieboliger med tilhørende fælleshus med den ansøgte anskaffelsessum på 293.666.926 mio. kr. godkendes.

Herunder, at

• der meddeles garanti for den ansøgte tillægslån på 20.941.000 kr.

• Forvaltningen bemyndiges til at godkende ansøgning om evt. fristforlængelse for de afsatte beløb, og godkende regnskabet, hvis revisionen i øvrigt ikke har bemærkninger.
• den fremlagte starthusleje godkendes
• der gives en tillægsbevilling for merudgiften på 2,38 mio. kr. i forbindelse med forhøjelsen af det kommunale grundkapitalindskud i Landsbyggefonden, som finansieres af kassebeholdningen.

Forvaltningen foreslår, at Økonomiudvalget indstiller forslaget godkendt i byrådet.

Der søges om en tillægsbevilling på 2.380.000 kr. til indskud i Landsbyggefonden (finansforskydninger), som finansieres af kassebeholdningen.