Beslutning.

Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget anmodes om at indstille til Økonomiudvalget og byrådet, at Lokalplanforslag 3-398 for Vassingerød Erhvervsområde inkl. forslag til Kommuneplantillæg nr. 1 til Kommuneplan 2025 sendes i 8 ugers offentlig høring.

Byrådet har kompetence til at træffe beslutning i sagen.

Økonomiudvalget besluttede den 11. juni 2024 at igangsætte udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplan for Vassingerød Erhvervsområde, og at der i dele af området og under hensyntagen til omkringliggende boliger gives mulighed for en bygningshøjde på op til 20 meter, idet det blev præciseret, at der op mod boliger alene kan være en højde på 15 meter, samt at det grønne er væsentligt.

Baggrunden for lokalplanen har været ønsker fra virksomhedsejere om at kunne opføre mere byggeri end den gældende lokalplan giver mulighed for. Der har også været behov for bedre mulighed for at klimasikre i området i form af bassiner mv.

Derudover er den gældende plan upræcis på en række punkter, herunder bl.a. beskrivelsen af virksomhedsklasser og virksomheder med særlige beliggenhedskrav. Lokalplanen er tillige på enkelte punkter forældet.

Lokalplanens indhold

Lokalplanområdet har samme afgrænsning som lokalplan 3-396 for Vassingerød Erhvervsområde, som den afløser, bortset fra Tofteengen 6 (Matas), som i 2022 fik sin egen lokalplan 3-397.

Formålet med den nye lokalplan er at skabe mulighed for fortætning, klimasikring og forenkling af beplantningsprincipper. Desuden skal lokalplanen tydeliggøre hvilken del af området, der i Fingerplan 2019 er udpeget til Virksomheder med Særlige Beliggenhedskrav (VSB) og transport- og distributionserhverv samt hvilke anvendelser (virksomhedstyper), der er mulighed for i henholdsvis VSB-området og i det øvrige erhvervsområde.

Revisionen af lokalplanen har medført en del ændringer og tilføjelser. Listen nedenfor er en opsummering af ændringer af større betydning.

Anvendelse og delområder / arealudnyttelse

-          For at tydeliggøre hvilket område, der i fingerplanen er udpeget til VSB samt transport og distribution, har det fået sit eget delområde i lokalplanen. Desuden beskriver lokalplanen mere konkret hvilke virksomheder, der er mulighed for.

-          Materielgården samt Vassingerød Vandværks matrikler udpeges som offentligt område.

-          Krav om beplantningsbælter nord for og øst for genbrugspladsen på Nordkranvej fjernes, da øget sortering har givet genbrugspladsen behov for mere plads og da der i forvejen er en grøn afgrænsning nord og øst for genbrugspladsen.

-          Naturområdet nord for Tofteengen udtages af lokalplanen, så det alene er naturbeskyttelsesloven, der beskytter området som § 3 område.

-          Der indføres en flora- og faunapassage gående diagonalt fra den nordvestlige del af området over Vassingerødvej og med forbindelse til landskab øst for lokalplanområdet. Der må ikke etableres tiltag, der hindrer passage af flora og fauna.

-          Områdets miljøklasser videreføres. Desuden er der lagt en miljøklasse 3 ind omkring boligområderne for at begrænse den mulige miljøpåvirkning (støj) på boligerne.

-          Beplantningsbælter videreføres, men kravet til planter er revideret, så det er mere enkelt. Desuden er mulighed for høje træarter fjernet ud for boligbebyggelser pga. skyggegener.

-          Der gives mulighed for at etablere bassiner til opsamling og forsinkelse af (regn)vand. I delområdet med natur skal skråninger på bassiner have en svag hældning på max 1:5.

Veje, stier og parkering

-          På grund af de eksisterende smalle veje giver lokalplanen mulighed for vejudvidelser på Vassingerødvej og Nøglegårdsvej på 12 meter. Det vurderes, at 12 meter er er nok og at en eventuel udvidelse af vejen vil kunne realiseres uden omfattende ekspropriationer. De udlagte stier videreføres.

-          Parkeringsnormer er tilpasset, så de passer til de funktioner, der er mulighed for i området. Der er tre parkeringsnormer: kontor med 1 plads pr. 50 m2 (uændret), produktion, industri og lignende med 1 plads pr. 100 m2 (ændret fra 1 pr. 75 m2) samt lager med 1 plads pr. 250 m2 (ny, lager har typisk meget lille parkeringsbehov). Der indføres norm for cykelparkering med 1 plads pr. 50 m2 kontor/administration.

Bebyggelsens omfang, placering og udseende

-          Omkring boligområderne i den østlige del af området udlægges der en byggelinje på 2,5 meter, hvor der ikke må bygges, samt en beskyttelsesbræmme på 25 meter, hvor der ikke må bygges over 8,5 meter. Vest for beskyttelsesbræmmen er udlagt en zone med mulighed for byggeri i op til 10 meters højde, og i den del af området, der er længst væk fra boligområderne, er der mulighed for at bygge op til 20 meters højde. Det skal bemærkes, at Forsvaret har udtrykt ønske om at det i lokalplanen indføjes, at Forsvarsministeriet skal godkende projekter ved opstilling af vindmøller, høje bygninger eller andre høje anlæg og at de inddrages så tidligt så muligt i planlægningsprocessen. Forvaltningen ønsker i høringsperioden gå i dialog med forsvaret med henblik på at få præciseret dette ønske og baggrunden for det. 

-          Bebyggelsesprocenten hæves for hele erhvervsdelen af området fra 50 % til 75 %. Bebyggelsens fodaftryk må fortsat ikke overstige 50 %, men bestemmelsen om en max grænse for rumfang bortfalder, da omfanget af byggeriet kan varetages med ovenstående bestemmelser om højde, bebyggelsesprocent og parkeringsnorm. Lokalplanen gør det desuden klart, at det ikke nødvendigvis er muligt at opnå fuld udnyttelse inden for alle parametre.

-          Byggelinjer fastholdes.

-          Der stilles krav til, at omfangsrig bebyggelse skal udformes, så den visuelt fremstår mindre dominerende. Dette skal ske ved opdeling af facader, samt ved opdeling i sokkel og facade.

-          Der gives mulighed for solceller og grønne tage.

Kommuneplantillæg

Revisionen af lokalplanen medfører mulighed for en øget bebyggelsesprocent og en øget byggehøjde i området, hvorfor der i forbindelse med lokalplanforslaget er udarbejdet et kommuneplantillæg.

Kommuneplantillægget giver mulighed for en maksimal bebyggelsesprocent på 75 indenfor erhvervsområdet i stedet for 50% og en maksimal bygningshøjde på 20 meter i stedet for 15 meter. Som ovenfor nævnt ønsker Forvaltningen at gå i dialog med forsvaret i høringsperioden, for at få præciseret ønsket om godkendelse af bygningshøjder. Herudover justeres anvendelsesbestemmelserne, så det er tydeligt, hvilke virksomheder, der kan placeres indenfor området udover VSB-virksomheder.

Screening for miljøvurdering

Der er foretaget en screening for krav om miljøvurdering af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Det er vurderet, at planforslagene ikke muliggør ændringer, der kan medføre miljømæssige påvirkninger af et væsentligt omfang. Afgørelsen offentliggøres sammen med lokalplanforslaget og kan påklages indtil 4 uger fra offentliggørelsen.

Bilag

Lokalplanforslag inkl. kortbilag og miljøscreening er vedlagt som bilag 1. 

Forslag til kommuneplantillæg nr. 1 til Allerød Kommuneplan 2025 er vedlagt som bilag 2.

Forslag 1

Udvalget indstiller til Økonomiudvalget og byrådet, at forslag til kommuneplantillæg nr. 1 samt forslag til lokalplan nr. 3-398 for Vassingerød Erhvervsområde sendes i offentlig høring i 8 uger.

Forslag 2

Udvalget indstiller til Økonomiudvalget og byrådet, at forslag til kommuneplantillæg nr. 1 samt forslag til lokalplan nr. 3-398 for Vassingerød Erhvervsområde ikke sendes i høring på det foreliggende grundlag.

Forvaltningen anbefaler forslag 1.

Forud for igangsættelsen af lokalplanarbejdet blev borgere og virksomheder fra nærområdet inviteret ved et indledende input- og procesmøde den 15. maj 2024. De forskellige input fra mødet (trafik, nabohensyn, visuel påvirkning, vandhåndtering og det grønne/naturområder) har indgået i lokalplanarbejdet sammen med de øvrige emner for revisionen.

Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslagene offentliggøres på kommunens hjemmeside og udsendes via e-boks til ejere/lejere i det høringsområde som fremgår af lokalplanforslaget.