Anledning

Den 3. februar 2025 blev udvalget orienteret om den oprindelige ansøgning, der umiddelbart kunne opføres uden vedtagelse af en ny lokalplan jf. pkt. 7. En efterfølgende høring af naboejendommene medførte mere end 30 høringssvar, som udvalget blev orienteret om den 18. august 2025 jf. pkt 89. I den mellemliggende tid havde både naboer og bygherre haft foretræde for udvalget.

Klima-, Plan- og Boligudvalget vedtog på mødet den 18. august 2025 at tage orienteringen om høringen til efterretning og bad om en beslutningssag om nedlæggelse af et § 14-forbud. På baggrund af naboernes indsigelser valgte ansøger efterfølgende at trække sin ansøgning med henblik på at udarbejde et nyt og reduceret projekt, der delvist kunne imødekomme indsigelserne. Der er nu indsendt et revideret projekt med kun fire boliger (se bilag 1) samt beskrivelse (bilag 2) og nye skyggediagrammer (bilag 3).

Det nye projekt er i forhold til etageantal og arkitektonisk udformning svarende til det tidligere projekt, men med et mindre fodaftryk, idet der nu er tale om fire etageboliger mod tidligere seks. I forhold til det projekt, der har været i høring (bilag 4), er der således ikke tale om ændringer, der taler for en ny høring. Ændringerne består alene i en reduktion af projektet og således en delvis imødekommelse af indsigelserne. Tidligere høringssvar, høringsnotat og ansøgers bemærkninger til høringssvarene fremgår af sag 89 fra 18. august 2025.

Forvaltningen har på nuværende tidspunkt ingen hjemmel til at hindre opførelsen af boligerne, medmindre der nedlægges forbud efter planlovens § 14. Såfremt udvalget ikke vælger at nedlægge et forbud efter planlovens § 14, forventer forvaltningen at fortsætte sagsbehandlingen med henblik på at udstede byggetilladelse til de ansøgte boliger.

Anbefaling

Området er meget sammensat med ejendomme af overvejende villakarakter mod Grundtvigsvej og etageejendomme mod Henrik Steffensens Vej og Gammel Kongevej. Der findes baghusbebyggelse i mindre skala på matriklen vest for den pågældende grund, der er omfattet af lokalplan nr. 104, som udlægger området til etageboligbebyggelse. Det ansøgte projekt etablerer netop etageboliger, men i en skala svarende til mindre baghuse.

Projektet vil med den foreslåede reduktion give en samlet bebyggelsesprocent på 77 og dermed ligge under den bebyggelsesprocent på 110, der er angivet i den gældende lokalplan. Det fremsendte projekt fremstår umiddelbart med en ambition om, at byggeriet skal have en detaljering af høj arkitektonisk kvalitet og bæredygtige løsninger. Forvaltningen gør dog opmærksom på, at hvis projektet gennemføres med det nuværende plangrundlag, vil kvalitetssikringen bero på dialogbaseret byggesagsbehandling. Forvaltningen vil med lokalplan nr. 104 ikke kunne stille yderligere kvalitetskrav til byggeriet.

Lokalplan nr. 104 er fra 1998, og området med villaer ud mod Grundtvigsvej og Rathsacksvej har indtil videre ikke skiftet anvendelse fra villabebyggelse til etageboligbebyggelse (sådan som området er udlagt til i lokalplanen). Såfremt det besluttes at igangsætte et lokalplanarbejde bør det derfor vurderes, om det datidige ønske fra 1998 om at etablere ny etageboligbebyggelse stadig er aktuelt.

Udarbejdelsen af en ny lokalplan for selve ejendommen behøver ikke medføre, at den nuværende anvendelse og byggeret på 110 % fratages ejendommen. Forvaltningen har dog ikke på nuværende tidspunkt noget umiddelbart bud på, hvordan et alternativt forslag med samme bebyggelsesomfang vil kunne se ud. Dette skal i givet fald undersøges, såfremt et lokalplanarbejde igangsættes. En ny lokalplan vil kunne indeholde bestemmelser om byggefelter, udseende, materialer, højder mv., som ikke kan reguleres ud fra det nuværende plangrundlag.

Det bemærkes at, et eventuelt forbud efter planlovens § 14 vil medføre, at kommunen skal nedprioritere udarbejdelsen af andre lokalplaner, da lokalplanforslag i medfør af et § 14-forbud skal udarbejdes inden for et år fra beslutningen træffes.