Anledning

Forvaltningen har modtaget ansøgning om konvertering af ejerlejligheden på Sankt Thomas Allé 1, st. fra erhverv til kombineret bolig- og erhvervsanvendelse i forholdet 80/20. Det ansøgte omfatter et boligareal på 118,4 m² og et erhvervsareal på 28,8 m², ekskl. kælderareal (bilag 1).

I forbindelse med konverteringen søges der om tilladelse til facadeændringer, hvor fire eksisterende butiksvinduer udskiftes med vinduer over brystning svarende til øvrige stuelejligheder med boliganvendelse i ejendommen. Ejendommen er udpeget med bevaringsværdi 2 og er omfattet af flere bevarende lokalplaner.

Ejendommens nuværende anvendelse er kontorerhverv med et samlet areal på 231 m², heraf 83 m² lagerareal i kælderen. Ejendommen er opført i 1904 som beboelsesejendom med mindre butikker i stueetagen mod gaden og tilhørende beboelsesrum mod gården. Ansøger oplyser, at det ikke er muligt at etablere yderligere opholdsareal eller bilparkering på ejendommen. Ejendommen har adgang til fælles udearealer, herunder en lukket gård med siddegrupper og legeplads, samt halv- og heloffentlige bolignære opholdsarealer langs den vinkelformede passage mellem bygningerne. Ifølge bestyrelsen planlægges begrønning af uderummene i 2025.

Ejendommen har gode cykelparkeringsfaciliteter, og der er nem adgang til offentlig transport samt dele- og lejebilsordninger. Ansøger er bekendt med muligheden for indbetaling til Frederiksberg Kommunes parkeringsfond. Begrundede dispensationsansøgninger vedrørende opholdsarealer og parkering fremgår af bilag 2 og 3.

Lovgrundlag

Lokalplaner

Ejendommen er omfattet af byplanvedtægt nr. 7 samt bevarende lokalplaner nr. 79, 228 og 238.

Anvendelse

Formålet med byplanvedtægt nr. 7 er at sikre områdets anvendelse som boligområde med mulighed for butiks- eller anden forretningsvirksomhed langs de mere befærdede veje. Bebyggelsen må kun anvendes til beboelse i selvstændige lejligheder og ikke til erhverv, herunder til hotel, pensionat eller lignende. Dog kan et enkelt værelse i en bolig anvendes til ikke-produktionsbaseret erhverv uden medhjælp. Kældre må kun anvendes til fælles formål, pulterrum eller nødvendige funktioner for bygningen samt til lager for forretningsvirksomhed i samme ejendom.

Kommuneplan 2025

Ejendommen er beliggende i område 7.C.1, som er udlagt til blandede byfunktioner, herunder boliger, kulturelle aktiviteter, caféer, restauranter, forlystelser samt kontor- og serviceerhverv – særligt publikumsorienterede.

Boligtilvækstkriterier

Konverteringer skal vurderes ud fra bykvalitet og kommunens målsætninger. I kvarter 7 (øst for Fasanvej) er der særligt pres på parkerings- og opholdsarealer. Dispensation fra kravene kan kun gives ved konkret vurdering og forudsætter, at projektet tilfører nye værdier til den omgivende by.

Boligstørrelse

Ved anvendelsesændring til familieboliger, hvor det ikke er muligt at overholde kravet om en gennemsnitsstørrelse for lejligheder på 90 m² bruttoetageareal, eller en maksimumsstørrelse på 115 m², kan gennemsnitsstørrelsen nedsættes og maksimumstørrelsen øges på baggrund af en konkret vurdering. Minimumsstørrelsen for de enkelte kommuneplanområder gælder dog forsat (55 m²).

Opholdsarealer

Ved etablering af familieboliger skal der som minimum sikres opholdsarealer svarende til 50 % af etagearealet.

Parkeringsarealer

Ved ændret anvendelse skal der etableres én bilparkeringsplads og to cykelparkeringspladser pr. bolig. Hvis dette ikke kan opfyldes på ejendommen, kan Kommunalbestyrelsen kræve indbetaling til parkeringsfonden.

Bevaring

Lokalplan nr. 228 fastsætter, at bygningens ydre udformning ikke må ændres uden Kommunalbestyrelsens tilladelse. Dette omfatter bl.a. døre, vinduer, altaner, kviste, karnapper, dekorative elementer, tag, facade, materialevalg og farvesætning.

Anbefaling

Forvaltningen vurderer, at de ansøgte facadeændringer er tilpasset bygningens arkitektur og ikke medfører tab af bevaringsværdier. Udskiftningen af vinduerne i stueetagen til en udformning svarende til øvrige boligenheder i ejendommen harmoniserer gadefacadens udtryk og vurderes at ville højne den arkitektoniske værdi, selvom de ikke er fuldstændig som de originale partier, der ville have haft døre i. Der er ikke foreslået konkrete forbedringer af ejendommens opholdsarealer i det aktuelle projekt, men det er oplyst, at der planlægges begrønning af fællesarealerne i 2025. Hvis opretholdelse af erhvervs kan sikres, og facadeændringen udføres som beskrevet i tråd med ejendommens oprindelige udseende og anvendelse, vurderer forvaltningen, at der kan dispenseres fra krav om etablering af yderligere opholdsareal og bilparkering, mod at der indbetales til Frederiksberg Kommunes parkeringsfond.