Der er modtaget en ansøgning om byggetilladelse til et enfamiliehus i 1 ½ etage på 218 m2 inkl. en garage på 50 m2 på matr.nr.: 28c Reerslev By, Reerslev. – Thorsbrovej 1 i Reerslev. Matriklens areal 670 m2, bygningens facadehøjde er 2,8 m og den samlede højde til tagryg er 6.5 m. Bygningen ønskes opført med gavlkviste, dvs. hvor kvistens gavl flugter med facaden. I ansøgningen udføres gavlspidsen med en højde eller en omtrentlig højde, som bygningens højde. Den sammenbyggede garage udføres i samme højde som beboelsesdelen.

Projektet er ikke i overensstemmelse med bestemmelser i den for området gældende lokalplan 6.13 for Reerslev landsby samt vilkår i en tilladelse til nedrivning af en bevaringsværdig bygning meddelt af Plan- og Miljøudvalget 12-01-2021.

En byggetilladelse forudsætter derfor, at Høje-Taastrup Kommune beslutter at dispensere fra lokalplanens bestemmelser og foretage en vurdering af projektet i forhold til vilkår for den meddelte tilladelse til nedrivning.

Plangrundlag

Af lokalplanens redegørelse fremgår det bl.a., at planen tilsigter at landsbymiljøet bevares. Lokalplanens formål er bl.a. at fastlægge bestemmelser om omfang, udseende, beliggenhed og materialevalg for ny- og ombygninger.

Det vurderes, at projektet forudsætter dispensationer fra lokalplan 6.13 i forhold til bebyggelsens omfang, facademateriale, fremtræden af vinduer og døre, garage samt bredde på overkørsel.

Ansøger er i dialog med kommunen om et køb af et mindre stykke vejareal, og således reducere bebyggelsesprocenten, som i modsat fald vil være på 27,2. Ved køb af vejareal vil bebyggelsesprocenten formentlig være på 24,35

Betingelser i tilladelse til nedrivning

Plan- og Miljøudvalget vedtog udvalgsmødet 12-01-2021 at give tilladelse til nedrivning af et bevaringsværdigt beboelseshus på ejendommen på visse betingelser:

1.  Facader skal opføres i teglmursten, evt. pudsede. 
2. Facadehøjden må ikke overstige 3 meter, og afsluttet med muret gesims. 
3. Tage udføres som symmetrisk saddeltag med en hældning på mindst 40 grader uden valm og uden udhæng.
4. Tagdækning af tegl- eller betontagsten i røde, rødbrune eller grå nuancer. 
5. Vinduer skal være fagdelte i stil med dannebrogsvinduer

Der henvises i øvrigt til lokalplan 6.13, § 6 om ”Bebyggelsens ydre fremtræden”

Nabohøring

Der er foretaget skriftlig orientering om ansøgningen, og der er modtaget 8 høringssvar samt en henvendelse fra Kroppedal Museum. Disse vedlægges i den fulde ordlyd og i referat.

Høringssvarene fremhæver hensigten med den gældende lokalplan og de stillede vilkår for nedrivning, som ønskes fastholdt af hensyn til landsbyens karakter og landsbypræg.

Bygningens fremtræden, størrelse og bebyggelsesprocent bør respektere dette, særligt da den ønskes opført blandt landsbyens ældste huse og vil få en markant beliggenhed.

Der udtrykkes forundring over projektet, og det ønskes, at betingelserne i tilladelsen til nedrivning også skal gælde for nye ejere.

Der stilles spørgsmål til bygningens afstand til skel og til kviste, da der er bekymring for indbliksgener, og der ønskes ikke et moderne hus, et hus med markant fysisk og visuel dominans og et hus med grå mursten.

Der udtrykkes bekymring for spredning af japansk pileurt og sikring af padder i haver og gadekær.

Kroppedal Museum har fremsendt bemærkninger til materialevalget af grå mursten.

For at bibeholde landsbyens særlige karaktertræk, anbefales det, at man i valg af materiale til bygningens facade skeler til andre bygninger i den nordlige del af Reerslev, samt til lokalplanens beskrivelser.

Vurdering

Administrationens vurdering i forhold til ovenstående og høringssvar fremgår af bilag.

Administrationens opsummerende vurdering

Lokalplan 6.13 blev udarbejdet med henblik på at udpege bevaringsværdige bygninger i Reerslev og sikre den samlede fremtræden af den gamle del af landsbyen, hvilket fremgår af lokalplanens formålsbestemmelse og øvrige bestemmelser. Bestemmelserne understøtter formålsbestemmelsen.

Ligeledes er betingelserne i nedrivningstilladelsen meddelt med henblik på at fastholde lokalplanens formål.

Med henblik på at sikre ovenstående vurderer administrationen at der derfor ikke bør dispenseres fra følgende af bestemmelser:

• § 5.1 bebyggelsens omfang

Lokalplanen fastsætter en bebyggelsesprocent på 20. Ved anvendelse af beregningsreglerne på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse vil byggeriet beregnes til en bebyggelsesprocent på 27,2, uden tilkøb af vejareal. Ved tilkøb af vejareal på 100m2 vil byggelsesprocenten være 24,35.

• § 6.1 fremtræden af facade
  Der er ansøgt om grå mursten, som er typiske i nye parcelhusområder, og som ikke anbefales i det bevaringsværdige område.
• § 6.3 vinduer
  Langt de fleste vinduer er ikke dannebrogsvinduer eller samme stil, og de anbefales ikke.
• § 6.5 Fremtræden af en garage
  Der er ikke ansøgt om en fritliggende lav garage men om en garage, som både sammenbygges med huset og opføres i 1 ½ etage, dvs. med samme bredde, facadehøjde og højde til tagryg.

Ansøger har tilkendegivet, at fremtræden af de ønskede kviste alligevel ikke ønskes udført opbyggede som risalit (dvs. med bygningsfremspring), men som frontkviste (integreret i bygningens facade). Hvis dette er tilfældet, vil de være i overensstemmelse med lokalplanen, jf. bilag.

Det vurderes, at en dispensation fra lokalplanens § 8 til en 4 m bred indkørsel i stedet for 3 m vil tilgodese størrelsen på nutidens biler, og denne dispensation bør derfor meddeles.

Ansøger opfordres til i dialog med administrationen at justere projektet, som det fremgår af bilag, med henblik på en fornyet sagsbehandling. Forhold angående bebyggelsesprocent skal afklares samt vinduestypen, facademateriale og garagens fremtræden skal justeres.