Ejer af ejendommen søger om tilladelse til at nedrive stuehuset på ejendommen Lottesmindevej 5.

1. Ejendommens tilstand og Helsingør Kommunes vurdering

Efter kommunens besigtigelse og vurdering af ejendommens aktuelle stand, er det Helsingør Kommunes faglige vurdering, at ejendommen er i en så fremskreden forfaldstilstand, at en egentlig renovering vil medføre en gennemgribende rekonstruktion snarere end en istandsættelse. Dette gælder både konstruktionselementer, overflader, og arkitektoniske detaljer. En sådan rekonstruktion vil i praksis betyde, at de oprindelige bevaringsværdier ikke længere vil være til stede, og ejendommen vil i realiteten fremstå som en ny bygning.

Det vurderes derfor, at en renovering ikke er realistisk hverken økonomisk, byggeteknisk eller bevaringsmæssigt, og at en nedrivning i dette tilfælde ikke vil stride mod lokalplanens formål – tværtimod kan en kontrolleret og respektfuld genopførelse være den mest hensigtsmæssige løsning.

2. Kulturmiljøet i Tikøb og den samlede helhedsvurdering

Ejendommen ligger i landsbyen Tikøb, som i Kommuneplan 2019 er udpeget som et særligt kulturmiljø. Dette miljø består af en række velbevarede gårde og ældre bygninger, som tilsammen udgør en vigtig del af den kulturhistoriske identitet i området. Ifølge lokalplanen skal sådanne kulturmiljøer værnes om, så den samlede fortælling om stedets historiske udvikling og arkitektoniske særpræg bevares.

I vurderingen af ejendommen på Lottesmindevej 5 er det derfor afgørende at balancere hensynet til den enkelte bygnings tilstand med hensynet til det overordnede kulturmiljø. Det er Helsingør Kommunes vurdering, at nedrivningen af ejendommen – som følge af dens uafvendeligt ringe tilstand – ikke i sig selv vil medføre et brud på det samlede kulturmiljøs integritet, hvis den efterfølgende genopførelse respekterer områdets karakter og den tidligere bygnings arkitektoniske udtryk.

Det understreges i lokalplanen og kommunens arkitekturpolitik, at det ikke nødvendigvis er ønskeligt at bevare alle gamle bygninger for enhver pris. Der åbnes mulighed for, at enkelte bygninger kan erstattes, hvis det sker i respekt for omgivelserne og med en høj arkitektonisk kvalitet, der formidler og viderefører de kulturhistoriske spor.

3. Kommunens anbefaling

På den baggrund anbefaler Center for By, Land og Vand, at der meddeles dispensation til nedrivning af stuehuset på Lottesmindevej 5.

Centeret lægger i den forbindelse vægt på følgende forhold:

• Ejendommen er i en tilstand, hvor reparation eller renovering ikke er realistisk uden totalt at fjerne den bevaringsværdi, der begrunder lokalplanens beskyttelse.
• Ejeren har udtrykt ønske om at genopføre ejendommen i samme udformning og med respekt for den tidligere bygnings karakter, hvilket vurderes at kunne understøtte det omkringliggende kulturmiljø.
• Nedrivningen vurderes derfor ikke at medføre væsentlig skade på Tikøbs kulturmiljø, forudsat at nybyggeriet indpasser sig i den historiske sammenhæng.

Helsingør Kommune vil i tilfælde af en nedrivning stille krav om, at en ny bygning skal etableres i overensstemmelse med den oprindelige bygning, i både udformning og materialevalg og i tæt samspil med det historiske miljø, den indgår i.

En tilladelse til nedrivning bør derfor meddeles på vilkår, det tinglyses på ejendommen, at opførelse af nyt stuehus ser i overensstemmelse med den oprindelige bygning, i forhold til både udformning og materialevalg.

4. Sagshistorik

• Den 10. juli 2023 blev der indsendt ansøgning om byggetilladelse til ombygning af ejendommen.
• Temalokalplan 0.1 var i offentlig høring, da ansøgningen blev modtaget. Under høringen af et lokalplanforslag gælder der midlertidige retsvirkninger. Disse forhindrer midlertidigt udstykning, bebyggelse og ændring af arealanvendelsen, selv hvis det er i overensstemmelse med det fremlagte forslag. De midlertidige retsvirkninger gælder indtil lokalplanen er endeligt vedtaget, men maksimalt i et år fra offentliggørelsen af forslaget.
• På denne baggrund blev der den 25. oktober 2023 meddelt byggetilladelse til ombygningen.
• Temalokalplan 0.1 for bevaringsværdige bygninger i Helsingør Kommune blev vedtaget den 27. november 2023.
• Den 22. marts 2024 indsendtes ny ansøgning om byggetilladelse til en gennemgribende renovering eller eventuel nedrivning/genetablering som følge af ejendommens dårlige tilstand.
• Kommunen gjorde ansøger (via dennes rådgiver) opmærksom på det ændrede plangrundlag og den vedtagne temalokalplan.
• Den 27. november 2024 blev ansøger orienteret om, at Helsingør Kommune ikke er positivt indstillet på at dispensere fra lokalplanen. Der blev ikke modtaget yderligere tilbagemelding fra ansøger.
• Den 27. marts 2025 rettede ejer henvendelse med ønske om en besigtigelse af ejendommen.