Forhøjelse af kommunal garanti, Skt. Klemensparken Odense S

03.02.00-A26-1-22 -

Prompt resultater

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Sagsresumé

Denne sag omhandler forhøjelse af en kommunal garanti til det almene boligselskab Arbejdernes Boligforening og den fysiske helhedsplan Skt. Klemensparken i Odense S.

Arbejdernes Boligforening anmoder om at få forhøjet den kommunale garanti fra 194,5 mio. kr. til 212,1 mio. kr. i forbindelse med udarbejdelse af regnskabsgodkendelse (skema C) vedrørende den fysisk helhedsplan Skt. Klemensparken afdeling 6, 5260 Odense S.

Projektet har i løbet af gennemførelsen været ramt af en række uforudsete forhold, som har medført en samlet merudgift på 46,0 mio. kr. Merudgiften skyldes blandt andet: Ekstra skimmelsanering, tekniske udfordringer med stikledninger og elinstallationer, konstruktionsmæssige udbedringer samt tilpasninger af installationer og genhusning.

Samlet set har disse forhold medført en stigning i de samlede projektudgifter på ca. 17 % i forhold til det oprindeligt budgetterede. Merudgiften vurderes som nødvendigt for at sikre projektets kvalitet og fremtidige driftssikkerhed.

Den samlede projektøkonomi ændres fra 288,2 mio. kr. til 334,2 mio. kr. Garantibehovet for støttede lån stiger fra 172,1 mio. kr. til 198,9 mio. kr., mens garantien for ustøttede lån falder fra 22,4 mio. kr. til 13,2 mio. kr.

Den samlede garantiforhøjelse vil udgøre: 17,6 mio. kr.

Landsbyggefonden dækker halvdelen af et eventuelt tab på garantien for de støttede lån. Forhøjelsen har ingen konsekvenser for huslejen, og kommunen skal ikke tilføre yderligere kapital.

Forvaltningen anbefaler godkendelse for at sikre afslutning af sagen.

Effekt

Sagens karakter gør, at det ikke er relevant at vurdere effektskabende konsekvenser for Odensemålene.

Indstilling

By- og Kulturforvaltningen indstiller til udvalget, at byrådet godkender:

Udvidelsen af den kommunale garanti for støttet realkreditlån fra 172,1 mio. kr. til 198,9 mio. kr.
Nedjustering af den kommunale garanti for ustøttet realkreditlån fra 22,4 mio. kr. til 13,2 mio.kr.
Helhedsplanens samlede økonomiske ramme stiger fra 288,2 mio. kr. til 334,2 mio. kr.

By- og Kulturudvalget anbefaler indstillingen.

Udvalgsmedlem Maria Brumvig deltog ikke i behandlingen af dette punkt.

Borgmesterforvaltningen har ingen bemærkninger.

Beslutning

Økonomiudvalget anbefaler By- og Kulturudvalgets indstilling.

Sagsfremstilling

Rammesætning

Det fremgår af styrelseslovens § 41, at optagelse af lån og garantiforpligtigelse skal træffes af byrådet. Derfor behandler By- og Kulturudvalget og byrådet denne sag om optagelse af et højere lån og en udvidelse af garantien.

Afdelingen er opført i 1978 og består af 238 familieboliger. Boligerne er beliggende på adressen Østerdalen, Vesterdalen og Skt. Klemens Vej.

Odense Byråd bevilligede på mødet den 22. juni 2022 udvidelse af den samlede kommunale garanti op til 194,6 mio. kr., fordelt for støttede lån med 172,1 mio. kr. og for ustøttede lån 22,4 mio. kr.

Arbejdernes Boligforening anmoder om at få hævet den kommunale garanti fra 172,1 mio. kr. til 198,9 mio. kr. for det støttede lån, svarende til 26,8 mio. kr. Den kommunale garanti på det ustøttede lån nedjusteres fra 22,4 mio. kr. til 13,2 mio. kr., svarende til 9,2 mio. kr.

Baggrund

Projektet har overskredet den oprindelige budgetramme. Overskridelsen skyldes en række uforudsete forhold, som har haft betydelig indflydelse på både tidsplan og økonomi.

Sanering af skimmel: Omfanget af skimmelsanering har været væsentligt større end først antaget - både i rækkehuse og gårdhuse.
Tekniske forhold ved stikledninger: Rækkehusenes stikledninger lå dybere end forventet, hvilket medførte ekstra grave- og opfyldningsarbejde.
Lovgivningsmæssige krav til elinstallationer: Defekte og ulovlige indmuringsdåser i Vesterdalen blev udskiftes for at leve op til gældende lovgivning.
Tilpasning af elinstallationer: Placeringen af stikkontakter blev ændret i både rækkehuse og gårdhuse som følge af rummenes fysiske begrænsninger.
Konstruktionsmæssige udbedringer: Dårlige skillevægge i gårdhusene blev udbedret efter nedbrydning af terrændæk.
Forberedelse til tekniske installationer: Fjernelse af ekstra beton og grater i gårdhusene var nødvendige for at skabe plads til installationer.
Genhusning: Udgifter til genhusning af beboere oversteg de oprindelige forventninger.
Generelle omkostninger: Samlet set er omkostningerne steget med ca. 17 %, herunder udgifter til byggelånsrenter.

Det en betingelse for helhedsplanen, at Odense Kommunen stiller garanti for realkreditlånet.

Husleje

Den gennemsnitlige husleje blev i 2020 beregnet til 835,0 kr. pr. m², og i 2025 beregnet til 878,25 kr. pr. m² pr. år. Den beregnede forhøjelse skyldes årlige forhøjelse af budgettet, og ikke som følge af afslutningen af den fysiske helhedsplan. Forhøjelsen af budgettet er godkendt på ordinært afdelingsmøde den 18. august 2025.

Øvrige forhold

Helhedsplanen Skt. Klemensparken blev vedtaget på beboermødet den 21. oktober 2020, hvor 175 stemte for, 9 imod og 6 stemmer var ugyldige. Helhedsplanen blev godkendt af byrådet den 9. december 2020.

Byggestart blev igangsat den 1. juli 2022 og afsluttet december 2024.

By- og Kulturforvaltningen anbefaling

Forvaltningen anbefaler, at den forhøjede garanti godkendes. Det endelige regnskab for den fysiske helhedsplan (skema C) er nødvendig for at afslutte sagen.

Lovhjemmel

Fysiske helhedsplaner bliver gennemført i henhold til lov om almene boliger mv., kapitel 7.

Økonomi

Økonomiafsnittet består af garanti for realkreditlån.

Kapitaltilførsel

Odense Kommune har bevilliget 250.000 kr., som kapitaltilførsel til en boligafdeling med økonomiske udfordringer. Denne støtte indgår i en samlet plan, hvor også boligorganisationen, realkreditinstituttet og Landsbyggefonden bidrager med i alt 1.000.000.kr. Det samlede beløb til kapitaltilførsel udgør dermed 1.250.000 kr.

Kommunens bidrag er en engangsbevilling, og beløbet kan ikke hæves yderligere.

Kapitaltilførsel er ikke et lovkrav, men sker efter retningslinjer i almenboligloven og i samarbejde med Landsbyggefonden.

Garanti for realkreditlån

Helhedsplanen koster efter forhøjelsen i alt 334,2 mio. kr. Overskridelsen finansieres med forhøjet støttede lån, og med reguleringskontomidler. Reguleringskontomidler er midler, der opstår, når der er forskel i tid mellem bevilling og faktiske afholdelse af udgifter. Midlerne skal anvendes til de formål, der er beskrevet i den godkendte helhedsplan.

Optagelse af realkreditlån udgør herefter i alt 281,3 mio.kr. fordelt på støttede lån på 198,9 mio. kr., der støttes af Landsbyggefonden, og ustøttede lån svarende til 82,3 mio. kr.

Den resterende del af anskaffelsessummen, som udgør 53,0 mio. kr., finansieres gennem tilskud fra dispositionsfonden, kapitaltilførsel samt midler fra reguleringskontoen. Disse finansieringskilder kan finde anvendelse i forbindelse med større projekter.

Det er en betingelse for helhedsplanen, at kommunen stiller garanti for realkreditlånet, der overstiger 60 % af ejendomsvurderingen, og bidrager med kapitaltilførsel. Garantibehovet for støttede lån er beregnet med 100 % og stiger med 26,8 mio. kr. fra 172,1 mio. kr. til 198,9 mio. kr. Garantien for det ustøttede lån er beregnet til 16,04 % og falder med 9,2 mio. kr. fra 22,4 mio.kr. til 13,2 mio. kr.

Den samlede garantiforhøjelse vil udgøre: 17,6 mio. kr.

Den samlede gæld i afdelingen efter renovering vil blive op til 298,3 mio. kr., bestående af eksisterende restgæld 17,1 mio. kr. og optagelse af ny kreditlån på 281,3 mio. kr. svarende til ca. 16.098 kr. pr. m2.

Efter renovering udgør den samlede nye kommunale garanti for Skt. Klemensparken 212,1 mio. kr.

Garantien belaster ikke kommunens låneramme, men en godkendelse indebærer, at kommunen påtager sig en økonomisk risiko. Denne risiko vurderes dog som minimal, idet garantistillelser af denne type sjældent udløses.

Er du enig eller uenig?

22 items

Lydfiler null
Ressourcer null
Felter 1 items
1. 6 items
  - Navn ""
  - Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <h3>Sagsresumé</h3> <span class='ukendt'><p>Denne sag omhandler forhøjelse af en kommunal garanti til det almene boligselskab Arbejdernes Boligforening og den fysiske helhedsplan Skt. Klemensparken i Odense S.</p><p>Arbejdernes Boligforening anmoder om at få forhøjet den kommunale garanti fra 194,5 mio. kr. til 212,1 mio. kr. i forbindelse med udarbejdelse af regnskabsgodkendelse (skema C) vedrørende den fysisk helhedsplan Skt. Klemensparken afdeling 6, 5260 Odense S.</p><p>Projektet har i løbet af gennemførelsen været ramt af en række uforudsete forhold, som har medført en samlet merudgift på 46,0 mio. kr. Merudgiften skyldes blandt andet: Ekstra skimmelsanering, tekniske udfordringer med stikledninger og elinstallationer, konstruktionsmæssige udbedringer samt tilpasninger af installationer og genhusning. </p><p>Samlet set har disse forhold medført en stigning i de samlede projektudgifter på ca. 17 % i forhold til det oprindeligt budgetterede. Merudgiften vurderes som nødvendigt for at sikre projektets kvalitet og fremtidige driftssikkerhed.</p><p>Den samlede projektøkonomi ændres fra 288,2 mio. kr. til 334,2 mio. kr. Garantibehovet for støttede lån stiger fra 172,1 mio. kr. til 198,9 mio. kr., mens garantien for ustøttede lån falder fra 22,4 mio. kr. til 13,2 mio. kr. </p><p>Den samlede garantiforhøjelse vil udgøre: 17,6 mio. kr.</p><p>Landsbyggefonden dækker halvdelen af et eventuelt tab på garantien for de støttede lån. Forhøjelsen har ingen konsekvenser for huslejen, og kommunen skal ikke tilføre yderligere kapital.</p><p>Forvaltningen anbefaler godkendelse for at sikre afslutning af sagen.</p></span> <h3>Effekt</h3> <span class='ukendt'><p>Sagens karakter gør, at det ikke er relevant at vurdere effektskabende konsekvenser for Odensemålene.</p></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><p><strong>By- og Kulturforvaltningen</strong> indstiller til udvalget, at byrådet godkender:</p><ol><li>Udvidelsen af den kommunale garanti for støttet realkreditlån fra 172,1 mio. kr. til 198,9 mio. kr.</li><li><span><span>Nedjustering</span> <span>af den kommunale garanti for ustøttet realkreditlån fra 22,4 mio. kr. til 13,2 mio.kr. </span></span></li><li>Helhedsplanens samlede økonomiske ramme stiger fra 288,2 mio. kr. til 334,2 mio. kr.</li></ol><p><strong>By- og Kulturudvalget</strong> anbefaler indstillingen. </p><p>Udvalgsmedlem Maria Brumvig deltog ikke i behandlingen af dette punkt.</p><p><br><strong>Borgmesterforvaltningen</strong> har ingen bemærkninger.</p></span> <h3>Beslutning</h3> <span><p><strong>Økonomiudvalget </strong>anbefaler By- og Kulturudvalgets indstilling. </p></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><h5>Rammesætning</h5><p>Det fremgår af styrelseslovens § 41, at optagelse af lån og garantiforpligtigelse skal træffes af byrådet. Derfor behandler By- og Kulturudvalget og byrådet denne sag om optagelse af et højere lån og en udvidelse af garantien.</p><p>Afdelingen er opført i 1978 og består af 238 familieboliger. Boligerne er beliggende på adressen Østerdalen, Vesterdalen og Skt. Klemens Vej.</p><p><span>Odense Byråd bevilligede på mødet den 22. juni 2022 udvidelse af den samlede kommunale garanti op til 194,6 mio. kr., fordelt for støttede lån med 172,1 mio. kr. og for ustøttede lån 22,4 mio. kr.</span></p><p>Arbejdernes Boligforening anmoder om at få hævet den kommunale garanti fra 172,1 mio. kr. til 198,9 mio. kr. for det støttede lån, svarende til 26,8 mio. kr. Den kommunale garanti på det ustøttede lån <span>nedjusteres fra 22,4 mio. kr. til 13,2 mio. kr., svarende til 9,2 mio. kr.</span></p><h5><span>Baggrund</span></h5><p><span>Projektet har overskredet den oprindelige budgetramme. Overskridelsen skyldes en række uforudsete forhold, som har haft betydelig indflydelse på både tidsplan og økonomi.</span></p><ul><li><em>Sanering af skimmel:</em> Omfanget af skimmelsanering har været væsentligt større end først antaget - både i rækkehuse og gårdhuse.</li><li><em>Tekniske forhold ved stikledninger:</em> Rækkehusenes stikledninger lå dybere end forventet, hvilket medførte ekstra grave- og opfyldningsarbejde.</li><li><em>Lovgivningsmæssige krav til elinstallationer:</em> Defekte og ulovlige indmuringsdåser i Vesterdalen blev udskiftes for at leve op til gældende lovgivning.</li><li><em>Tilpasning af elinstallationer:</em> Placeringen af stikkontakter blev ændret i både rækkehuse og gårdhuse som følge af rummenes fysiske begrænsninger.</li><li><em>Konstruktionsmæssige udbedringer:</em> Dårlige skillevægge i gårdhusene blev udbedret efter nedbrydning af terrændæk.</li><li><em>Forberedelse til tekniske installationer:</em> Fjernelse af ekstra beton og grater i gårdhusene var nødvendige for at skabe plads til installationer.</li><li><em>Genhusning:</em> Udgifter til genhusning af beboere oversteg de oprindelige forventninger.</li><li><em>Generelle omkostninger:</em> Samlet set er omkostningerne steget med ca. 17 %, herunder udgifter til byggelånsrenter.</li></ul><p>Det en betingelse for helhedsplanen, at Odense Kommunen stiller garanti for realkreditlånet.</p><h5>Husleje</h5><p>Den gennemsnitlige husleje blev i 2020 beregnet til 835,0 kr. pr. m<sup>2</sup>, og i 2025 beregnet til 878,25 kr. pr. m<sup>2</sup> pr. år. Den beregnede forhøjelse skyldes årlige forhøjelse af budgettet, og ikke som følge af afslutningen af den fysiske helhedsplan. Forhøjelsen af budgettet er godkendt på ordinært afdelingsmøde den 18. august 2025.</p><h5>Øvrige forhold</h5><p>Helhedsplanen Skt. Klemensparken blev vedtaget på beboermødet den 21. oktober 2020, hvor 175 stemte for, 9 imod og 6 stemmer var ugyldige. Helhedsplanen blev godkendt af byrådet den 9. december 2020.</p><p><span>Byggestart blev igangsat den 1. juli 2022 og afsluttet december 2024. </span></p><h5>By- og Kulturforvaltningen anbefaling</h5><p>Forvaltningen anbefaler, at den forhøjede garanti godkendes. Det endelige regnskab for den fysiske helhedsplan (skema C) er nødvendig for at afslutte sagen.</p><h5>Lovhjemmel</h5><p>Fysiske helhedsplaner bliver gennemført i henhold til lov om almene boliger mv., kapitel 7.</p></span> <div><h3>Økonomi</h3> <span class='oekonomi'><p>Økonomiafsnittet består af garanti for realkreditlån. </p><h5>Kapitaltilførsel</h5><p>Odense Kommune har bevilliget 250.000 kr., som kapitaltilførsel til en boligafdeling med økonomiske udfordringer. Denne støtte indgår i en samlet plan, hvor også boligorganisationen, realkreditinstituttet og Landsbyggefonden bidrager med i alt 1.000.000.kr. Det samlede beløb til kapitaltilførsel udgør dermed 1.250.000 kr. </p><p>Kommunens bidrag er en engangsbevilling, og beløbet kan ikke hæves yderligere.</p><p>Kapitaltilførsel er ikke et lovkrav, men sker efter retningslinjer i almenboligloven og i samarbejde med Landsbyggefonden.</p><h5><span>Garanti for realkreditlån</span></h5><p>Helhedsplanen koster efter forhøjelsen i alt 334,2 mio. kr. Overskridelsen finansieres med forhøjet støttede lån, og med reguleringskontomidler. Reguleringskontomidler er midler, der opstår, når der er forskel i tid mellem bevilling og faktiske afholdelse af udgifter. Midlerne skal anvendes til de formål, der er beskrevet i den godkendte helhedsplan.</p><p>Optagelse af realkreditlån udgør herefter i alt 281,3 mio.kr. fordelt på støttede lån på 198,9 mio. kr., der støttes af Landsbyggefonden, og ustøttede lån svarende til 82,3 mio. kr.</p><p>Den resterende del af anskaffelsessummen, som udgør 53,0 mio. kr., finansieres gennem tilskud fra dispositionsfonden, kapitaltilførsel samt midler fra reguleringskontoen. Disse finansieringskilder kan finde anvendelse i forbindelse med større projekter.</p><p>Det er en betingelse for helhedsplanen, at kommunen stiller garanti for realkreditlånet, der overstiger 60 % af ejendomsvurderingen, og bidrager med kapitaltilførsel. Garantibehovet for støttede lån er beregnet med 100 % og stiger med 26,8 mio. kr. fra 172,1 mio. kr. til 198,9 mio. kr. Garantien for det ustøttede lån er beregnet til 16,04 % og falder med 9,2 mio. kr. fra 22,4 mio.kr. til 13,2 mio. kr.</p><p>Den samlede garantiforhøjelse vil udgøre: 17,6 mio. kr. </p><p>Den samlede gæld i afdelingen efter renovering vil blive op til 298,3 mio. kr., bestående af eksisterende restgæld 17,1 mio. kr. og optagelse af ny kreditlån på 281,3 mio. kr. svarende til ca. 16.098 kr. pr. m2.</p><p>Efter renovering udgør den samlede nye kommunale garanti for Skt. Klemensparken 212,1 mio. kr.</p><p>Garantien belaster ikke kommunens låneramme, men en godkendelse indebærer, at kommunen påtager sig en økonomisk risiko. Denne risiko vurderes dog som minimal, idet garantistillelser af denne type sjældent udløses.</p></span> </div> </div></div>"
  - Tekst null
  - Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  - Link "https://dagsordener.odense.dk/Vis/Pdf/bilag/c026e160-c7cb-406e-ae08-683839edf4e1"
  - DocumentId "c026e160-c7cb-406e-ae08-683839edf4e1"
Presentations null
ItemDecision null
SagsNummer "03.02.00-A26-1-22"
Navn "Forhøjelse af kommunal garanti, Skt. Klemensparken Odense S"
Punktnummer "2"
Bilag 3 items
1. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Afd. 6 Skt. Klemensparken"
  - Id "d60763c9-9842-4323-b720-c85ba405b97f"
2. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Skema C støttet LBF.pdf"
  - Id "8f03dd8d-b513-43c8-bd2f-87b5cb26f8ab"
3. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Skema C ustøttet LBF.pdf"
  - Id "43f5ce92-967f-4dbf-a113-2474742d8be0"
Documents null
Id "69926e16-dd18-45ba-a8ce-6df7ca68f6ec"
IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
AgendaUid "9e7b30a2-3923-4520-aaa1-562bb4948486"
Number "2"
Sorting 2
IsOpen false
CaseNumber "03.02.00-A26-1-22"
SourceId null
Caption "Forhøjelse af kommunal garanti, Skt. Klemensparken Odense S"
CasePresentationUid null
ExternalAgendaItemAttendees 0 items