Sagen er en opfølgning på de retningslinjer, som By- og Kulturudvalget fastsatte i maj 2024 for, hvornår en afdeling i en almen boligorganisation kan få godkendt huslejestigninger, låneoptag og kommunale garantier. Reglernes overordnede formål har været at lægge en dæmper på huslejestigningerne. 

Gældende regler i Odense Kommune

Formålet med den offentlige støtte til den almene boligsektor er bl.a. at sikre, at der til enhver tid er boliger til en pris, der kan betales af alle, også de mest ressourcesvage borgere. Huslejen i almene boliger fastsættes som udgangspunkt efter det såkaldte balanceleje-princip, på baggrund af den enkelte boligafdelings udgifter. Huslejeforhøjelser som følge af almindelige udgiftsstigninger skal derfor IKKE godkendes af kommunen, uanset størrelsen. Denne sag handler derfor om de sager, som kommunen SKAL tage stilling til, nemlig følgende:

• Kollektive forbedringsarbejder m.v. på ejendommen (f.eks. et nyt tag).
• Kollektive råderetsarbejder (valgfrie arbejder for den enkelte lejer, f.eks. nye køkkener eller altaner).
• Nye lån med pant i ejendommen.
• Kommunale lånegarantier.

By- og Kulturudvalget besluttede i 2024 et sæt faste retningslinjer for godkendelser af låneoptag og huslejestigninger i forbindelse med forbedringer og råderetssager. Hovedpunkterne er:  

1. Godkendelse i beboerdemokratiet.
2. Administrativ godkendelse fra Odense Kommune efter en kort godkendelsesprocedure kendt som skema 1. Kræver opfyldelse af blot fire kriterier:

1. 1. Bygningen skal være mindst 15 år gammel.
   2. Eventuelt lån skal være et fastforrentet annuitetslån, hvis løbetid ikke overstiger 30 år, dog højst 15 år for lån til køkkener og højst 20 år til  badeværelser.
   3. Huslejen efter stigningen må ikke overstige gennemsnitshuslejen for almene boliger.
   4. Finansieringen skal kunne gennemføres uden kommunal garanti.

3. Opfylder sagen ikke kriterierne efter skema 1, søges i stedet efter det noget længere "skema 2" med flg. kriterier:

1. 1. Bygningen mindst 4 år gammel; for køkken eller bad dog mindst 15 år.
   2. Eventuelt lån skal være et fastforrentet annuitetslån, højst 30 års løbetid – dog højst 15 år for køkkener og højst 20 år for badeværelser.
   3. Huslejen må ikke overstige huslejen i nybyggeri.
   4. Der kan ikke godkendes lån, hvis der stadig betales af på tidligere lån til samme formål.
   5. Prisen skal opdeles i en vedligeholdelsesdel og en forbedringsdel. Vedligeholdelsesdelen kan ikke lånefinansieres.
   6. Der skal kunne redegøres for, bl.a. hvorfor en evt. kommunal garanti er nødvendig

4. Politisk godkendelse fra By- og Kulturudvalget. Ansøgninger, der ikke opfylder de generelle kriterier, men hvor særlige forhold gør sig gældende.
5. Politisk Godkendelse fra Odense Byråd vedr. kommunal garanti: Evt. kommunal garantistillelse vil altid kræve politisk godkendelse i Byrådet, jf. Kommunestyrelseslovens § 41.

For sager vedr. kollektiv råderet gælder det, at boligafdelingen kun skal igennem sagsbehandlingsprocessen én gang, for at få en godkendelse med gyldighed i 10 år, hvorefter boligorganisationen blot kan indberette til Almene Boliger en gang årligt, hvor mange lejligheder, der konkret har fået lavet forbedringer.

Statistik, afgørelser 2024-25.

Der er i perioden 1. juli 2024 - 31. december 2025 indkommet i alt 62 ansøgninger om godkendelse af låneoptag og deraf afledte huslejestigninger. 59 af sagerne er behandlet administrativt mens tre, hvor finansieringen indebar en kommunal lånegaranti, er behandlet politisk, jf. nedenfor. 18 af sagerne handler om kollektive forbedringer, resten om kollektiv råderet - langt de fleste af dem om råderetskataloger for hele afdelinger med gyldighed for de næste 10 år frem. 27 af sagerne er godkendt med betingelser, mens resten er godkendt som ansøgt.

Der er samme periode indkommet 4 ansøgninger om kommunale garantier for lån til kollektive forbedringer. Én blev trukket tilbage - her fandt boligselskabet selv en mulighed for at låne uden kommunal garanti. De øvrige 3 blev godkendt af Byrådet. 

Der er ikke indkommet ansøgninger om kommunale garantier til finansiering af råderetsarbejder.

Status, Odense Kommunes huslejeniveau

Det overordnede formål med regelsættet har som nævnt været at lægge en dæmper på huslejeudviklingen i de almene boliger i Odense Kommune. Dette synes at være lykkedes, hvis man holder resultaterne op mod de kommuner, vi normalt sammenligner os med. Selvom Odense kommune har de dyreste private lejeboliger på Fyn, har vi således de klart billigste almene familieboliger. Odense har også billigere almene boliger end Aalborg, Århus og København, som ellers også forsøger at dæmpe huslejeudviklingen. I lyset af kontanthjælpsreformen, der trådte i kraft i sommeren 2025, og hvor den såkaldte § 34-ydelse (særlig støtte til høje boligudgifter) blev afskaffet, er det af særlig interesse i forhold til forebyggelse af hjemløshedsproblemer, at Odense har kunnet fastholde langt flere billige familieboliger til under 2.500 kr./md. end sammenligningskommunerne.

Økonomiske konsekvenser

De direkte konsekvenser for Odense Kommunes økonomi i sager om kollektive forbedringer eller råderetsarbejder knytter sig primært til de kommunale garantier. Der er i perioden 1. juli 2024 - 31. december 2025 i de førnævnte tre byrådsbehandlede garantisager, givet kommunale lånegarantier for i alt 10,3 mio. kr.