Baggrunden for udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplanforslag

Eksisterende virksomhed har fremsendt ønske om udvidelse af virksomheden og administrationen har i den forbindelse vurderet at dette kræver udarbejdelse af lokalplan og tillæg til kommuneplanen. Området er i dag ikke omfattet af en kommuneplanramme eller lokalplan.

Historik

I 2019 søgte virksomheden om udvidelse af deres aktiviteter. Virksomheden ønskede en udvidelse af produktionsarealerne, og mulighed for opførelse af en fritliggende administrationsbygning nærmere Galgebakkevej, og udvidelsesmuligheder ved deres økologiske rugeri beliggende nord for Galgebakkevej. Hjørring Kommunes Teknik og Miljøudvalg valgte på mødet d. 11. december 2019 at igangsætte ny planlægning. Ny planlægning betyder både udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplan eftersom virksomheden hverken er omfattet af kommuneplanrammer eller en eksisterende lokalplan. Planloven indeholdt på daværende tidspunkt et krav om at der skulle afholdes en fordebat i forbindelse med kommuneplantillæg, dette krav er sidenhen fjernet. Der blev derfor afholdt fordebat i starten af 2020, hvor høringssvarene fremgår af Bilag 4 – Indkomne høringssvar fra fordebatten.

I corona-årene omkring 2020 og nogle år frem var der lidt usikre og turbulente tider, og virksomheden valgte at stille planlægningen i bero. I de senere år har virksomheden igen oplevet stor fremgang og har derfor fremsendt ønske om at planlægningen genoptages. Denne gang med et revideret projekt der udelukkende omhandler udbygning af produktionsarealerne ved Rugerivej, hvor den nye bygningsmasse koncentreres omkring de eksisterende bygninger, og hvor administrationsbygningen er taget ud af projektet. Se bilag 1 – Oversigtskort.

Administrationen har i sagen vurderet at der ikke var behov for en ny politisk igangsætning på trods af at sagen har været stillet i bero, særligt henset til at virksomheden ikke har ønsket bredere rammer, men tvært imod har begrænset deres ansøgning til udelukkende at indeholde udvidelse af produktionsarealet ved Rugerivej. Fokus har ligeledes været på at sikre en hurtig sagsgang så virksomheden kan komme i mål med den nødvendige udvidelse af produktionsarealet.

Beskrivelse af lokalplanforslag

Det der aktuelt skal tages stilling til er dermed plangrundlaget for et reduceret og tilrettet projekt i forhold til det projekt, der oprindeligt blev ansøgt om, og som har været i fordebat.

Lokalplanens formål er:

• at give mulighed for at eksisterende virksomhed kan udvide,
• at fastlægge områdets anvendelse til erhvervsformål,
• at give bonusvirkning til nyt byggeri indenfor lokalplanens byggefelter,
• at sikre bevaring af eksisterende beplantning som afskærmer området ud mod det åbne land.

Lokalplanområdet må kun anvendes til erhvervsformål i form af rugerivirksomhed, herunder også kontor til virksomheden samt én portnerbolig.

Lokalplanområdet forbliver i landzone. Lokalplanen giver mulighed for et bebygget areal på 22.000m2 byggeri. Eksisterende bygninger udgør et bebygget areal på ca. 11.800m2

Se bilag 3 - Forslag til lokalplan nr. 900-L19 – Erhvervsområde ved Rugerivej, Vrå.

Beskrivelse af kommuneplantillæg

Det ansøgte er ikke overensstemmelse med kommuneplanen, da området ikke tidligere har været omfattet af en kommuneplanramme. Kommuneplantillægget udlægger en ny ramme, der giver mulighed for at virksomheden kan have et omfang på maks. 22.000 m2 og maks. 2 etager og en højde på maks. 12 m. Se bilag 2 – Forslag til kommuneplantillæg nr. 7 – Erhvervsområde ved Rugerivej, Vrå.

Der er gennemført en fordebat og efterfølgende udarbejdet et tillæg nr. 7 til kommuneplanen.

I fordebatten har kommunen modtaget 2 høringssvar. Se bilag 4 - Indkomne høringssvar fra fordebatten.

Administrationen gør opmærksom på, at der er ændret i projektet siden fordebatten blev afholdt i starten af 2020. Oprindeligt indgik der en administrationsbygning, som var placeret isoleret fra virksomhedens øvrige bygninger. Denne del er ikke en del af projektet længere, og nyt byggeri placeres i tilknytning til eksisterende bebyggede arealer. Tidligere indgik virksomhedens økologiske produktion nord for Galgebakkevej også i lokalplanen, men denne del af virksomhedens udviklingsønsker er ikke længere aktuel og indgår derfor ikke i planforslagene.

Følgende høringssvar er indkommet. De to nærmeste naboer har indgivet høringssvar.

1. Høringssvar vedr. bevaring af udsigtsforhold.
2. Høringssvar vedr. oversigtsforhold ved Galgebakkevej, cykelsti langs Galgebakkevej, lastbilparkering og flytning af interne veje.

Høringssvar vedr. udsigtsforhold

Naboen ønsker at bevare udsigten til horisonten over virksomhedens tagrygge.

Administrationen bemærker at: Siden 2020 har virksomheden etableret et beplantningsbælte, som med tiden vil vokse sig større og afskærme virksomhedens aktiviteter mod det åbne land. Dette medfører også at udsigten over bygningerne vil forsvinde uagtet at der bygges højere end det eksisterende byggeri i området. Lokalplanen har til formål at bevare denne beplantning, da hensynet til at afskærme virksomhedens aktiviteter mod det åbne land vejer højt i landzonelokalplaner.

Høringssvar vedr. oversigtsforhold ved Galgebakkevej, cykelsti langs Galgebakkevej, lastbilparkering og flytning af interne veje

Naboen har vejadgang igennem virksomhedens areal og stiller forslag om bedre oversigt ved udkørsel til Galgebakkevej, ønske om cykelsti langs Galgebakkevej, planlægning for langtidsparkerede lastbiler og evt. flytning af adgangsvej til naboens ejendom.

Administrationen bemærker at: Lokalplanforslaget udelukkende regulerer området indenfor lokalplanafgrænsningen og dermed ikke nabomatriklen, som indeholder den beskrevne årsag til dårlige oversigtsforhold. Lokalplanforslaget giver mulighed for at etablere parkeringsarealer, herunder også til lastbiler. Lokalplanen giver mulighed for flytning af interne veje således at nabo og virksomheden har råderum til at fastsætte en anden linjeføring for vejadgangen til naboejendommen. Lokalplanen regulerer som skrevet kun indenfor lokalplanens afgrænsning, og dermed ikke cykelstier langs Galgebakkevej.

Høringsperiode

Normalt sendes lokalplaner med kommuneplantillæg i høring i otte uger, men grundet sommerferie anbefaler administrationen, at høringsperioden forlænges med fire uger og at planforslagene derfor sendes i høring i tolv uger.