Antal etager

I Byplan 1, som er gældende for lokalplanområdet i dag, reguleres det, at bebyggelse må opføres i 2 etager. I flere af områderne er der dog servitutter, der begrænser etagehøjden til enten 1 etage eller 1 etage med yderligere parterreetage. Lokalplanen forventes på denne baggrund at blive opdelt i 5 delområder:

• Delområde A: Hannelundsvej, Langebakken, Rungsted Strandvej samt mindre sidevejene hertil (2 etager jf. Byplan 1)
• Delområde B: Løvvænget (1 etage jf. servitut)
• Delområde C: Piniehøj (1 etage med parterreetage jf. servitut)
• Delområde D og E: Christiansgaves hovedbygning og kædehusbebyggelse (1 etage jf. servitut)

Se kort og beskrivelser af delområderne samt antal etager i bilag 1.

Administrationen foreslår, at etageantallet for de områder, der er dækket af servitutterne, som beskrevet ovenfor fastholdes. For Delområde A anbefaler administrationen, at den kommende lokalplan som udgangspunkt fortsat giver mulighed for bebyggelse i op til 2 etager. Anbefalingen begrundes med, at mange ejendomme allerede har udnyttet muligheden for 2 etager, at området er kendetegnet ved relativt store grunde, som vurderes at kunne rumme bebyggelse i 2 etager samt at en fastholdelse af 2 etager sikrer ensartede rammer og fleksibilitet for grundejerne ift. hvordan grunden bebygges.

Administrationen bemærker, at der i området er forskellige synspunkter og holdninger til det fremtidige etageantal. Nogle borgere lægger vægt på hensynet til privatliv, indblik og oplevelsen af en lavere bygningsskala, mens andre ønsker at fastholde den eksisterende mulighed for at opføre bebyggelse i op til 2 etager.

For at imødekomme bekymringer om indblik og nabohensyn foreslår administrationen imidlertid, at der i lokalplanen for Delområde A som udgangspunkt indarbejdes bestemmelser om et skråt højdegrænseplan. Dette indebærer, at jo højere en bygning er, desto større afstand skal den have til naboskel og skel mod stier.

Det skrå højdegrænseplan regnes fra terræn i skel. I bygningsreglementet er det skrå højdegrænseplan fastsat til 1,4 x afstanden til naboskel og skel mod stier. Det betyder eksempelvis, at bygningen må være 3,5 m høj i en afstand af 2,5 m fra skel. Gavltrekanter af sædvanligt omfang (som fx i en murmestervilla) og en del af tagfladen samt visse mindre bygningsdele kan dog føres op over højdegrænseplanet. Højdegrænseplanet begrænser i praksis 2-etagers byggeri væsentligt tæt på skel eller medfører, at den øverste etage fx rykkes længere tilbage. Reguleringen af det skrå højdegrænseplan vurderes at kunne skabe en hensigtsmæssig balance mellem hensynet til fortsat at kunne bygge i 2 etager og hensynet til at begrænse nabogener. Se Illustration i bilag 1 af det skrå højdegrænseplan i forhold til en bygning i 1 ½ etage.

Nedenfor er oplistet fordele og ulemper for hhv. 1, 1 ½ og 2 etager.

Bevaringsværdig bebyggelse

Byudviklingsudvalget besluttede den 13. november 2025, at der som led i Hørsholm Kommunes kommende planstrategi- og kommuneplanarbejde skal arbejdes med principper for udpegning af bevaringsværdige bygninger. Det blev besluttet at fokusere indsatsen på hhv.:

• Eksisterende SAVE-registrerede ejendomme opført før 1960 med en SAVE-værdi på 4 skal gennemgås, hvorefter det politisk besluttes, om og hvilke ejendomme, der skal optages på listen over bevaringsværdige bygninger. (Ejendommene med SAVE-værdier på 4 er som udgangspunkt ikke tidligere udpegede som bevaringsværdige i kommuneplanen og lokalplaner).
• Nye SAVE-registreringer af ejendomme opført efter 1960 med SAVE-værdier på 1-4, hvorefter det politisk besluttes, om og hvilke ejendomme, der skal optages på listen over bevaringsværdige bygninger. (Ejendomme efter 1960 i Hørsholm Kommune er ikke tidligere blevet SAVE-registrerede). 

Processen er, at der efterfølgende skal træffes selvstændige politiske beslutninger om, hvorvidt disse skal udpeges som bevaringsværdige i kommuneplanen og i nye lokalplaner. 

Med Lokalplan 185 er der på denne baggrund anledning til at træffe beslutning om, hvorvidt principperne skal indarbejdes i lokalplanen.

Beskrivelse af Byplan 1-området ift. mulige bevaringsværdier

Bebyggelsesstrukturen i lokalplanområdet fremstår forskelligartet med både ældre og nyere bebyggelser opført inden for flere forskellige årtier. Variationen i bebyggelsesstrukturen vidner sammen med en stor forskellighed i arkitekturen om, at området har været udviklet over tid.

Allerede udpegede bevaringsværdige bygninger

Der er inden for lokalplanområdet følgende bevaringsværdige og fredede ejendomme:

• 14 ejendomme som er udpegede som bevaringsværdige i Lokalplan 143 Bevaring i Hørsholm Kommune
• 2 fredede bygninger

Mulige nyudpegninger af bevaringsværdige bygninger

Der er inden for lokalplanområdet følgende ejendomme, som skal vurderes ift., om de skal udpeges som bevaringsværdige i lokalplanen:

• 6 ejendomme med en SAVE-værdi på 4 fra før 1960. Herudover har Christiansgave kædehusbebyggelsen ligeledes en SAVE-værdi på 4. 
• 43 ejendomme (enfamiliehuse) opført imellem 1960 og 1980, som ikke tidligere er SAVE-registrerede.

Husene i området er opført imellem 1960-1980 og ligger samlet og giver miljøet omkring dem en særlig karakter. Det er forventeligt, at de deler arkitektoniske træk, materialevalg og proportioner, som tilsammen skaber en tydelig helhed i området.

For Christiansgave kædehusbebyggelsen pågår der dialog med grundejerforeningen om, hvilke forhold fra servitutterne i området, som med fordel kan indarbejdes i lokalplanen.

Administrationen anbefaler indsatsen igangsættes for at styrke Hørsholm Kommunes identitet og kulturarv, fremme renovering frem for nedrivning og understøtte en helhedsorienteret bevaringsstrategi.