Monrad
Egedal

Ny praksis for kommunal inddragelse ved almene boligprojekter - beslutning

26/5704 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Nej

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Beslutningstema

På baggrund af Byrådets drøftelser den 25. februar 2026, skal der tages stilling til en styrket kommunal praksis for tidlig inddragelse i almene bygge- og renoveringsprojekter med henblik på at reducere kommunens økonomiske risiko.

Kompetence til afgørelse

Plan- og Byudviklingsudvalget - Økonomiudvalget – Byrådet.

Indstilling

Administrationen indstiller, at kommunen fremover skal inddrages inden udarbejdelse af Skema A sager vedrørende anlægsprojekter på almenboligområdet, med henblik på at styrke det kommunale tilsyn og reducere økonomiske og projektmæssige risici.

Sagsfremstilling

Kommunen stiller i dag lånegarantier for lån, der anvendes til finansiering af anlægsprojekter på almenboligområdet. Når kommunen godkender et anlægsprojekt, i en almen boligafdeling, er kommunen forpligtet til at garantere for den del af lånefinansieringen, som overstiger 60% af ejendommens værdi. Ved udgangen af 2025 havde kommunen garanteret for ca. 750 mio. kr.
 
Lånegarantier indebærer en økonomisk risiko for kommunen, særligt i tilfælde hvor projekter forsinkes, fordyres eller ikke gennemføres som forudsat. I 2025 havde kommunen særligt to større renoveringsprojekter, hvor omkostningerne blev væsentligt højere end forventet – Sandbjerghuse og Smørum Gårdhuse.
 
Tidligere inddragelse i bygge- og renoveringsprocesser
Den formelle behandling af et anlægsprojekt på almenboligområdet er opdelt i tre faser – Skema A, B og C. Hver fase kræver en kommunal godkendelse.
 
Skema A er den indledende projektering, hvor anlægsprojektets formål og omfang beskrives, ligesom økonomien estimeres. Hvis Skema A godkendes, går boligorganisationen i gang med detailprojektering og gennemfører et udbud af projektet.
 
Resultatet af udbuddet, herunder valg af tilbud og entreprenør, indgår i Skema B, som forelægges til politisk godkendelse. Ved godkendelse af Skema B igangsættes anlægsarbejderne.
 
Når anlægsprojektet er afleveret til boligorganisationen, udarbejdes Skema C, som består af det endelige anlægsregnskab. Skema C fastlægger samtidig den endelige økonomi og konsekvensen for huslejeniveauet.
 
Traditionelt bliver kommunen først inddraget forholdsvis sent i anlægsprocessen. Dette har begrænset kommunens mulighed for at påvirke projektets organisering, økonomi og dermed kommunens risiko forbundet med lånegarantien.
 
Administrationen anbefaler derfor, at kommunen fremover inddrages tidligere, før Skema A sager udarbejdes og forelægges, i både nybyggeri- og renoveringsprojekter, inden for den almene sektor. En tidligere inddragelse giver blandt andet mulighed for:
 
  • Et bedre overblik over projektets økonomi, tidsplan og risici.
  • Tidlig dialog om projektets styring, organisering og økonomiske forudsætninger.
  • Reduktion af risikoen for, at kommunen alene indgår som kontrol- og godkendelsesinstans uden reel mulighed for at påvirke projektet.
 
Det er således administrationens opfattelse, at en inddragelse af kommunen inden udarbejdelsen af Skema A i den ene af de to ovennævnte sager, kunne have forhindret den store budgetoverskridelse.
 
Hvis Byrådet godkender indstillingen, vil administrationen i praksis betinge sig inddragelse af kommunens tilsyn og kommunens byggeafdeling. Det administrative ressourceforbrug vil blive vurderet i forbindelse med kommende konkrete sager ud fra en vurdering af risici og effekt. Det bemærkes, at andre kommuner, herunder Odense, har besluttet sig for et lignende krav om tidligere kommunal inddragelse i almene bygge- og renoveringssager, hvilket er accepteret af boligorganisationerne.
 
Andre mulige tiltag - kommunens finansielle risici
I forbindelse med godkendelse af et anlægsprojekt kan Byrådet derudover, efter en konkret vurdering, vælge at knytte vilkår til en eventuel kommunal lånegaranti. Sådanne vilkår kan eksempelvis omfatte krav om sikkerhed, herunder pant i boligorganisationens dispositionsfond (opsparingskonto) eller andre aktiver. Endvidere kan der laves en aftale om betaling af garantiprovision (boligorganisationen – låntager - betaler et årligt beløb til kommunen for at stille en kommunal garanti og hermed påtage sig en risiko i forbindelse med lånoptagelse).
 
Administrationen vurderer, at denne type vilkår vil kunne møde betydelig modstand fra boligorganisationernes side. Eventuelt skærpede vilkår for garantistillelsen må endvidere forventes at øge de finansielle omkostninger forbundet med lånefinansieringen, og dermed kunne medføre højere huslejer for beboerne. Administrationen vurderer desuden, at sådanne vilkår, kun i begrænset omfang, anvendes i kommunal praksis på almenboligområdet, bl.a. af hensyn til huslejeniveauet.
 
Sikkerhed i form af pant i dispositionsfonden vurderes i praksis at have begrænset reel værdi, idet dispositionsfonden typisk må forventes anvendt forud for, at eventuelle økonomiske problemer i en almen boligafdeling når et omfang, hvor afdelingen må begæres konkurs. Tilsvarende vil opkrævning af garantiprovision udgøre en yderligere finansiel omkostning, som boligafdelingen vil skulle afholde via huslejerne.
 
På den baggrund kan administrationen samlet set ikke anbefale, at der stilles krav om sikkerhed i boligorganisationernes dispositionsfond og/eller opkræves garantiprovision, når kommunen stiller lånegaranti for almene boligprojekter.

Konsekvenser for budgettet

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Borgerdialog

Der er ikke gennemført borgerdialog i denne sag.

Er du enig eller uenig?

22 items
  • Lydfiler null
  • Ressourcer null
  • Felter 1 items
    1. 6 items
      • Navn ""
      • Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <h3>Beslutningstema</h3> <span class='beslutningstema'><div><div><span>På baggrund af Byrådets drøftelser den 25. februar 2026, skal der tages stilling til en styrket kommunal praksis for tidlig inddragelse i almene bygge- og renoveringsprojekter med henblik på at reducere kommunens økonomiske risiko.</span></div></div></span> <h3>Kompetence til afgørelse</h3> <span class='ukendt'><div><div><span>Plan- og Byudviklingsudvalget - Økonomiudvalget – Byrådet.</span></div></div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div><div><span>Administrationen indstiller, at kommunen fremover skal inddrages inden udarbejdelse af Skema A sager vedrørende anlægsprojekter på almenboligområdet, med henblik på at styrke det kommunale tilsyn og reducere økonomiske og projektmæssige risici.</span></div></div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div><div><span>Kommunen stiller i dag lånegarantier for lån, der anvendes til finansiering af anlægsprojekter på almenboligområdet. Når kommunen godkender et anlægsprojekt, i en almen boligafdeling, er kommunen forpligtet til at garantere for den del af lånefinansieringen, som overstiger 60% af ejendommens værdi. Ved udgangen af 2025 havde kommunen garanteret for ca. 750 mio. kr.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Lånegarantier indebærer en økonomisk risiko for kommunen, særligt i tilfælde hvor projekter forsinkes, fordyres eller ikke gennemføres som forudsat. I 2025 havde kommunen særligt to større renoveringsprojekter, hvor omkostningerne blev væsentligt højere end forventet – Sandbjerghuse og Smørum Gårdhuse.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Tidligere inddragelse i bygge- og renoveringsprocesser</span></div><div><span>Den formelle behandling af et anlægsprojekt på almenboligområdet er opdelt i tre faser – Skema A, B og C. Hver fase kræver en kommunal godkendelse.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Skema A er den indledende projektering, hvor anlægsprojektets formål og omfang beskrives, ligesom økonomien estimeres. Hvis Skema A godkendes, går boligorganisationen i gang med detailprojektering og gennemfører et udbud af projektet. </span></div><div><span> </span></div><div><span>Resultatet af udbuddet, herunder valg af tilbud og entreprenør, indgår i Skema B, som forelægges til politisk godkendelse. Ved godkendelse af Skema B igangsættes anlægsarbejderne.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Når anlægsprojektet er afleveret til boligorganisationen, udarbejdes Skema C, som består af det endelige anlægsregnskab. Skema C fastlægger samtidig den endelige økonomi og konsekvensen for huslejeniveauet.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Traditionelt bliver kommunen først inddraget forholdsvis sent i anlægsprocessen. Dette har begrænset kommunens mulighed for at påvirke projektets organisering, økonomi og dermed kommunens risiko forbundet med lånegarantien.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Administrationen anbefaler derfor, at kommunen fremover inddrages tidligere, før Skema A sager udarbejdes og forelægges, i både nybyggeri- og renoveringsprojekter, inden for den almene sektor. En tidligere inddragelse giver blandt andet mulighed for:</span></div><div><span> </span></div><ul><li style=""><span>Et bedre overblik over projektets økonomi, tidsplan og risici.</span></li><li style=""><span>Tidlig dialog om projektets styring, organisering og økonomiske forudsætninger.</span></li><li style=""><span>Reduktion af risikoen for, at kommunen alene indgår som kontrol- og godkendelsesinstans uden reel mulighed for at påvirke projektet.</span></li></ul><div><span> </span></div><div><span>Det er således administrationens opfattelse, at en inddragelse af kommunen inden udarbejdelsen af Skema A i den ene af de to ovennævnte sager, kunne have forhindret den store budgetoverskridelse.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Hvis Byrådet godkender indstillingen, vil administrationen i praksis betinge sig inddragelse af kommunens tilsyn og kommunens byggeafdeling. Det administrative ressourceforbrug vil blive vurderet i forbindelse med kommende konkrete sager ud fra en vurdering af risici og effekt. Det bemærkes, at andre kommuner, herunder Odense, har besluttet sig for et lignende krav om tidligere kommunal inddragelse i almene bygge- og renoveringssager, hvilket er accepteret af boligorganisationerne. </span></div><div><span> </span></div><div><span>Andre mulige tiltag - kommunens finansielle risici</span></div><div><span>I forbindelse med godkendelse af et anlægsprojekt kan Byrådet derudover, efter en konkret vurdering, vælge at knytte vilkår til en eventuel kommunal lånegaranti. Sådanne vilkår kan eksempelvis omfatte krav om sikkerhed, herunder pant i boligorganisationens dispositionsfond (opsparingskonto) eller andre aktiver. Endvidere kan der laves en aftale om betaling af garantiprovision (boligorganisationen – låntager - betaler et årligt beløb til kommunen for at stille en kommunal garanti og hermed påtage sig en risiko i forbindelse med lånoptagelse). </span></div><div><span> </span></div><div><span>Administrationen vurderer, at denne type vilkår vil kunne møde betydelig modstand fra boligorganisationernes side. Eventuelt skærpede vilkår for garantistillelsen må endvidere forventes at øge de finansielle omkostninger forbundet med lånefinansieringen, og dermed kunne medføre højere huslejer for beboerne. Administrationen vurderer desuden, at sådanne vilkår, kun i begrænset omfang, anvendes i kommunal praksis på almenboligområdet, bl.a. af hensyn til huslejeniveauet.</span></div><div><span> </span></div><div><span>Sikkerhed i form af pant i dispositionsfonden vurderes i praksis at have begrænset reel værdi, idet dispositionsfonden typisk må forventes anvendt forud for, at eventuelle økonomiske problemer i en almen boligafdeling når et omfang, hvor afdelingen må begæres konkurs. Tilsvarende vil opkrævning af garantiprovision udgøre en yderligere finansiel omkostning, som boligafdelingen vil skulle afholde via huslejerne.</span></div><div><span> </span></div><div><span>På den baggrund kan administrationen samlet set ikke anbefale, at der stilles krav om sikkerhed i boligorganisationernes dispositionsfond og/eller opkræves garantiprovision, når kommunen stiller lånegaranti for almene boligprojekter.</span></div></div></span> <h3>Konsekvenser for budgettet</h3> <span class='ukendt'><div><div><span>Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.</span></div></div></span> <h3>Borgerdialog</h3> <span class='ukendt'><div><div><span>Der er ikke gennemført borgerdialog i denne sag.</span></div></div></span> </div></div>"
      • Tekst null
      • Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
      • Link "https://dagsordener.egedalkommune.dk/Vis/Pdf/bilag/4906a553-aa00-4266-aba2-a77402e75d1c"
      • DocumentId "4906a553-aa00-4266-aba2-a77402e75d1c"
  • Presentations null
  • ItemDecision null
  • SagsNummer "26/5704"
  • Navn "Ny praksis for kommunal inddragelse ved almene boligprojekter - beslutning"
  • Punktnummer "2"
  • Bilag 0 items
    1. Documents null
    2. Id "afe8ecae-2e26-4405-b94a-9aee524165f1"
    3. IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
    4. CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
    5. AgendaUid "6ea7a93f-1045-4b28-a967-20d9bb5bd055"
    6. Number "2"
    7. Sorting 2
    8. IsOpen true
    9. CaseNumber "26/5704"
    10. SourceId "27379"
    11. Caption "Ny praksis for kommunal inddragelse ved almene boligprojekter - beslutning"
    12. CasePresentationUid null
    13. ExternalAgendaItemAttendees 0 items