Bygherre har arbejdet videre med det tidligere projekt og vil sikre, at grænseværdierne fra trafikstøj overholdes bl.a. ved støjafskærmning direkte på facaden, og har ændret det arkitektoniske udtryk på facaden i forhold det tidligere projekt. På den baggrund forelægges projektet nu til politisk behandling med henblik på genoptagelse.

Beskrivelse af projektet

Projektet omfatter udviklingen af ny boligbebyggelse på Kallerupgade 4 med en bebyggelsesprocent på ca. 25, svarende til ca. 9.000 m2 boligbebyggelse og 450 m2 fælleshus. Der planlægges ca. 100 boliger i 2–3 etager organiseret i fire klynger. Boligklyngerne disponeres som U-formede boliggrupper, der danner afskærmede og rolige opholdsarealer, hvor hver enkelt boliggruppe har sit eget primære fælles opholdsareal.

Boligerne varierer fra 2 til 5 værelser og omfatter en variation af boligtyper som en kombination af private og almene boliger, der alle henvender sig til seniorer. Den eksisterende gård Møllehøj ønskes bevaret og omdannet til fælleshus. Projektbeskrivelsen er vedlagt som bilag.

Projektområdet ligger tæt på Holbækmotorvejen, og en væsentlig del af projektet er en samlet støjhåndteringsløsning, der kombinerer terrænregulering i form af et kuperet grønt støjlandskab og bygningsnære støjskærme i stål/træ og glas på facaden samt mellem bygningerne. Disse tiltag skal sikre, at de vejledende støjgrænser kan overholdes på facader og udendørs opholdsarealer.

Almene boliger

I overensstemmelse med den politiske aftale om opførelse af i alt 100 almene boliger i regi af rammeaftalen om anvisning og udlejning, udestående aktuelt 25 ældreboliger, hvorefter aftalen i princippet vil være opfyldt. Udvikler har drøftet spørgsmålet om almene ældreboliger med KAB, som oplyser, at de kan pege på boligorganisationen SydVest som mulig aftager af boligerne, såfremt Byrådet ønsker dette, formentlig via en delegeret bygherremodel.

Historik

Byrådet vedtog i 2018 en lokalplan og et kommuneplantillæg for åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse, men Planklagenævnet ophævede planerne i 2020 på grund af overskridelse af vejstøjgrænser, idet området er landzone, hvor der ikke kan anvendes lempede støjgrænser som i nye boligområder indenfor eksisterende byzone. Plan- og Miljøudvalget besluttede den 07-06-2023 at igangsætte en ny lokalplan for Kallerupgade 4 med mulighed for op til 100 boliger og blandede byfunktioner herunder kontorerhverv.

Projektet tog udgangspunkt i, at de lempede støjgrænser i planloven kunne anvendes, hvilket betyder, at støj på boligfacader kan overstige de vejledende grænseværdier, så længe indendørs støj og støj på opholdsarealer overholder kravene.

I forbindelse med lokalplanen indkaldte administrationen idéer og forslag, hvor Vejdirektoratet meddelte, at de ville gøre indsigelse med veto-virkning mod et lokalplansforslag, hvis der tages udgangspunkt i lempede støjgrænser.

Plan- og Miljøudvalget besluttede derfor den 04-06-2024 at sætte lokalplanarbejdet på pause, indtil der forelå afklaring i lignende sager. Udvalget besluttede samtidig, at planlagte stiforbindelser i området skulle etableres langs Kallerupvej.

Bygherre har nu fremsendt et nyt projekt, der ikke forudsætter de lempede grænseværdier for støj.

Kommuneplantillæg

Projektet ligger inden for rammeområde 3.B.10 i Kommuneplan 2021, der udlægger området til boligområde med mulighed for åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse i 1,5 etage. Bebyggelsesprocenten må højest være 30 for åben-lav og 40 for tæt-lav.

Ifølge Kommuneplan 2021 skal der udlægges et opholdsareal svarende til mindst 100 % af boligarealet, jf. de generelle normer for opholdsareal. Det er kun opholdsarealer, hvor grænseværdierne for vejstøj kan overholdes, der kan medregnes i normen.

I projektet er der mulighed for støjfrit opholdsareal svarende til ca. 80 % af den samlet bebyggelse. Da området ligger i nærhed til større rekreative områder, og der i den sydlige del af lokalplanområdet er et stort grønt område, vurderer administrationen, at 80 % er tilstrækkeligt.

Der skal etableres mindst 1,5 bilparkeringsplads og 2 cykelparkeringspladser pr. bolig, jf. de generelle normer for parkering i Kommuneplan 2021.

Da projektet ikke er i overensstemmelse med den specifikke rammebestemmelse ift. anvendelse, etageantal og de generelle normer for opholdsarealer, skal der udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2021.

Bæredygtighed og arkitektur

Projektet arbejder med fire boligklynger og et kuperet grønt landskab, der både reducerer trafikstøj og skaber rekreative udearealer. Arkitekturen integrerer støjskærme i stål og glas som en del af bygningernes udtryk samtidig med, at Møllehøj renoveres og genanvendes som fælleshus. Målet er en bæredygtig bydel med stærke fællesskaber og varierede boligtyper.

Administrationens vurdering

Administrationen vurderer, at projektet fremstår arkitektonisk velintegreret og bygger videre på det tidligere projekt. Renoveringen af Møllehøj vurderes samtidig at styrke områdets identitet og fællesskaber. Det anses som en fordel, at det nye projekt tager udgangspunkt i de gældende støjgrænseværdier, idet dette forventes at bidrage til en højere boligkvalitet. Samlet set vurderer administrationen, at der kan arbejdes videre med et boligprojekt på området.

Den endelige fordeling af ejerformer, boligtyper og boligstørrelser er endnu ikke fastlagt, idet dette forudsætter en nærmere aftale med KAB. Forholdet vil blive afklaret i det videre arbejde og kan have betydning for områdets arkitektoniske udtryk.

I det videre arbejde skal der fokuseres på at sikre tilstrækkelige og attraktive støjfrie opholdsarealer samt velfungerende stiforbindelser, ligesom der skal arbejdes med den arkitektoniske bearbejdning af støjafskærmningen. Samtidig skal den konkrete udformning og anvendelse af arealerne bag støjskærmen tilrettelægges på en måde, så det det sikres, at gældende støjkrav overholdes.

Den videre proces

Når udvalget har godkendt igangsættelsen af lokalplanen og kommuneplantillægget, udarbejder administrationen et forslag til lokalplan på baggrund af det fremsendte projekt.