På vegne af grundejer, har LE34 udarbejdet forslag til ny lokalplan nr. 224 for udvidelse af Rødvig Kro & Badehotel (bilag 1). Forslaget gør det muligt at sanere de to sydligste af kroens bygninger og udvide med en ny tilbygning, som skal rumme op til 20 værelser. Forslaget til en ny tilbygning, giver foruden et øget antal hotelværelser mulighed for at skabe bedre vilkår for gående langs Østersøvej, hvor der etableres en lille plads samt giver plads til gående langs Østersøvej langs kroen.

Planområdet ligger inden for udpegning af værdifuldt kulturmiljø. Det er særligt det frie kig til hele vandsiden af Rødvig, når man ankommer nordfra byen, samt det samlede grønne udtryk med baneterrænet og kroens grønne areal på planområdets sydligste del, som udgør en væsentlig del af miljøet.

Rødvig Kro består i dag af flere typer bygninger, og er karakteriseret ved et sammensat udtryk med flere typer materialer og bygninger af forskellige alder. Kroen er kendetegnet ved, at den har en mere lukket facade mod Østersøvej, med fokus på udsigten over vandet og klinten, og åbner sig mere op mod det gamle baneterræn, med udeophold, brandtrapper, plads til renovation o.l.

Forslaget sikrer samtidig, at en ny tilbygning ikke skærmer for udsyn og at den i sin højde og i sit udtryk tilpasser sig området i øvrigt. Derudover fastsætter forslaget rammen for, at udvidelse skal opføres med tre facader mod henholdsvis Østersøvej, havnen og det gamle baneterræn, hvorved man undgår, at bygningen får et præg af en for- og en bagside. Dette for at sikre en høj oplevelsesmæssig kvalitet, når man møder bygningen, uanset hvilken retning man kommer fra i byen. 

Mht. byggestil, er det forvaltningens vurdering, at man ikke bør fastsætte bindende bestemmelser for, at en ny tilbygning skal opføres i et udtryk fra et bestemt årti eller byggestil. Som det er beskrevet både i udtalelse fra museet og kommuneplan om kulturmiljøet i Rødvig, er det særligt for kroen, at man kan fornemme dens lange historie og udvikling i de forskellige byggestile, som man oplever - især langs facaden mod Østersøvej. En ny tilbygning skal repræsentere den tid den bygges i og det er hensigten med forslaget, at give mulighed for at foreslå et projekt, som ikke er en kopi af noget gammelt, men som tager hensyn til omgivelserne, farveholdningen i området, materialer som patinerer og passer ind i nærmiljøet omkring kroen.

Rammerne for udvidelse af kroen er reguleret med lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser, og med at det grønne areal syd for kroen skal friholdes for alle typer byggeri og et konkret projekt skal godkendes politisk før det realiseres. 

Parkering
Kommuneplanrammen for området fastslår, at der skal etableres minimum 1 parkeringsplads pr. 50m2 erhverv og for overnatningssteder er det normen, at man etablerer en parkeringsplads pr. værelse. Rødvig Kro & Badehotel har ikke parkeringspladser inden for egne matrikler og har i praksis henvist gæster til at benytte dels offentlige parkeringspladser nord for kroen samt kroens egne parkeringspladser på Rødvigvej 71 ved Hotel Kridthuset.

Det nye plangrundlag giver kroen mulighed for at udvide med maksimalt 20 værelser, og hvis kroen bruger den mulighed og udvider kroen i overensstemmelse med lokalplanen, skal der etableres 1 parkeringsplads pr. værelse. 

Der findes ikke areal inden for planområdet til at etablere parkeringspladser og i forbindelse med udarbejdelse af nyt plangrundlag har der sideløbende været en proces, hvor bygherre har fundet egnede arealer til parkering i nærhed af kroen. 

Forhøring
Der har været afholdt forborgermøde på planområdet i lokalplanprocessens startfase den 27. august 2024. På mødet deltog godt 50 lokale borgere og mødet handlede primært om, at lokalplanen passer på det bevaringsværdige kulturmiljø omkring kroen samt at den ny tilbygning ikke måtte skærmer for udsyn til havet. 

Eksisterende og fremtidige forhold
Det eksisterende hotel ligger på matr.nr. 22bb. Grundarealet er på 1721 m2 og med et samlet erhvervs- og boligareal er på 1325 m2, er bebyggelsesprocenten på ca. 77. Bygningerne er opført i perioden 1680 til 1938, og er sammensat af flere forskellige bygningskroppe, som bærer præg af de forskellige tidsperioder. Parkering foregår på offentlig parkeringsplads lige udenfor hotellet.

Den eksisterende bolig ligger på matr.nr. 22el. Grundarealet er på 1210 m2 og med et samlet boligareal på 217 m2, er bebyggelsesprocenten på ca. 18. Boligen er opført i 1844 og ombygget i 2016. Boligen ønskes nedlagt og i stedet for opføres en ny bygning, som skal anvendes til hotelformål i tilknytning til det eksisterende hotel.

Plangrundlag
Begge arealer er omfattet af Lokalplan 12 og tillæg 1 til Lokalplan 12, som udlægger områderne til henholdsvis erhverv og bolig. Bebyggelsesprocenten er i lokalplanen på maks. 50. Boligen må ikke nedrives eller ombygges uden godkendelse fra kommunalbestyrelsen. En ombygning eller nedrivning af den eksisterende bolig og opførelse af en ny bygning med en ændret anvendelse kræver udarbejdelse af en ny lokalplan. Arealet er beliggende inden for kommuneplanramme 4 C3, der udlægger området til centerformål. Planområdet ligger inden for udpegning af værdifuldt kulturmiljø i Rødvig.

Miljøvurdering
Forvaltningen har i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget foretaget en screening af lokalplanens miljømæssige påvirkninger i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og konkrete projekter (VVM) (bilag 2). Screeningen har været fremsendt i høring hos berørte myndigheder. Screeningen viste, at de anvendelses- og bebyggelsesmuligheder, som lokalplanen giver mulighed for, ikke vil medføre væsentlige miljøpåvirkninger af området. Teknik og Miljø vurderer på denne baggrund, at der ikke skal udarbejdes en egentlig miljørapport for lokalplanen.

Forvaltningens samlede vurdering 
Det er forvaltningens vurdering, at forslag til lokalplan nr. 224 kan godkendes, idet forslaget tager stilling til, at en ny tilbygning til Rødvig Kro & Badehotel bliver opført, så den passer ind i kulturmiljøet omkring kroen, den gamle station og havnen. I overensstemmelse med kommunens retningslinjer for kulturmiljøet, forvaltningens vurdering og udtalelse fra Østsjællands museum. Desuden er der med udarbejdelse af forslaget screenet for mulighed for at anlægge parkeringspladser i området og sandsynliggjort i tilstrækkelig grad, at bygherre kan finde areal til 1 parkeringsplads pr. nyt værelse på kroen.

Bilag i øvrigt 

Der i øvrigt til orientering vedlagt Udtalelse fra Østsjællands museum (bilag 3), Arkitekturpolitik (Bilag 4) og Dagsorden for anmodning for igangsættelse af lokalplan (bilag 5).