Baggrund

Byrådet besluttede 27-08-2025 at sende forslag til lokalplan 2.04.7 for en bevaringsværdig og en tæt-lav boligbebyggelse i Kraghave og et forslag til kommuneplantillæg 14 i offentlig høring. Der er indkommet 9 høringssvar i høringsperioden.

På baggrund af høringen og efterfølgende dialog med bygherre fremlægges Kommuneplantillæg 14 og Lokalplan 2.04.7 til endelig vedtagelse med administrationens foreslåede ændringer, som markeret i vedhæftede lokalplanbilag.

Den eksisterende bebyggelse Bygaden 81 i Kragehave omfatter en firelænget gård, som ligger ud til gadekæret i Kragehave landsby, samt en bagvedliggende fritliggende høj hal på 380 m2.  

Grundet længernes meget ringe stand ønskes det at nedrive disse og opføre længeboliger med stort set samme placering. Det ønskes desuden mulighed for at opføre 3 rækkehuse bag den østlige længe i stedet for hallen.

Lokalplanen

Inden udarbejdelse af lokalplanforslaget foretog såvel administrationen som ejers rådgiver en vurdering af længernes tilstand. Der kunne konstateres store og gennemgående skader bl.a. rådne vindskeder, stern, vinduer og døre, fundamentskader, rådden etageadskillelse og tagkonstruktion, hvor også træer vokser igennem, og fare for nedstyrtning.

Det ikke er muligt at genanvende længebygningerne, og lokalplan 2.04.7 muliggør derfor, at disse efter nedrivning kan erstattes af nye længebygninger til boligformål.

I løbet af udarbejdelse af lokalplanforslaget har administrationen haft dialog med Kroppedal Museum, og museet har foretaget besigtigelse.

Stuehuset vil med lokalplanen fastholde bevaringsstatus og må således ikke ændres, ombygges eller nedrives uden tilladelse fra byrådet.

Den gældende Byplanvedtægt 2-04 vedtaget 12-01-1982 giver mulighed for udstykning til parcelhuse. Med bestemmelser i den forelagte lokalplan 2.04.7, sikres det bl.a., at der inden for lokalplanens område ikke kan opføres parcelhuse, og at ny bebyggelse skal opføres med en særlig fremtræden, således at bebyggelsen refererer til de tidligere længer samt harmonerer med det historiske landsbypræg og den omkringliggende bebyggelse mod syd og nordvest.

Arkitektur og bæredygtighed

Høje Taastrup Kommunes arkitekturstrategi sætter fokus på den videre arkitektoniske udvikling af kommunens byggede miljø og fastholdelse af eksisterende værdier som kulturarv og historiske spor. Med lokalplanens bestemmelser om fremtræden og beliggenhed af den nye bebyggelse sikres en reference til de tidligere gårdlænger og landsbyen samt de kulturhistoriske interesser.

Tæt-lav og etagebebyggelse, række- og dobbelthuse kan opføres med et lavere klimaaftryk end fritliggende parcelhuse i forhold til bl.a. omfanget af materialeforbrug og opvarmning (færre gavle/facader). Lokalplanen muliggør denne type bebyggelse.

Kommuneplantillæg 14 til Kommuneplan 2021

Formålet med tillægget er at ændre rammebestemmelserne ved Bygaden 81 i Høje Taastrup vedrørende anvendelse, bebyggelsesprocent samt udstykning. Tillægget er udarbejdet i forbindelse med lokalplan 2.04.7 for Bygaden 81 i Høje Taastrup, der giver mulighed for ny tæt-lav boligbebyggelse og samtidig fastholde udpegningen af en bevaringsværdig bygning.

Offentlig høring

Forslag til kommuneplantillæg 14 og lokalplanforslag 2.04.7 har været i offentlig høring i 8 uger fra  03-09-2025 til 28-10-2025.

Der er ikke modtaget høringssvar til kommuneplantillægget.

Der er modtaget 9 høringssvar til lokalplanforslaget. Høringssvarene vedlægges i fuld ordlyd og i resume med administrationens bemærkninger og vurderinger.

Opsummerende bemærkes det, at ejeren bør påbydes en renovering af længerne og ikke belønnes med nedrivningstilladelse, at taget på længerne bør lægges med strå, at der er trafikale problemer på Bygaden, og at det eksisterende kulturmiljø, bevaringsinteresserne og landsbyens karakter bør respekteres. Der gøres indsigelse bl.a. imod bebyggelsens højde og fremtræden samt bebyggelsesprocenten.

Opsummerende vurdering

Kommunen har ikke hjemmel til at pålægge ejere af bevaringsværdige bygninger en løbende vedligeholdelse eller istandsættelse.

Det er tidligere vurderet, at gårdens tre længer er i meget ringe stand med mulig fare for nedstyrtning. Med lokalplan 2.04.7 gives der mulighed for at nedrive disse, men at stuehusets udpegning som en bevaringsværdig bygning fastholdes.

Det vurderes, at bestemmelserne i den gældende byplanvedtægt om bebyggelsers fremtræden, og at ny bebyggelse kun må bestå af fritliggende parcelhuse, ikke sikrer en bebyggelse i respekt med karakteren af nærområdet, den historiske fortælling om stedet og fremtræden af en hedegård.

En længebebyggelse i stedet for fritliggende enfamiliehuse med en placering omtrentlig som de nuværende længer samt et omfang og en fremtræden i harmoni med stuehuset og de omkringliggende gårde sikrer de kulturhistoriske interesser og stedets kendetegn.

Af samme hensyn indeholder lokalplanen bestemmelser om udstykning og hegning, hvorved det bl.a. sikres, at indsynet til længerne fastholdes. Omfang og fremtræden af de bagvedliggende rækkehusene vil med lokalplanens bestemmelser sikre en bebyggelse, som harmonerer med stuehuset og længerne.

Det vurderes, at bemærkningerne fra Kroppedal Museum bør imødekommes, og at lokalplanens bestemmelser for så vidt angår kviste, haver og hegning mod Bygaden og gårdspladsens belægning tilrettes. Desuden suppleres bestemmelsen om tagmateriale på længer med en mulighed for også at kunne anvende listedækket tagpap.

Museet har efterfølgende oplyst, at da længerne nedrives, er det pågældende projekt med de foreslåede ændringer et sympatisk projekt med referencer til hedebogården og på dette sted langt at foretrække end udstykning til fritliggende parcelhuse.

Lokalplaner kan ikke regulere forhold uden for lokalplanens område, herunder parkering på offentlig vej. Med lokalplan 2.04.7 sikres det, at ny bebyggelse ikke må tages i brug, før de fælles parkeringsarealer er etableret.

Med undtagelse af 3 sydligt placerede p-pladser langs skel til et kommunalt ejet ubebygget areal, kan ingen nye p-pladser anlægges lige op til naboskel. Det vurderes, at lokalplanen sikrer arealer til parkering, at placeringen af disse ikke medfører gener for nabobebyggelser, og at boligantallet ikke medfører trafikale problemer.

Sagen genoptages den 14-04-2026:

Administrationen genoptog dialogen med ansøger, som på baggrund heraf har fremsendt et projekt uden de bagvedliggende rækkehuse samt en ny tilstandsrapport, som er vedlagt som bilag.

Nærværende lokalplan giver således ikke mulighed for at opføre disse 3 rækkehuse. Stuehuset vil med den reviderede lokalplan stadig fastholde bevaringsstatus og må således ikke ændres, ombygges eller nedrives uden tilladelse fra Byrådet.

Tilsynsnotat af 26-02-2026

Det seneste tilsynsnotat konkluderer, at en anvendelse til boliger kræver forskellige tiltag på alle bygningsdele:

• Ny fundamenter
• Terrændæk skal fjernes og et nyt skal etableres iht. gældende bygningsreglement
•  Facader skal isoleres udvendigt og afsluttes med puds
• Alle etagedæk skal udskiftet og opbygges så bæreevne, støj- og trinlydskrav kan overholdes
• Tagkonstruktionen skal udskiftes totalt med nye spær og tagbeklædning
• Der skal etableres varmeanlæg
• Nye vinduer således isættes således, at dagslyskrav kan overholdes
• Tagetagen kan ikke benyttes

Vurdering

Administrationen vurderer, at konklusionen i det seneste tilsynsnotat svarer til det tidligere notat.

En eventuel renovering af længerne til boligformål vil derfor indebære omfattende ændringer eller udskiftninger af alle bygningsdele, hvis boligerne skal overholde nutidens krav i forhold til konstruktioner, indendørs belysning (flere vinduer), indeklima, varme, brand m.m. Omfanget af de påkrævede ændringer og udskiftninger vil derfor medføre, at længerne ikke vil fremtræde som de nuværende.

Det vurderes, at med en opførelse af nye længer til boligformål kan både ovenstående byggetekniske, funktionelle krav m.m. sikres, og med lokalplanen kan bygningernes fremtræden reguleres.

Nærværende lokalplan er revideret som følge af, at der ikke kan opføres rækkehuse bag ved længerne.

Den videre proces

Når Byrådet har vedtaget Kommuneplantillæg 14 og Lokalplan 2.04.7, bekendtgør administrationen disse i henhold til planloven.