Beskrivelse af projektet

Projektet omfatter en etageboligbebyggelse på 2.725,5 m2, som opføres på en del af det grønne areal ud mod Høje Taastrup Boulevard. På den resterende del af grunden er der opført kontorbebyggelse i tre etager med sadeltag.

Den nye etageboligbebyggelse er tilpasset terrænet mod Høje Taastrup Boulevard med 5 etager på hjørnet mod nord, som terrasserer nedad til 3 etager på hjørnet mod syd og 4 etager mod den eksisterende kontorbebyggelse på Spotorno allé.

Bebyggelsen opføres i blank mur med fladt tag. Der indrettes 40 boliger med 2 eller 3 værelser, alle boliger har dagslys fra to sider. Friarealet for projektet svarer til 77 procent af det bebyggede areal. Opholdsarealer indrettes i det gårdrum, der dannes mellem den eksisterende kontorbebyggelse og den nye boligbebyggelse.

Historik

Plan- og Miljøudvalget afviste den 03-06-2025 at give dispensation til et projekt på 3008 m2. Siden har ejer tilpasset projektet med færre kvadratmeter og indgået aftale om råderet over parkeringspladser og redegjort for, at der er mindst 1 parkeringsplads pr. bolig til de 40 nye boliger. Redegørelse for parkering er vedlagt som bilag.

Lovgrundlag

Ejendommen er omfattet er lokalplan 2.17 og lokalplan 2.17.3, hvor projektet kræver dispensation fra følgende bestemmelser i de to lokalplaner.

Rammelokalplan 2.17, § 5.5 fastlægger, at der inden for området kan opføres 1.600 m2 boligetageareal.

Rammelokalplan 2.17 § 7.2 fastlægger, at der til den enkelte bebyggelse udlægges et fri- og opholdsareal svarende til 100 % af boligetagearealet.

Lokalplan 2.17.3 § 4.1 fastlægger, at det samlede etageareal ikke må overstige 12.700 m2.

Lokalplan 2.17.3 § 4.2 fastlægger, at bebyggelsen kun må udformes efter retningslinjerne på situationsplanen og facadetegninger. Tegningerne angiver at bebyggelsen kun må opføres i 3 etager og 5 etager på hjørnet mod nord.

Lokalplan 2.17.3 § 5.3 fastlægger at tage grundlæggende skal fremtræde som sadeltage.

Bæredygtighed og arkitektur

Projektet er tilpasset området i højde og materialer, så den nye bebyggelse bliver en naturlig tilføjelse mellem den ældre og den nyere boligbebyggelse. Projektet afslutter den karrébebyggelse, der ellers står uafsluttet mod Høje Taastrup Boulevard.

Administrationens vurdering

Det ansøgte boligprojekt har et samlet etageareal på 2.725,5 m². Dette forudsætter dispensation fra lokalplan 2.17, der fastsætter en maksimal ramme på 1.600 m² etageboligbebyggelse, samt fra lokalplan 2.17.3, hvor den samlede bebyggelsesramme i området er fastlagt til 12.700 m².

Inden for området er der i dag opført 10.601 m² erhvervsbebyggelse, hvilket giver en restrummelighed på 2.099 m² i forhold til lokalplan 2.17.3. Derudover konstateres en uoverensstemmelse mellem byggeretten angivet i lokalplanbestemmelserne og det tilhørende kortbilag, hvilket medfører, at byggeretten på ejendommen ikke entydigt kan fastlægges.

Administrationens vurdering er, at der kan meddeles dispensation fra lokalplanerne. Det begrundes med, at projektets størrelse og udformning sikrer en god helhed i relation til den eksisterende bebyggelse. Bygningshøjderne ligger inden for lokalplanernes rammer, og projektet opfylder kommuneplanens krav om én parkeringsplads pr. bolig samt etablering af tilstrækkelige opholdsarealer.

Projektets friareal på 77 procent kræver en dispensation fra lokalplan 2.17, som fastlægger 100 procent friareal. Projektet indretter et fælles grønt gårdareal, hvor der både er plads til ophold og bevægelse. Administrationen vurderer, at gårdrummet er indrettet med kvaliteter, som opfylder hensigten bag bestemmelsen om tilstrækkelige opholdsarealer samtidig med, at lokalplan 2.17.3 ikke fastlægger en fast andel, men at friarealet skal indrettes til opholdsareal.

Bebyggelsens højde er indenfor det tilladte i lokalplanen, men kræver en dispensation i forhold til etageantal, da lokalplanen fastlægger 3 etager eller et tårn op til 6 etager mod nord. Bebyggelsen terrasserer ned fra 5 etager til 3 for at tilpasse sig landskabet, og der er derfor også 4 etager både i bygningen mod nord og mod vest. Administrationen vurderer, at der kan dispenseres til de 4 etager.

Bebyggelsen opføres med flade tage. Lokalplanen fastlægger, at bebyggelse grundlæggende skal fremtræde med sadeltag, hvilket kontorbygningerne på ejendommen er opført med. Administrationen har vurderet, at der kan gives dispensation til flade tage, da det tilpasser sig den nyere omkringliggende bebyggelse og bebyggelsens udformning i øvrigt. Hvis det er muligt, kan der evt. arbejdes med fælles tagterrasser på de flade tage for at skabe mere varieret opholdsareal til bebyggelsen.

Den videre proces

Når udvalget har godkendt dispensation til projektet, sender administrationen projektet i naboorientering. Efter endt naboorientering vil administrationen samle op på de indkomne høringssvar og efter omfanget af høringssvarene vurdere, om projekt og høringssvar skal forelægges udvalget før en endelig dispensation.