Administrationen har opstartet dialog med en bygherre, som ønsker at opføre en samlet bebyggelse målrettet ældreliv i Høje Taastrup C. Bebyggelsen disponeres som randbebyggelse omkring et fælles gårdrum.

Da den gældende rammelokalplan udlægger området til erhverv, og projektet i stedet omfatter forskellige bolig- og omsorgstilbud, et botilbud samt et kvartershus, forelægges projektet til politisk behandling forud for igangsættelsen af lokalplanprocessen.

Beskrivelse af projektet:

Anvendelsen

Projektet omfatter et integreret plejehjem, som sammen med seniorvenlige boliger vil udgøre bebyggelsens primære funktioner. Herudover planlægges et botilbud som en sekundær funktion, målrettet voksne borgere med varige og betydelige fysiske og/eller psykiske funktionsnedsættelser. Derudover ønskes etableret et kvarterhus, som skal fungere som fælles faciliteter for hele Høje Taastrup C.

Bebyggelsen og opholdsarealer

Bebyggelsen disponeres som randbebyggelse med bebyggelse langs gaden og et gårdrum i midten.

Plejehjemmet placeres i én bygningsdel, hvor kvartershuset etableres i stueetagen sammen med servicefunktioner. Plejehjemmets boliger fordeles på de overliggende etager, og på øverste etage indrettes et botilbud. De seniorvenlige boliger placeres i en selvstændig bygningsdel, som indgår i den samlede randbebyggelse omkring gårdrummet.

Randbebyggelsens gårdrum er tiltænkt som fælles opholdsareal for samtlige beboere og brugere af bebyggelsen, herunder plejehjem, botilbud, seniorvenlige boliger og kvarterhus. Dette medfører, at gårdrummet skal rumme forskellige brugergrupper med varierende behov til ophold, aktivitet og tryghed.

Herudover planlægges der for følgende særskilte opholdsarealer:

• Kvarterhus: opholdsareal på terræn mod vest
• Plejehjem: fælles vestvendte altaner på 1.-4. etage
• Botilbud: fælles vestvendt altan på 5. sal
• Seniorvenlige boliger: private altaner samt fælles tagterrasse på 5. sal

Vej- og tekniske forhold

For at muliggøre driftsmæssig af- og pålæsning på bebyggelsens nordlige side arbejdes der på en tilslutning til Hveen Boulevard, hvor der udelukkende skal tillades udkørsel og kun for lastvogne.

Derudover arbejdes der på at sikre mulighed for brandredning fra Hveen Boulevard. Dette forudsætter et areal på ca. 2 meter mellem bygningen og Hveen Boulevard, som i dag er udskilt til Hveen Boulevard.

I købsaftalen med Arealudviklingsselskabet er der aftalt at der tilkøbes parkeringspladser i parkeringshuset nord for byggefeltet, hvorved der opnås rettigheder til pladser. Udvikler foreslår følgende parkeringsnormer:

• Seniorvenlige boliger: 1 parkeringsplads pr. 175 m2 boligareal
• Plejehjem: 0,25 parkeringspladser pr. bolig
• Botilbud: 0,25 parkeringspladser pr. bolig

Administrationens vurdering:

Adgangsforhold og samplacering af funktioner

Plejehjem og botilbud deler i det foreliggende projekt en fælles indgang. Administrationen bemærker, at de to målgrupper kan have væsentligt forskellige behov og adfærdsmønstre, afhængig af målgruppen for botilbuddets borgere. Fælles indgang kan medføre utryghed og uhensigtsmæssige situationer i fælles adgangs- og ankomstområder – både for beboere og besøgende. Administrationen vurderer på den baggrund, at der ved en fælles indgang bør arbejdes med klar skiltning og tydelig adskillelse af funktionerne.

Værdig og diskret afhentningsplads

Afhentning af afdøde er i projektet placeret ved hovedindgangen i gårdrummet. Administrationen vurderer, at denne placering stiller særlige krav til udformningen, idet området fungerer som fælles ankomst- og opholdsareal med betydelig færdsel og ophold. Samtidig vil de planlagte altaner og opholdsarealer på de omkringliggende etager medføre indsigt til afhentningssituationen, hvilket stiller yderligere krav til afskærmning og indretning.

Administrationen vurderer på den baggrund, at der enten skal arbejdes væsentligt med disponeringen og udformningen af arealet for at sikre en værdig og diskret afhentningssituation, eller at finde frem til en anden afhentning af afdøde. Det vurderes, at dette forhold er afgørende for at sikre en værdig håndtering i den videre projektering.

Det anbefales, at der i det videre projekt arbejdes med en væsentlig bearbejdning af arealet, herunder at det undersøges, om en alternativ placering af afhentningspladsen kan findes. Såfremt placeringen fastholdes, skal afhentningspladsen indrettes med tydelig afskærmning og adskillelse fra øvrige funktioner samt områder med drift, ophold og høj færdsel.

Udendørs opholdsarealer og lysforhold

Der skal sikres tilstrækkelige og velfungerende udendørs opholdsarealer for de forskellige målgrupper med gode lysforhold.

Det fælles gårdrum er i projektet disponeret til en lang række funktioner herunder ophold, adgang, brandredning og afhentning. Administrationen vurderer, at dette medfører væsentlige begrænsninger i forhold til opholdskvalitet, beplantning og anvendelighed, idet brandredningsarealer- og veje skal friholdes for objekter og kræver befæstede arealer.

Samtidig vurderes gårdrummet at være i skygge i store dele af tiden som følge af bebyggelsens udformning.

Administrationen anbefaler derfor, at der arbejdes med at åbne gårdrummet op, både i forhold til dets størrelse og lysindfald, samt at sikre, at gårdrummet overvejende disponeres til grønne og brugbare opholdsarealer. Det skal samtidig sikres, at arealet kan rumme forskellige brugergrupper med varierende behov.

Herudover vurderer administrationen, at der bør etableres yderligere opholdsarealer – særligt for plejehjemmet – da de nuværende løsninger ikke i tilstrækkelig grad understøtter behovet for attraktive og lettilgængelige udearealer. Det anbefales i den forbindelse at undersøge mulighederne for supplerende tagterrasser, f.eks. oven på bygning A2.

Støjpåvirkning

En støjredegørelse af 14-11-2023 viser, at facadestøjniveauet fra trafik på Hveen Boulevard er op til 68,8 dB, hvilket overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi med ca. 10 dB.

Det betyder, at Bygningsreglementets krav til indendørs støjniveau ikke kan overholdes ved åbne vinduer uden afhjælpende tiltag. Administrationen vurderer derfor, at der skal arbejdes med støjreducerende løsninger, som sikrer tilfredsstillende indendørs støjforhold i boligerne.

Parkering

Rammelokalplanen for området 2.30 har en norm på 1 parkeringsplads pr. 175m2 bolig. Dette har været normen i samtlige bolig-lokalplaner i Høje Taastrup C, hvorfor administrationen anbefaler dette. For så vidt angår parkering for botilbud og plejehjem anbefaler administrationen, at parkeringsnormen bliver 1/200 m2, inkl. handicapparkering. Dette bør sikre, at der vil være parkering til både personale og pårørende.

Kvarterhusets

Det er blevet drøftet, om kvarterhuset bør udgå af projektet for derved at finde en mere central placering for kvarterhuset, som skal omfattet alle boligbebyggelserne i Høje Taastrup C. I så fald kan den påtænke placering af kvarterhus anvendes til boliger – og derved enten reducere bebyggelsens tæthed, eller give mulighed for lidt flere boligkvadratmeter. Flere bolig-kvadratmeter vil ifølge Udviklingsselskabet give en højere salgspris, som vil kunne anvendes til at løfte økonomien for kvarterhuset.

Den videre proces

Når udvalget har godkendt igangsættelsen af lokalplanarbejdet, vil administrationen påbegynde udarbejdelsen af et lokalplanforslag med afsæt i det foreliggende skitseprojekt.