Kort introduktion til rammeaftalen

Randers Kommune har et godt samarbejde med de almene boligforeninger i kommunen, og som et led i dette samarbejde udarbejdes en rammeaftale for udlejning og anvisning. Rammeaftalen mellem Randers Kommune og de almene boligforeninger sætter rammerne for de underliggende udlejnings- og anvisningsaftaler. Rammeaftalen er således den overordnede ramme, der beskriver hvilke greb der kan anvendes ved anvisning og udlejning. Det er udlejnings- og anvisningsaftalerne, der bestemmer, hvilke greb der reelt benyttes i en pågældende periode. Når det af rammeaftalen fx fremgår, at der kan benyttes kombineret udlejning i et boligområde, er det kun en "kan" mulighed, og det skal fremgå af den konkrete udlejningsaftale, at det er en mulighed, der benyttes. 

Rammeaftalen dækker hele perioden for den boligsociale helhedsplan og dermed årrækken fra 2026-2029. Anvisnings- og udlejningsaftalerne dækker perioden til og med februar 2027, hvorefter der skal vedtages nye aftaler. 

Anvisningsaftalen

Efter almenboligloven har kommunen ret til at råde over hver fjerde ledige lejlighed til den sociale boliganvisning, uagtet størrelse, pris etc. Herudover har kommunen mulighed for at indgå aftale med boligorganisationerne om anden fordeling af boliger til den sociale boliganvisning.

Randers Kommune har en aftale med boligorganisationerne i Randers Kommune (Randers Bolig, Lejerbo, Nørresundby Boligselskab og DOMEA) om et administrationsgrundlag for den sociale boliganvisning.

Aftalen blev godkendt af Randers Byråd på mødet den 30. januar 2023 (sag 2), og den var gældende i 3 år derefter. Det betyder, at aftalen skal fornyes primo 2026. Der er derfor udarbejdet en ny aftale i samarbejde med boligorganisationerne, som i nærværende sag fremlægges til politisk behandling.

I tilknytning til aftalen fra den 30. januar 2023 er der indgået aftaler med de enkelte boligorganisationer om fordelingsnøgler for de boliger, der tilbydes den sociale boliganvisning. Disse aftaler skal genforhandles, når administrationsgrundlaget er godkendt af byrådet.

I 2025 har forvaltningen fået tilbud 76 boliger fra RandersBolig, 27 boliger fra Lejerbo, samt en bolig fra hhv. Nørresundby Boligselskab og DOMEA. I alt har Randers Kommune anvendt 17 af de tilbudte boliger til den sociale boliganvisning. Forvaltningen finder ikke grund til at ændre de nuværende aftaler om fordelingsnøgler, og det søges at fastholde aftalerne i deres nuværende form.

Ved anvisning af boliger under den sociale boliganvisning er forvaltningen meget opmærksomme på at undgå at skævvride beboersammensætningen i de respektive boligområder, og det tilstræbes så vidt muligt ikke at placere borgere fra den social boliganvisning i de udsatte boligområder.

I administrationsgrundlaget for 2023-2025 var der en nedskrevet hensigtserklæring om at supplere den kommunale boliganvisning med lejemål fra private udlejere. Forvaltningen har fulgt op på hensigtserklæringen gennem et samarbejde i 6-by regi, hvor der er udarbejdet skabeloner til frivillige samarbejdsaftaler mellem privat udlejer og kommune.

Randers Kommune har på nuværende tidspunkt endnu ikke indgået aftaler med private udlejere. Årsagen er, at aftaler med private udlejere skal udarbejdes efter et komplekst regelsæt, men forvaltningen kigger fortsat på mulighederne.

Kort introduktion til udlejningsaftaler

Udlejningsaftaler er en aftale mellem kommunen og den pågældende boligorganisation. Det er i udlejningsaftalerne, at konkrete beslutninger om anvendelsen af fleksibel udlejning og kombineret udlejning fremgår.

Fleksibel udlejning

Fleksibel udlejning er et redskab til at skabe en varieret og blandet beboersammensætning, ved at udleje boliger til boligsøgende efter fastsatte kriterier. Kriterierne giver således nogle personer fortrinsret til boligerne. De fleksible udlejningsregler bygger på forestillingen om, at de udsatte boligområders attraktivitet kan styrkes ved at tiltrække mere ressourcestærke boligsøgende til området. Dette gøres ved at give ressourcestærke boligsøgende fortrinsret til ledige boliger forud for den almindelige venteliste.  
Kommunalbestyrelsen skal fastsætte kriterier for fleksibel udlejning for udsatte boligområder samt for forebyggelsesområder. Det er et krav, at der som minimum opstilles kriterier, der vedrører beskæftigelse og uddannelse. 

Kombineret udlejning

Kombineret udlejning er et andet redskab til at skabe en varieret og blandet beboersammensætning. Reglerne om kombineret udlejning kan kommunalbestyrelsen beslutte skal finde anvendelse for områder med høj andel af personer udenfor arbejdsmarkedet.
Reglerne om kombineret udlejning kan anvendes i boligområder bestående af fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere. Derudover er kravet, at mindst 40 pct. af beboerne mellem 18 – 64 år er uden for arbejdsmarkedet. Staten offentliggør hvert år den 1. december en liste over boligområder og afdelinger, hvor reglerne om kombineret udlejning kan finde anvendelse. Ved kombineret udlejning afvises personer på venteliste efter lovbestemte kriterier. 
Byrådet kan beslutte, at boligorganisationen skal afvise boligsøgende på ventelisten, som modtager kontanthjælp, arbejdsløshedsdagpenge, sygedagpenge, ressourceforløbsydelse eller førtidspension. Reglerne om afvisning af boligsøgende gælder både den boligsøgende og dennes ægtefælle/registrerede partner eller andre personer, som i mindst 2 år har været samlevende med den boligsøgende. Kan boligen ikke udlejes til andre boligsøgende på ventelisten, kan kommunalbestyrelsen og boligorganisationen aftale at undlade at udleje boligen i op til 12 måneder efter, at boligen er blevet ledig. 
Det er en betingelse, at der før genudlejning undlades, iværksættes en ekstraordinær indsats for at udleje boligerne.

Rammeaftale 2026-2029

I februar 2022 vedtog byrådet en rammeaftale og en tilhørende ”aftale-pakke” mellem RandersBolig, Lejerbo og Randers Kommune. Aftalerne løb i perioden 2022-2025 og skal nu revideres.

Aftalerne tager almenboliglovens redskaber om udlejning og anvisning i brug, særligt med henblik på at opnå følgende mål:

• Glarbjergvej-området: Skal ikke blive udsat boligområde og skal af listen forebyggelsesområder senest i 2030
• Gl. Jennumparken: Skal af listen med udsatte boligområder senest i 2027
• Hermann Stillingsvej-området: Skal ikke blive udsat boligområde
• Energivej-området: Andelen af sigtede personer skal falde. Andelen af beboere uden for arbejdsmarkedet og uden uddannelse skal falde
• Centrale Randers: Andelen af sigtede personer skal falde. Andelen af beboere uden for arbejdsmarkedet og uden uddannelse skal falde
• Vangdalen: Andelen udenfor arbejdsmarkedet og uden uddannelse skal falde og andelen af sigtede personer må ikke stige
• Sjællandsgade: Andelen udenfor arbejdsmarkedet og uden uddannelse samt andelen af sigtede personer må ikke stige

Bestyrelsen for Den boligsociale helhedsplan Randers 2025-2029 arbejder med forskellige indsatser, blandt andet den boligsociale indsats, fysisk omdannelse, beskæftigelse, kriminalpræventive indsatser samt ændring af områdernes omdømme. Karakteristisk for de fleste af disse indsatser er, at de tager lang tid at planlægge og gennemføre. Byudvikling, byomdannelse og renovering tager typisk 10-20 år, og den boligsociale indsats strækker sig over flere år.

Ovenstående mål kræver direkte greb til at påvirke beboersammensætningen i boligområderne. Det er målrettede beskæftigelsesindsatser og ikke mindst anvendelse af almenboliglovens udlejnings- og anvisningsredskaber.

På den baggrund har bestyrelsen for den boligsociale helhedsplan udarbejdet forslag til en ”aftale-pakke” vedrørende udlejning og anvisning i de berørte boligområder i Randers. Af den i sagen præsenterede rammeaftale fremgår det bl.a., at bestemmelserne om kombineret udlejning kan anvendes som redskab i boligområder med mere end 1.000 indbyggere, hvor mere end 40 % af beboerne er uden for arbejdsmarkedet. Det fremgår også, at der skal anvendes fleksibel udlejning i de boligområder, der enten er udsatte boligområder eller på listen over forebyggelsesområder. 

Med afsæt i ovenstående målsætninger har RandersBolig, Lejerbo og Randers Kommune udarbejdet en overordnet rammeaftale for anvendelsen af almenboliglovens udlejnings- og anvisningsregler i Randers. Desuden er der udarbejdet underliggende aftaler vedrørende kombineret og fleksibel udlejning med henblik på, at disse kan træde i kraft pr. 1. februar 2026.

Rammeaftalen beskriver: 

• Der skal indgås en aftale om anvendelse af fleksibel udlejning i Glarbjergvej-området, Gl. Jennumparken samt Hermann Stillingsvej-området. Forslag til aftale om fleksibel udlejning og tilhørende administrationsgrundlag er udarbejdet og vedlagt sagen. 
• Randers Kommune udarbejder et administrationsgrundlag for anvisning af boliger, der tilgodeser de boligsøgendes behov såvel som beboersammensætningen i boligområderne, mens de almene boligorganisationer har til opgave at stille passende boliger til rådighed. Forslag til administrationsgrundlag er vedlagt denne sag.
• Boligorganisationerne udarbejder et administrationsgrundlag gældende for afdelingerne i udsatte boligområder med henblik på at forhindre indflytning af kriminelle, der kan skabe utryghed i de udsatte boligområder.
• I forbindelse med genhusning ved renoveringer eller fysiske helhedsplaner vil permanent genhusning altid kunne ske inden for egen afdeling. Ved permanent genhusning uden for egen afdeling vil de fleksible udlejningsregler som udgangspunkt gå forud for genhusningen. Reglerne om kombineret udlejning gælder også i forbindelse med permanent genhusning.
• Rammeaftalen evalueres årligt af bestyrelsen for Den boligsociale helhedsplan Randers 2025-29. Ved udgangen af 2026 evalueres og afrapporteres til de omfattede boligorganisationsbestyrelser og byrådet. Desuden drøftes udfordringerne på de årlige styringsdialoger mellem boligorganisationen og Randers kommune, hvor områdernes sammenhængskraft diskuteres.
• For at udlejnings- og anvisningsreglerne skal have den maksimale effekt, er det vurderingen, at det er nødvendigt med en sideløbende kommunikations- og brandingindsats for Nordbyen generelt, og særligt Jennumparken og Glarbjergvej specifikt. Byrådet besluttede at forlænge denne indsats i 2026 på byrådsmødet den 15. december 2025 sag 349.

Særligt vedrørende kombineret udlejning 

Det er en mulighed at benytte kombineret udlejning i boligområder med mere end 1.000 beboere, hvor mere end 40 % beboerne er uden for arbejdsmarkedet. Forvaltningen indstiller, at der ikke indføres kombineret udlejning i boligområderne Glarbjergvej og Gl. Jennumparken. I Glarbjergvej-området anbefaler forvaltningen, at der ikke benyttes kombineret udlejning, da området ikke er på listen over udsatte boligområder, og fordi grebet med kombineret udlejning er relativt indgribende.

Selvom udviklingen i Jennumparken generelt er god, og der flytter beboere med bedre socioøkonomi ind i boligområdet, så er udviklingen desværre vendt fra 2024 til 2025. 

Udviklingen fra 2021 til 2024 var på de tre kriterier om beskæftigelse, uddannelse og dømte positiv. I den femårige periode var området altså inde i en positiv udvikling. Nedenstående tabel viser udviklingen i Jennumparken fra 2021 til 2025, tærskelværdierne for kriterierne er anført i parentes.

I opgørelsen over udsatte boligområder i 2024 og 2025 ses det, at andelen af beboere kun med grunduddannelsen som uddannelse er faldet, hvilket er en positiv udvikling for området.

Det ses dog også, at antallet af dømte er steget i 2025, og der skal nu være ganske få yderligere beboere med en dom, der flytter til området, for at Jennumparken overskrider tærskelværdien for det kriterie.

For lønkriteriet ser udviklingen i kriterierne ligeledes negativ ud. På trods af, at lønnen også i Jennumparken stiger, stiger lønnen i regionen mere, hvorfor udviklingen på kriterierne for at være et udsat boligområde går den forkerte vej. Hvis det samme fald sker i 2026, kommer boligområdet til at blive et udsat område på dette kriterie.

For andelen af beboerne i beskæftigelse er udviklingen også gået den forkerte vej, da der er sket en stigning på et procentpoint i løbet af kun et år, hvilket er meget. Udviklingen har også betydet, at Jennumparken nu er det udsatte boligområde med den højeste andel beboere uden for arbejdsmarkedet i hele landet. På trods af at udviklingen overordnet fra 2020 til 2025 har været positiv, er den positive udvikling således vendt fra 2024 til 2025.

Argumenter imod kombineret udlejning

Der er flere argumenter imod at indføre kombineret udlejning. Hovedargumentet er, at det kan føre til øgede tomgangstab for de boligforeninger/afdelinger, der bliver underlagt den kombinerede udlejning. Hertil kan det blive en økonomisk omkostning for kommunen, idet kommunen til dels dækker tomgangstabet og er der yderligere en risiko for, at området, der underlægges kombineret udlejning, bliver udsat for dårlig omtale og dermed indirekte påvirkes negativt på tilflyttere.

Der er på nuværende tidspunkt ikke store tomgangstab i Jennumparken, men hvis der indføres kombineret udlejning, er der en risiko for, at der kommer større tomgangstab. Det skyldes, at visse borgere vil blive afvist, hvis de søger en bolig, og hvis der ikke er personer på ventelisten, som opfylder beskæftigelseskravet, vil den pågældende bolig stå tom.

Af tomgangstabene i perioden før, under og efter kombineret udlejning i Glarbjergvej-området ses det, at der skete en stor stigning i tomgangstabet under og efter kombineret udlejning, hvilket understøtter argumentet om, at kombineret udlejning fører til større tomgangstab, som på sigt skader boligforeningernes økonomi.

Det kan dog ikke konkluderes, at der er en direkte sammenhæng mellem den store stigning i tomgangstab og kombineret udlejning, da der kan være mange andre faktorer, der spiller ind på, hvorvidt et boligområde oplever øgede tomgangstab. Det skal i den sammenhæng også bemærkes, at der generelt i Randers Kommune opleves problemer med stigende lejeledighed i almene boliger, dog med store udsving boligforeningerne imellem.

Sidst der var indført kombineret udlejning, var i 2022 og 2023 i Glarbjergvej-området. Her havde kommunen afsat 345.000 kr. årligt til at dække eventuelle tomgangstab. I 2022 var kommunens udgifter til dækning af tomgangstab ca. 32.700 kr., mens det i 2023 var ca. 318.000 kr. Det er kun, hvis borgerne reelt søger om en bolig og får afslag, at kommunen kan dække boligforeningens udgifter til tomgangstab. I de tilfælde hvor en borger fx ringer til boligforeningen, for at høre om de kan få en bolig, og får at vide at de alt andet lige ikke kan tilbydes en bolig i området, og de dermed ikke sender en reel ansøgning, kan tomgangstabet ikke dækkes af kommunen. 

Boligforeningerne vurderer, at der ved indførelsen af kombineret udlejning vil komme øget tomgang generelt i boligforeningerne, der er berørt af kombineret udlejning. Det skyldes, at der kan blive spredt et rygte om, at det er umuligt at komme ind i de berørte afdelinger, og eventuelt i boligforeningerne, selvom det reelt kun er de specifikke afdelinger, der er berørt. 

Såfremt der kommer øget tomgang, vil det kunne påvirke boligforeningens økonomi negativt. Det kan på sigt føre til, at der er færre midler til opstart af renoveringsprojekter og fysiske helhedsplaner i afdelingerne, der ellers vil kunne medvirke til at forbedre boligområderne og udlejningen i disse.

Endelig er der en bekymring for, at benyttelse af kombineret udlejning kan føre til en yderligere stigmatisering af boligområdet. Dette kan have den utilsigtede konsekvens, at området bliver mindre attraktivt at bo i. Det vil derfor være relevant at indarbejde dette i den vedtagne kommunikationsindsats, der skal sikre en positiv omtale af området, såfremt byrådet træffer beslutning om at indføre kombineret udlejning i området.

Argumenter for kombineret udlejning

Anvendelsen af kombineret udlejning er tilsyneladende effektivt, således kom Glarbjergvejområdet af listen over udsatte områder allerede efter to år med kombineret udlejning. Hovedargumentet for at indføre kombineret udlejning er altså, at det er et effektivt og hurtigtvirkende middel til at få Jennumparken af listen over udsatte boligområder. Jennumparken er p.t. det eneste boligområde i Randers Kommune på listen over udsatte boligområder. 

Det kan have en negativ betydning for boligområdets ry og rygte, at det er på listen over udsatte boligområder. Dette kan i sig selv føre til udfordringer med udlejning. Der er på nuværende tidspunkt kun syv udsatte boligområder tilbage på landsplan.

Opsummering og anbefaling

Forvaltningen anbefaler, at der ikke indføres kombineret udlejning i Jennumparken i 2026, men at muligheden genbesøges allerede i februar 2027, når udviklingen i kriterierne for udsatte boligområder er offentliggjort, og det dermed kan ses, om udviklingen i området igen går den rigtige vej eller om der er behov for yderligere tiltag.