B-sag: Offentlig høring: Kommuneplantillæg nr. 2 og lokalplanforslag nr. 0-1100 Boliger og rekreativt byrum ved Byens Bro samt tilhørende miljørapport

Baggrund

Planforslagene er udarbejdet for at muliggøre udviklingen af en del af en ny bydel med blandede byfunktioner centralt i Odense bymidte, herunder opførelsen af etagebebyggelse i op til 6 etager samt et rekreativt byrum.

Lokalplanområdet omfatter et areal på cirka 12.878 m² centralt i Odense bymidte. Mod nord afgrænses området af jernbanen og mod syd af eksisterende bygninger langs Østre Stationsvej. 

Planområdet er afgrænset med rødt på nedenstående luftfoto.

Planlægningen understøtter den samlede udviklingsplan for Banebyen, hvor udviklingen sker etapevis, og dette er anden lokalplan for Banebyen.

Udviklingsplanen for Banebyen blev drøftet på By- og Kulturudvalgets møde den 20. september 2023.

På den baggrund vedtog By- og Kulturudvalget den 8. november 2023 igangsætning af rammelokalplan for hele Banebyen.

En rammelokalplan sætter de overordnede linjer, men den er ikke byggeretsgivende. 

I lokalplanprocessen bad A. Enggaard om, at en del af rammelokalplanen blev byggeretsgivende, hvorfor By- og Kulturudvalget den 10. april 2024 besluttede at imødekomme dette.

Den samlede rammelokalplan for Banebyen med en mindre byggeretsgivende del for hotel og erhverv imellem planområdet og Byens Bro blev vedtaget i Odense Byråd den 11. december 2024.

Lokalplanområdet henligger ubebygget, men dele af arealet anvendes til parkering.

På sigt vil planområdet blive en del af et samlet byområde, hvor der blandt andet er lokalplanlagt for et hotel- og erhvervsbyggeri lige øst for lokalplanområdet.

Lokalplanlægningen for hele eller dele af den resterende del af Banebyen følger senere.

Lokalplanen

Lokalplanen skal muliggøre opførelse af to hesteskokarréer med åbne gårdrum og med cirka 226 boliger.

I dele af stueetagen vil der blive etableret erhverv i form af cafe, butik og kontor samt fællesfunktioner for beboerne. 

Bygningerne skal have en arkitektonisk samhørighed men fremstå med indbyrdes forskelle i bygningsdetaljer og farvenuancer. 

Bebyggelse skal udføres med en horisontal tredeling, hvor bygningens stue- og tagetage adskiller sig fra de mellemliggende etager. Bygninger skal også udføres med fremspring i facaden. Fremspringene, der vender ud mod områdets gadeforløb, skal have en detaljering, der er med til at bryde facaden op.

Bebyggelse skal fremstå med blankt murværk (synlige mursten og fuger) i røde eller rødbrune mursten og skal udføres med mansardtag (todelt tag hvoraf den nederste del er den stejleste).

Bebyggelsens skal fremstå med facader i blank mur, der skal udføres med murværksdetaljer i form af frem- eller tilbagetrækning af sten, indramning af vinduer og gesimsbånd, som er med til at understøtte byggeriets horisontale og/eller vertikale inddeling. 

Der stilles særlige krav til detaljering af murværket i stueetagen. Indgangspartier, der vender ud mod områdets gadeforløb, skal udføres med en arkitektonisk bearbejdning såsom tilbagetrækning og skift i materialer, og de skal fremstå med fyldningsdøre.

Nedenfor er vist en visualisering af facaderne mod jernbanen. 

Lokalplanområdet omfatter et areal på cirka 12.878 m² centralt i Odense bymidte. Mod nord afgrænses området af jernbanen og mod syd af eksisterende bygninger langs Østre Stationsvej. 

Gårdrum skal gennem rumskabende elementer som beplantning, stier og espalier opdeles i mindre nicher og rumlige forløb, hvor der er plads til ophold og rekreative aktiviteter.

De to gårdrum skal fremstå med forskellige udtryk i form af variation i beplantningstyper og rumdannelse.

Det rekreative byrum mellem jernbanen og bebyggelsen skal have en urban karakter i form af en bypark til intensiv brug med anlæg af et centralt regnvandsbassin med mulighed for siddeophold i form af en bro/trædæk.

Ny beplantning skal bestå af hjemmehørende eller egnskarakteriske arter. Der kan dog plantes en procentandel af ikke-hjemmehørende arter for at give en længere og varieret blomstringssæson indenfor området og understøtte den urbane karakter. Den samlede procentandel af ikke-hjemmehørende arter må dog ikke udgøre mere end 10 % af den samlede beplantning inden for lokalplanområdet. 

Støj fra jernbanen og værksted

Nordvest for Jarlsberggade har Banedanmark er værksted, der påfører planområdet en støj, som ligger over Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser.

En forudsætning for lokalplanens realisering er, at der indgås aftale med Banedanmark om inddækning af værkstedet i en ny lyddæmpende hal, hvilket Banedanmark og A. Enggaard er i konstruktiv dialog om.

Støjberegninger viser, at grænseværdierne for vejtrafikstøj overholdes på facader og udendørs opholdsarealer inden for lokalplanområdet, men at dele af opholdsarealerne belastes med mere end 64 dB(A) på grund af godstrafikken over Fyn. Med åbning af Femern forbindelsen vil en del af godstransporten reduceres. Beregninger viser, at de vejledende grænseværdier for støj fra jernbaner kan overholdes ved udendørs opholdsarealer og facader, når Femern er i drift.

I forhold til den aktuelle situation kan støjgrænseværdierne overholdes ved etablering af en 3 meter høj støjafskærmning mellem jernbanen og lokalplanområdet. Lokalplanen sikrer, at der etableres den nødvendige støjafskærmningen samt udformningen heraf, således grænseværdierne overholdes på områdets udendørs opholdsarealer. Støjafskærmningen kan have karakter af en midlertidig løsning i form af opstilling af containere, der er mulig at fjerne, når Femern er i drift, hvilket den forventes at være tidligst i 2031.

Støjafskærmning kan derfor opføres enten som en klassisk stålkonstruktion eller i form af 40 fods containere. Støjafskærmningens sydvendte side skal begrønnes med beplantning for eksempel klatre- eller slyngplanter, der passer til de givende forhold i henhold til lys/skygge og jordbundsforhold. 

Containere skal fremstå i en farve neutral farve og harmonere med områdets øvrige materialer. Ved opsætning af containere kan dele af støjeafskærmningen fremstå beklædt, malet eller med print, der understøtter byrummets urbane karakter, som for eksempel graffiti. 

Parkering

I sektorplanen for parkeringsnormer er der følgende krav til cykelparkering ved etagebebyggelse: 4 pladser pr. 100 m² boligareal samt 2 ladcykelpladser pr. 500 m². Det vil i konkrete tal svare til, at der skulle etableres 535 pladser til almindelig cykelparkering og 54 ladcykelpladser inden for lokalplanområdet.

I lokalplanen er der fastsat krav om etablering af 3 pladser pr. 100 m² boligareal (400 pladser) samt 40 ladcykelpladser, hvilket svarer til 1,5 plads pr. 500m².

I forhold til bilparkering udlægger lokalplanen et areal til terrænparkering i områdes sydlige del.

Der er i lokalplanen ikke fastsat en parkeringsnorm, da bilparkering inden for Banebyen vil blive samlet i et parkeringshus eller -kælder.  Dette for at sikre et bilfri område dog med mulighed for renovations- og servicekørsel. Etablering af parkeringshus eller -kælder vil følge i den videre planlægning. 

Der vil Indtil Banebyen er udviklet være mulighed for parkering på de eksisterende parkeringspladser lige vest for lokalplanområdet.

Kommuneplantillægget

Kommuneplantillægget sikrer, at kommuneplanrammerne er opdateret i forhold til lokalplanen, da de nuværende kommuneplanrammer afspejler tidligere - nu skrinlagte - planer om opførelse af et indkøbscenter.

Miljørapporten

Der er i forbindelse med planlægningen udarbejdet en miljørapport, der beskriver de væsentligste miljømæssige forhold, hvilket i denne sammenhæng er afgrænset til at omhandle støj fra og i tilknytning til jernbanen. Det vurderes i miljørapporten, at det er muligt at nedbringe støjen i forhold til planområdet til et acceptabelt niveau ved at etablere en støjskærm mod jernbanen og ved at inddække Banedanmarks værksted ved Jarlsberggade.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen vurderer, at planlægningen er i tråd med intentionerne i udviklingsplanen for Banebyen, Odense Kommunes arkitekturstrategi samt Odense Kommunes bygherreguide om klima og kvalitet i Odenses byudvikling.

Forvaltningen vurderer, at en støjafskærmning i form af containere er en løsning, der arkitektonisk kan accepteres i en midlertidig periode, hvor de kan dekoreres med street art og/eller skærmes med beplantning. Der vil være en miljømæssig gevinst ved at vælge denne løsning, fremfor at etablere et reelt støjhegn af permanent karakter, der skal fjernes igen, når Femernforbindelsen er i drift.

Forvaltningen vurderer, at lokalplanens omfang af cykelparkering er passende for lokalplanområdet med dets nærhed til både offentlig transport og indkøbsmuligheder samt i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer om et omvendt mobilitetshierarki og boligudvikling i form af byfortætning.

Omfanget af cykelparkering vil blive sammenlignelig med byomdannelsen af Thomas B. Thriges Gade, hvor der kan drages paralleller i forhold til bebyggelsestæthed og en central placering med tæt nærhed til letbanen. En anden vægtning i vurderingen er, at cykelparkering og særligt ladcykelparkering er pladskrævende. Areal som tages fra eksempelvis beplantning langs bygningens facader. Forvaltningen har i den sammenhæng lagt vægt på, at det rekreative byrum i videst muligt omfang friholdes for cykelparkering.

Lovgrundlag

• Forslag til lokalplanen er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 5.
• Forslag til kommuneplantillægget er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 4.
• Miljøvurdering er gennemført i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM).

Handlemuligheder

By- og Kulturudvalget kan:

• Vælge at fremlægge planforslagene i offentlig høring i minimum otte uger (forvaltningens indstilling).
• Vælge at komme med ændringer til planforslagene, som kan indarbejdes af forvaltningen, hvorefter planforslagene sendes i høring. Alternativt kan planforslagene med ændringer forelægges By- og Kulturudvalget igen. 
• Vælge ikke at vedtage planforslagene til offentliggørelse, hvorved der ikke kan etableres boliger og park i overensstemmelse med lokalplanforslaget.

Den videre proces