Kommunalbestyrelsen besluttede den 26. august 2024 at stille garanti for lån til nybyggeriet af en andelsboligforening på Sdr. Fasanvej 26, der opføres af Fonden for Billige Boliger. Byggeriet er et seniorbofællesskab, der består af 17 boliger, og der er 12,5 % fælles areal. 

Fonden for Billige Boliger har den 9. januar 2026 henvendt sig med et ønske om, at vilkåret om, at 100 % af andelene skal være solgt, før garantien kan tiltrædes, ændres, så kun 75 % af andelene skal være solgt. Det er i overensstemmelse med Almenboliglovens bestemmelser.

Fonden for Billige Boliger har erfaret, at vilkåret om, at alle andele skal være solgt, betyder, at interesserede købere tabes i processen, fordi der går for lang tid, inden aftalen kan betragtes som endelig, således at den enkelte andelshaver har vished om økonomien for projektet. 

Fonden for Billige Boliger vurderer desuden, at det er hensigtsmæssigt med et højere andelsindskud på 35 % af anskaffelsessummen, hvilket giver en lavere månedlig ydelse. Idet kommunens garantistillelse gælder for den del af lånet, der har panteret ud over 60 % af ejendommens værdi, betyder det, at kommunens garanti kun gælder for 5 % af lånet, hvor det før var for 10 % af lånet.

Fonden oplyser, at de potentielle købere, som fonden er i dialog med, foretrækker et større indskud mod en lavere boligafgift. Med nedenstående finansiering vil boligafgiften for en bolig på 78m² være ca.: 10.800 kr. om måneden, og andelsindskuddet er ca. 1.400.000 kr. I sag af 26. august 2024 blev det oplyst, at en bolig på 70m² har et indskud på 1 mio. kr. og en månedlig udgift på 12.700 kr. En bolig på 70 m² vil med nuværende finansiering have et indskud på 1,274 mio. kr. og en månedlig afgift på 9.720 kr. Fonden vurderer, at disse økonomiske vilkår vil gøre det nemmere at finde og fastholde de kommende andelshavere. Der henvises desuden til vedlagte Bilag 1, der specificerer udgifter til anlæg og drift.

Finansiering inkl. moms

• Anskaffelsessum, finansieringssum ca. 82 mio. kr.
• Realkreditlån 65%, svarende til ca. 53,3 mio. kr.
• Andelsindskuddet 35%, svarende til ca. 28,7 mio. kr.

Byggeriet skal finansieres med følgende belåning:

• Der optages et 10-årigt afdragsfrit lån på de første 0 - 40 % af den samlede finansieringssum med fast eller variabel rente og uden kommunal garanti (dette lån har 1. prioritet).
• Der optages et 30-årigt lån til dækning af fra 40 %-60 % af den samlede finansieringssum med afdrag og fast eller variabel rente og uden kommunal garanti (dette lån har 2. prioritet).
• Der optages et annuitetslån med fast rente og med kommunal garanti til dækning af fra 60 % - 65 % af den samlede finansieringssum. Lånet afdrages over maksimalt 30 år. Dette lån har 3. prioritet, og det er for dette realkreditlån, at garantien stilles.

Der stilles følgende vilkår for garantien: 

1. Særskilt lån for beløb dækket af den kommunale garanti med fast rente eller årligt rentetilpasning, begge uden afdragsfrihed og med en maksimal løbetid på 30 år (3. prioritet).
2. Andelsboligforeningen dækker selv risiko ved tomgang og driftsunderskud.
3. Der godkendes ikke i garantiens løbetid konverteringer af lån, hvor lånetiden forlænges, eller garantibeløb forhøjes. Der kan dog sendes en ansøgning til Kommunalbestyrelsen med ønske om konvertering af lån.
4. Frederiksberg Kommune skal godkende eventuel ny lånoptagelse i garantiens løbetid.
5. Frederiksberg Kommune skal godkende ændringer i andelsboligforeningens hæftelser.
6. Frederiksberg Kommune skal godkende frasalg af væsentlige aktiver i garantiens løbetid.
7. Ejendomsværdien fastsættes af uvildig valuar inden lånoptagelse.
8. Krav om professionel administration og årlig revision af årsregnskab.

Sideløbende med denne sag fremlægges en særskilt sag i Magistraten om "salg af ejendom", som skal ses i sammenhæng med denne sag.

Vurdering

Forvaltningen vurderer, at den fremsendte økonomi for andelsforeningen, herunder indskud og boligydelse for boligerne ser rimeligt ud i lyset af priserne på boligmarkedet på Frederiksberg. De nye lånevilkår, herunder, at afdragsfriheden ændres fra 30 til 10 år på lånet med 1. prioritet, samt at lånet med 2. prioritet ændres fra fast til variabelt forrentet lån giver en marginalt forøget risiko for kommunens garantistillelse. Samtidig er kommunens garanti ændret fra at udgøre fra 60-70% af ejendommens værdi til at udgøre fra 60-65% af ejendommens værdi. I den tidligere sag blev der garanteret for mellem 7,5 og 10 mio. kr. Nu garanteres der for op til 5 mio. kr. Den samlede vurdering er således, at Frederiksberg Kommune kan godkende de foreslåede ændringer på de beskrevne vilkår. 

Forvaltningen anbefaler at godkende de nye vilkår om, at kun 75 % af andelene skal være solgt, før der kan gives endeligt tilsagn om garantistillelse samt, at andelsindskuddet øges fra 30 % - 35 %. Forvaltningen vurderer, at det vil give Fonden for Billige Boliger mulighed for at komme i mål med byggeriet, og det vurderes, at andelene fortsat er attraktive på markedet og kan sælges. Frederiksberg Kommunes risiko ved tilsagnet er reduceret, idet kommunen nu kun garanterer for de sidste 5 % af realkreditlånet.  

Hvis garantien tiltrædes, skal Frederiksberg Kommune i henhold til almenboligloven stille garanti for den del af Realkreditlånet, der har pantesikkerhed ud over 60% af ejendommens værdi. Den del af restgælden, der ikke omfattes af garantien, har panteret forud for den garanterede del af restgælden jf. almenboligloven. Med denne sag gives et betinget forhåndstilsagn om en kommunal garanti for optagelse af en samlet realkreditfinansiering på 53,3 mio. kr. i forbindelse med opførelse af ustøttede andelsboliger på Sdr. Fasanvej 26. Garantien vil dække den del af restgælden på realkreditlånet, der har pantesikkerhed ud over 60% af ejendommens værdi på tidspunktet for lånets optagelse. Med den beskrevne økonomi og en anskaffelsessum på 82 mio. kr. vil der således blive garanteret for fra 60% til 65% eller fra 49,2-53,3 mio. kr., svarende til ca. 4,1 mio. kr. Garantien beregnes på tidspunktet for lånets optagelse og vurderes derfor at kunne udgøre op til ca. 5 mio. kr. Garantistillelse medfører som udgangspunkt ikke kassetræk, hvis foreningen er økonomisk rentabel. Der er ikke hjemmel til at opkræve garantiprovision. 

Intet at bemærke.

Klima-, Plan- og Boligudvalget, Magistraten, kommunalbestyrelsen