Lokalplanen udspringer af et ønske om at udvikle et mindre område ved Hovedgaden i Hedehusene, som igennem længere tid har henligget med tomme bygninger. Udvikler, Rema 1000, har ønsket at erstatte de eksisterende bygninger med en nyopført bygning til både en dagligvarebutik og et fitnesscenter.

Beskrivelse af projektet

Der er tale om et grundareal på samlet ca. 5.299 m2 omfattende flere matrikler, som i dag ejes af flere forskellige. Lokalplanen sætter rammer for en bebyggelse på i alt 2.600 m2 bruttoetageareal. Den skal opføres som én bygning og placeres indenfor et byggefelt i hjørnet ud mod Hovedgaden og Hedevolden. Den kan bygges i op til to fulde etager med asymmetrisk saddeltag med lav hældning. Der skal anvendes fortrinsvist røde mursten og tegltag i røde nuancer og med glaspartier fra gulv til loft i stueetagen, som ikke må være fuldt tildækkede.

Der etableres en ny adgangsvej fra Hedevolden, som sammen med to nuværende adgange fra hhv. Hovedgaden og Hotelvej (over nabogrunden mod vest) skal skabe det bedst mulige flow til og fra lokalplanområdet. Der skal således skabes en direkte forbindelse fra Hedevolden/Nærheden og videre mod vest til f.eks. Hedehusene Station, hvilket antages at kunne aflaste krydset ved Hovedgaden/Hedevolden i nogen grad. I lokalplanforslaget er det dog ikke fastlagt nøjagtigt, hvor adgangen mellem lokalplanområdet og nabogrunden mod vest (ejet af Salling Group) skal placeres, da dette endnu ikke er endeligt afklaret.

Lokalplanen ligger inden for det stationsnære kerneområde, hvor kommuneplanens generelle normer for parkering er 1 plads pr. 50 m2. Lokalplanen følger denne norm for parkering, hvilket svarer til, at der skal etableres minimum 48 parkeringspladser. Bygherre har dog ønsket mulighed for at etablere op til 65 parkeringspladser inkl. handicapparkering, da udvikler vurderer, at der er et større behov til både en dagligvarebutik og fitnesscenter.

Der etableres et lille grønt areal med siddeophold i kantzonen mod Hovedgaden i overensstemmelse med principperne i projektet for fornyelse af Hovedgaden, så kantzonen fremstår som en sammenhængende del af den samlede sydlige Hovedgade. Der plantes desuden træer langs med Hedevolden og Hovedgaden, som samstemmes med de vejtræer, der i forvejen findes i området, ligesom lokalplanen stiller krav om et plantebed på min. 1 meter i bredden cirka midt inde på parkeringsarealet.

Historik

Denne lokalplan er en mindre del af et større område vest for Hedevolden – mellem Hovedgaden og jernbanen – som står overfor en fornyelse. Området syd for lokalplanområdet var således tidligere en del af et samlet lokalplanprojekt, som bl.a. omfattede etageboliger. Imidlertid er dette delprojekt pt. sat på pause, hvorfor nærværende lokalplanforslag kun omfatter bebyggelsen tættest ved Hovedgaden. Til gengæld giver forslaget mulighed for at indrette et fitnesscenter på 1. salen – samme fitnesscenter, som i dag har til huse i bygningen beliggende mellem lokalplanområdet og jernbanen.

Eksisterende planforhold

Størstedelen af lokalplanområdet er i dag omfattet af Byplanvedtægt 4-18, som aflyses for den del, den nye lokalplan omfatter. Desuden er en mindre del af lokalplanområdet omfattet af Lokalplan 4.44 for en bro mellem Hedehusene og Nærheden, som ligeledes aflyses for den del, som den nye lokalplan omfatter.

Kommuneplantillæg

Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, da en mindre del af lokalplanområdet er beliggende inden for rammeområdet 3.O.4 Hedehusene Bypark, som ikke muliggør den ønskede anvendelse. Derfor ledsages lokalplanen af et kommuneplantillæg, der udvider rammeområde 3.C.7 Hovedgaden, så hele lokalplanen er omfattet af denne ramme. Samtidig skal afgræsningen for Hedehusene bymidte ændres, så hele lokalplanområdet bliver en del af bymidten.

Miljøscreening

I henhold til Miljøvurderingsloven er der foretaget en miljøscreening samt en høring af berørte myndigheder. På den baggrund vurderer administrationen, at planerne ikke giver anledning til væsentlige miljøpåvirkninger. Der er derfor ikke udarbejdet en miljøvurdering. 

Planen muliggør ny detailhandel og serviceerhverv i et eksisterende tæt byområde. Undersøgelser viser, at projektet fx ikke medfører støjgener for naboer eller påvirker den økologiske funktionalitet for Bilag IV-arter.

Bæredygtighed og arkitektur

Der er arbejdet med at skabe en bebyggelse helt ud til hjørnet af grunden, som fungerer som en markant indgang til Hedehusene bymidte. Med facaderne i røde tegl og store glaspartier får bygningen et både gedigent og imødekommende udtryk, som tilpasser sig den øvrige bebyggelse i Hovedgaden.

Lokalplanen stiller krav om, at taget over vareindleveringen etableres som grønt tag, ligesom den giver mulighed for opsætning af solceller på tag.

Administrationens vurdering

Administrationen vurderer, at forslag til lokalplan 4.50 kan bidrage til en fornyelse af Hovedgaden og Hedehusene bymidte og anbefaler derfor, at forslaget godkendes til offentlig høring.

Den videre proces

Ved Byrådets godkendelse af planforslagene sendes de i offentlig høring i mindst 4 uger. Efter offentlighedsfasen vil administrationen gennemgå de indkomne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling til endelig vedtagelse af lokalplanen og kommuneplantillægget. Disse forventes forelagt Byrådet medio 2026.