Beslutning om etablering af 65 nye studieboliger på H.V. Nyholms Vej 7

Klima-, Plan- og Boligudvalget udsatte på mødet den 2. februar 2026 sagen efter drøftelse. Forvaltningen har ikke yderligere at bemærke. 

Sagsfremstilling af 2. februar 2026

Forvaltningen har modtaget en forespørgsel om konvertering og transformation af erhvervsejendommen på H.V. Nyholms Vej 7 fra erhverv til 65 studieboliger, alle med eget køkken og bad. Ejendommen er opført til kontorformål og har senest været anvendt som fitnesscenter, men står i dag tom. Bygningen består af fire etager samt kælder og tagetage. Kælderen er i dag indrettet til parkeringsarealer mod gårdsiden med adgang via port og rampe.

Ejendommen er beliggende i et område, der primært anvendes til boligformål. Umiddelbart mod vest ligger et etageboligbyggeri i fem etager (Lindevangsgården). Mod syd afgrænses området af Peter Bangs Vej, mod øst ligger bolig- og institutionsområdet Nimbusparken og mod nord, for enden af H. V. Nyholms Vej, ligger en uddannelsesejendom anvendt af CBS.

I forbindelse med konverteringen ansøges der om tilladelse til at indrette kælderen som fælleslokale med adgang til fælles opholdsarealer i gårdrummet samt at etablere nye kviste i tagetagen. De eksisterende fællesarealer i gården foreslås opdateret og begrønnet. Facaden ønskes opgraderet med højformat vinduer og franske altaner, og den nuværende udvendige elevator foreslås flyttet ind i bygningen, hvilket skaber plads til etablering af en ny grøn kantzone mod gaden (jf. bilag 1 og 2).

Ansøger oplyser, at projektet kan tilvejebringe de krævede 30 % opholdsareal, forudsat at der ikke etableres bilparkering på ejendommen. Der er i projektet anvist 59 cykelparkeringspladser heraf 6 til pladskrævende cykler, hvoraf hovedparten placeres i underetagen med direkte og niveaufri adgang fra gården.

Lovgrundlag

• Bygningsreglementet: Der skal udlægges passende arealer til ophold, affald og parkering i forhold til bebyggelsens anvendelse og omfang.
• Kommuneplan 2025: Ejendommen ligger i område 3.B.5 – Finsensvej, udlagt til etageboliger. Kommuneplanens rammer finder anvendelse, da der ikke foreligger lokalplan.
• Boligtilvækstskriterier: Konverteringer skal vurderes ud fra bykvalitet og kommunens målsætninger. I kvarter 3 (vest for Fasanvej) er bebyggelsestætheden mindre end i resten af byen. Her vil, efter en konkret vurdering, hensynet til den blandede by og variationen af boligtyper og ejerform kunne tillægges særlig vægt for at kunne etablere mindre boliger i form af boliger med skærpede krav til fællesarealer.
• Opholdsarealer: Der skal som minimum sikres opholdsarealer svarende til 30 % af etagearealet for studieboliger, svarende til ca. 450 m².
• Parkeringsarealer: I Kommuneplan 2025 beregnes kravet til bilparkering for kollegie-, studie- og ungdomsboliger efter en trappemodel, hvor parkeringsnormen reduceres i takt med byggeriets størrelse. For et byggeri på ca. 1.500 m² udløser modellen et krav om 6 bilparkeringspladser. 

  Da bebyggelsesprocenten på ejendommen overstiger 150 %, skal bilparkering som udgangspunkt etableres i parkeringskælder. Der kan, efter en konkret vurdering, meddeles tilladelse til reduktion af parkeringsnormen, hvis der etableres en delebilsordning på ejendommen.

  For cykelparkering gælder et krav på 1 plads pr. 25 m² etageareal, hvoraf hver tiende plads skal være dimensioneret til særligt pladskrævende cykler. For det ansøgte projekt svarer dette til ca. 59 cykelparkeringspladser, heraf mindst 6 til særligt pladskrævende cykler.

• Studieaktivitet: Ved opførelse af studieboliger kan studieaktivitet sikres uden lokalplan, hvis bygherrer inden ansøgning om byggetilladelse lader tinglyse deklaration på ejendommen om, at boliger er omfattet af kapitel 1a i lov om boligforhold.

Forvaltningen vurderer, at den ansøgte konvertering til studieboliger vil bidrage positivt til bylivet i området. De foreslåede facadeændringer, herunder udskiftning til højformat vinduer, etablering af franske altaner samt ny placering af elevatoren, fremstår veltilpassede områdets karakter og bygningens nye funktion som studieboliger. Ligeledes vurderes opgraderingen og begrønningen af gårdrummet samt etableringen af en grøn ankomstzone mod gaden som væsentlige kvalitetsløft, der styrker både udearealerne og det visuelle gadebillede.

Forvaltningen vurderer desuden, at prioriteringen af at etablere mest mulige opholdsarealer, på bekostning af fysisk etablering af de krævede 6 bilparkeringspladser, er hensigtsmæssig i lyset af projektets karakter som studieboliger.

I henhold til gældende takstblad skal der indbetales 1.572.120 kr. for 6 parkeringspladser til parkeringsfonden. I forbindelse med etablering af parkeringspladserne betaler Frederiksberg Kommune halvdelen af udgiften. Er parkeringspladsen ikke anlagt senest 5 år efter en evt. tilladelse, tilbagebetales det indbetalt beløb. 

Nej

Klima-, Plan- og Boligudvalget