Beslutning om dispensation fra krav om parkering for nye boliger og hotel/erhverv på den tidligere franske skole

Den franske skole lå tidligere på Værnedamsvej og Frederiksberg Allé, men er nu flyttet, og bygningerne skal ændre anvendelse til nye boliger og til hotel/erhverv, ligesom den tidligere skolegård skal nyindrettes med have- og opholdsrum m.m.

Den ændrede anvendelse medfører krav om etablering af bilparkeringspladser, der hovedsageligt opfyldes ved at der anlægges en parkeringskælder.

Bygherre har i 2025 ansøgt om at ændre anvendelse af den tidligere franske skole til nyt hotel og erhverv, til nye boliger og til nyindretning af den tidligere skolegård, mens den endelige ansøgning om parkeringskælderen først er indsendt i 2026.

Hotel- og erhvervsdelen opføres i overensstemmelse med lokalplan 224 og har allerede fået byggetilladelse. 

Boligdelen og nyindretningen af en del af den tidligere skolegård vil kræve forskellige dispensationer og har derfor været udsendt i naboorientering til et stort antal omkringboende og erhverv i efteråret 2025. I forbindelse hermed modtog forvaltningen 4 svar, hvoraf 1 var fra FBLF, Foreningen for Bygnings- og Landskabskultur på Frederiksberg, og 3 var fra omkringboende. På daværende tidspunkt fremgik det, at lokalplanens krav til parkering ville kunne opfyldes. Der er endnu ikke truffet afgørelse i sagen, da det ikke kan ske, før der er afklaring om parkeringsforholdene, som er en forudsætning for at bygningerne kan tages i brug. Forvaltningen forventer af kunne behandle øvrige dispensationer administrativt.

Bygherre har nu ansøgt om at etablere parkeringskælderen, men med mindre kapacitet end krævet i lokalplan 224, hvilket vil kræve dispensation mod indbetaling for 15 pladser til kommunens parkeringsfond (se byggeandragende Bilag 1 og dispensationsansøgning Bilag 2)

I samme forbindelse ønsker bygherre at etablere en rampe-nedkørsel og en bygning med trappe/lift til parkeringskælderen samt foretage ændringer i indretningen af udearealerne omkring parkeringskælderen, hvilket ligeledes vil kræve dispensation fra lokalplanen. De ønskede dispensationer og ændringer kan ses ved en sammenligning af tegningsbilag fra lokalplanen og tegninger fra ansøger (tegningsbilag fra lokalplan 224 Bilag 3 og tegninger fra ansøger Bilag 4). Det bemærkes, at den endelige indretning og begrønning af udearealerne omkring parkeringskælderen ikke er endeligt fastlagt. Det er udgangspunktet, at omfanget/kvaliteten af indretningen og begrønningen vil komme til at svare til lokalplanen.

Bygherre begrunder blandt andet sit ønske om dispensation med:

• at bygherres rådgiver har vurderet, at det ikke vil være muligt at etablere en parkeringskælder med den krævede kapacitet indenfor det område, der er angivet i lokalplanen og med den dybde på omkring 4 m som er nævnt i lokalplanen.
• at der er begrænset mulighed for i stedet at etablere parkering på terræn på grund af krav i lokalplanen og beredskabets indsatsmuligheder.
• at en mindre parkeringskælder vil betyde, at der skal graves mindre, bortkøres mindre jord og bruges mindre byggemateriale til at etablere den.

Bygherre har afsøgt muligheden for at etablere en fuldautomatisk parkeringskælder, der både kunne etableres som en meget kompakt løsning og kunne have den fornødne kapacitet. Det var dog ikke muligt for bygherre at opnå de fornødne brandmæssige godkendelser til dén løsning.

Bygherre ønsker dispensation fra lokalplanens krav om bilparkering til de 37 nye boliger med henvisning til de gældende målsætninger omkring bilparkering i kommuneplan 2025, der har en "trappe-model". (Kommuneplan 2025, "trappemodellen", Bilag 5)

I forbindelse med vedtagelsen af lokalplan 224 i 2021 var bilparkering et væsentligt tema, og der blev på daværende tidspunkt foretaget en vurdering af, om lokalplanens krav til bilparkering kunne nedsættes. Konklusionen blev, at det ikke ville være muligt at vedtage en lokalplan med lavere krav til parkering end den daværende kommuneplan foreskrev - selvom en ny kommuneplan med lavere krav på daværende tidspunkt var under udarbejdelse.

Det daværende By- og Miljøudvalg noterede sig i den endelige vedtagelse af lokalplan 224, at den daværende bygherre havde tilkendegivet, at der i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse ville blive søgt om dispensation fra lokalplanens krav med et udgangspunkt i de lempeligere krav i den kommende kommuneplan 2021, der havde den samme "trappe-model" som den aktuelle kommuneplan 2025. (BMU 07.04.2021 Bilag 6, og Notat til BMU 07.04.2021 Bilag 7)

Ansøgningen om dispensation fra lokalplanens krav om bilparkering og de øvrige dispensationsønsker har været udsendt i naboorientering til et stort antal omkringboende og erhverv. I den forbindelse har forvaltningen modtaget høringssvar fra 2 omkringboende. Høringssvarene rummer ikke egentlige konkrete indsigelser mod de ønskede dispensationer - det ene rummer dog en generel indsigelse mod de ønskede ændringer/dispensationer, mens det andet består af en bekymring for støjgener i anlægsfasen. (Samlede naboorienteringssvar Bilag 8)

Ansøger bemærker til høringssvarene, at de har haft afsøgt andre muligheder, at lokalplanens kvalitetsmæssige krav i høj grad har været afgørende for udformningen af projektet samtidig med at ansøger henviser til deres motiverede dispensationsansøgning. Ansøgers bemærkninger til høringssvarene ses i bilag 9.

Udvalget har indenfor de seneste år i to sager besluttet at meddele dispensation fra krav om parkering ved parkeringskældre mod indbetaling på parkeringsfonden, henholdsvis for 8 pladser på Gammel Kongevej 93 (KPB 8.5.2023 nr. 63 Bilag 10) og for 7 pladser på Nordre Fasanvej 99 (KPB 7.4.2025 nr. 46 Bilag 11)

Forvaltningen vurderer, at bygherres ønske om dispensation for kravet om bilparkeringspladser er velbegrundet, da det sandsynligvis vil være teknisk vanskeligt at etablere en parkeringskælder med den fornødne kapacitet på det pågældende sted med en dybde på ca. 4 meter som angivet i lokalplanen. Det anerkendes også i udgangspunktet som positivt, at der skal graves og bortskaffes mindre jord og benyttes mindre byggemateriale samtidig med at etableringsfasen forventes at påvirke omkringboende mindre, hvis parkeringskælderen reduceres.

Havde lokalplanen været vedtaget nogle få måneder senere, ville kravet til parkering have været lavere, svarende til det, der nu søges om dispensation til, fordi kommuneplan 2021 med ny trappemodel for parkering så havde været gældende.

Forvaltningen vurderer også, at en reduktion af parkeringskælderens kapacitet kun vil have en meget begrænset påvirkning på nærområdet, samtidig med at tilkørslen til den via passagen fra Frederiksberg Allé/Sankt Thomas Plads langs de tilstødende ejendomme vil blive reduceret.

Forvaltningen bemærker samtidig, at den kvalitet af indretningen og begrønningen af udearealerne, både omkring parkeringskælderen og det øvrige område, som lokalplanen foreskriver, vil kræves overholdt i forbindelse med den fortsatte myndighedsbehandling.

Forvaltningen anbefaler på baggrund af bygherres motiverede dispensationsansøgning og de modtagne høringssvar, at Klima-, Plan- og Boligudvalget meddeler dispensation fra kravet om bilparkering i lokalplan 224 mod indbetaling for 15 pladser til kommunens parkeringsfond. Øvrige "mindre" dispensationer og afvigelser vil kunne behandles administrativt.

I henhold til gældende takstblad er udgiften for etablering af en parkeringsplads i parkeringsfondszone 2 ved bebyggelsesprocent på 110 og derover i alt 524.039 kr.

I forbindelse med etablering af parkeringspladsen, betaler kommunen halvdelen af udgiften, altså 262.020 kr. for hver af de etablerede parkeringspladser til parkeringsfonden svarende til samlet 3.930.300 kr.

Er parkeringspladserne ikke anlagt senest 5 år efter en evt. tilladelse tilbagebetales det indbetalte beløb

Nej

Klima-, Plan- og Boligudvalget